137家房企存货逾3万亿 绿地存货近4000亿超万科　优房客

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上市公司2015年度报告的披露已经结束。根据统计数据，记者发现，根据申银万国的行业分类，剔除数据不完整的上市房地产企业，137家上市房地产企业的存货总额超过3万亿元，其中以绿地为首的五家a股房地产企业的存货占42%以上。

除了三、四线城市难以消化的库存外，近年来，房企新项目的土地成本相对较高，开发商被迫打造高端产品线，销售周期长；此外，由于商业项目库存高，市场饱和，消化速度慢；然而，一些企业的资产周转速度放缓，库存转化为现金和应收账款的能力变差。库存管理需要纳入重要的管理指标，因为它关系到企业资金链的运行。

根据统计数据，记者发现，自2015年8月大型房地产公司绿地控股进入a股资本市场以来，剔除3970.6亿元的存量后，上述136家房地产上市公司的存量与去年同期相比达到2.64万亿元，同比增长3281亿元，同比增长14.21%。

其中，1000亿元以上的存货门槛有5个，分别是绿地、万科、保利地产(报价600048，买入)、招商局蛇口(报价001979，买入)和华夏幸福(报价600340，买入)；有10个从500亿元到1000亿元；有10个从300亿元到500亿元；有27家公司拥有100-300亿元人民币。

据记者统计，截至2015年12月31日，绿地控股的库存接近4000亿元，超过万科；万科库存为3681亿元，同比增长15%；招商局蛇口库存为1213.8亿元，同比增长20%。

对此，严岳表示，房企财务报表中的库存指标包括房屋库存、土地储备、建设项目等指标，因此整体库存规模将高于实际居住面积或待售量。然而，严跃进认为，从比例来看，住房库存的规模是较大的项目之一。

严跃进表示，一些房地产企业积极拿地，试图进入大型房地产企业的行列，这也将使土地储备的比例相对增加，特别是一些中型房地产企业仍有积极拿地的动作，这将很快体现在存货价值上。

当然，增加土地储备是库存快速增加的重要原因，但这实际上是由房地产企业的项目开发周期决定的，这是合理的。一般企业现有的土地储备将满足企业未来三年的发展需求。

但是，记者注意到，与2014年相比，虽然2015年楼市明显回暖，但仍有不少企业库存周转次数减少，库存周转天数变长，这表明其经营能力和库存管理水平减弱，适销对路的项目不合适，导致资金链压力加大，对企业快速扩张造成阻力。

值得注意的是，在快速消化库存困难的背后，一方面，它增加了住房企业资金链的压力；另一项发展使开发商的利润减少了0。更重要的是，企业库存管理薄弱。

数据显示，在库存超过1000亿元人民币的前5名a股房地产企业中，除绿地控股因2014年同期数据缺失而被淘汰外，万科和华夏幸福的库存周转次数增加，保利地产与去年持平，招商局蛇口下降。

以万科为例，截至2015年12月31日，库存同比增加500多亿元，万科去年3681亿元的库存周转天数为893天，即两年多，比去年同期的1138天有所缩短。半年；其库存周转率也增长了0.08倍。

另一方面，库存周转天数增加，库存周转率下降，库存排名最高的大型房地产企业，即蛇口、首开股份(报价600376，买入)和金地(报价600383，买入)的项目周转期延长。

以首股为例，截至2015年12月31日，首股存量达到956.7亿元，同比增长40.5%；库存周转天数达到2100天，即超过5年。

“在过去的两年里，第一批股份已经在一线城市和一些二线城市占用了大量土地，但并非所有的土地收购项目都能很快进入销售期，这影响了产品消化周期；2015年，招商局蛇口经历了一系列重组，土地储备等资产比例发生变化，可能对存货价值的变化产生一定影响。”一位业内人士告诉记者，库存管理是房地产企业管理链条中非常重要的一环。如果产能弱，存货周转率慢，流动性差，会影响企业的短期偿债能力。

但是，延长销售周期不一定是企业的被动行为，或者可能是为了增加土地红利和囤积房产，从而提高利润；特别是，有能力获得大量低成本融资的房地产企业可能更“持久”。