一线刚退烧二线已顶上 谁制造了二线楼市高烧优房客

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每日光盘，飞涨的房价，土地掠夺...一线城市的房地产市场是“高烧”，但二线城市是“干燥的”。在火热的势头下，一些二线城市出台了相应的房地产调控新政策，政策中“扶底盖顶”的趋势逐渐显现。

二线和三线交易达到7年来的最高水平

在上海和深圳于3月25日推出新的房地产政策后，二线城市成为焦点。

"仅在两个多小时内，90套房子就卖完了，开发商赚了10亿元."一些媒体描述了4月12日南京奥林匹克体育板块一栋建筑的开放场景。合肥的购房者甚至哀叹道，“如果他们根本买不起房子也没关系。”

4月份，全国30个典型城市新建商品房监测交易面积为2593万平方米，同比增长1.2%，同比增长61.0%。在30个城市中，17个城市的营业额逐月增长，其中天津最热，同比增长38.1%。从同比情况来看，23个城市的营业额同比有所增加，而其他7个城市则有所下降。与近7年4月的交易数据相比，今年4月的市场交易达到了近7年同期的最好水平，也是历史最高水平。

就城市而言，4月份，一线城市新建商品房交易面积为313万平方米，同比下降27.8%，同比下降8.2%。交易量的明显下降与上海和深圳股市的政策压制有关。然而，15个二线城市新建商品房交易面积环比增长7.8%，同比增长88.3%。三线城市的市场交易受二线城市的影响，呈现出相对火爆的趋势，这与三线城市积极去库存的政策取向密切相关。

去二线城市抢土地

新房和二手房的火爆交易使得二线城市的土地成为房地产企业追逐的目标。

4月7日和8日，苏州土地市场成为聚宝盆，共有13笔土地交易，总出让金约为250.76亿元，平均地价约为200%。其中，苏州高新区科技城地块从3.7亿元起步，最终降至15.5亿元，地价高达318.86%。4月28日，合肥市集中出售了13箱土地，所有推出的地块都被“抢购一空”。其中，5宗住宅用地的底价超过1万元/平方米，地价达到300%左右。

根据中原地产研究部的数据，4月份，二线城市共售出676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，同比增长29%，同比增长227%。该交易的平均底价为2607.73元/平方米，平均保险费率为61.85%，均创历史最高纪录。在一线城市，4月份只有11笔土地交易，交易价值为6亿元。只有上海和广州有土地出售，而北京和深圳没有土地交易。“目前，一、二线城市的库存去库存周期基本在10个月以内，库存大幅下降，土地供应减少影响了市场预期。在这种情况下，市场价格加速上涨的趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟表示。

严跃进在接受《北京晨报》采访时表示，一线城市的高地价和高房价已经让一些房企认为这些城市的泡沫太大，而二线城市的房地产存量很小，购房政策普遍宽松，促使房企积极拿地，“但最终也可能导致后续开发成本大幅上升。”

过热的城市发布了“限价令”

政策已经出台，以冷却“高烧”。特别是，一些受益于地理位置优势并享受一线城市挤出效应的城市，如河北省北京周边的四个县市、长江三角洲地区的合肥、南京和苏州，以及毗邻深圳的惠州，最近收紧了房地产政策。

4月25日，南京市正式发布了《关于推进供方结构改革的意见》的政策解释，包括主城区的6个区和江宁、浦口的商品住宅项目，平均申报价格不到2万元/平方米。年增长率不应高于12%；每平方米2万元至3万元，年化增幅不应高于10%；每平方米3万元以上，年化增幅不应高于8%。同时指出，要严厉打击虚假广告、囤积居奇等市场交易违法行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，规范房地产市场秩序。

在房价也大幅上涨的南京、苏州之前，3月份出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，指出房地产开发企业预售房屋的申报价格不应在3个月、6个月内上调。当月增长不超过6%，12个月内不超过12%；下一批预售价格不应高于上一批同类房屋平均成交价格的6%。此外，取得预售证书后，预售房屋应在10日内一次性对外出售。

监管政策

启动“底盖”

自2015年以来，股市已经去杠杆化，这使得大量资金进入房地产市场。严跃进的分析显示，与一线城市相比，二线城市房价飙升与整体房价偏低和宽松的购房政策有关。“这也与越来越多的恐慌性购买情绪有关。一些买家担心二线城市未来会收紧政策。预计5月份买家仍将积极入市，交易规模可能弱于4月份，但整体水平仍处于高位。”

随着房地产市场高烧的蔓延，调控政策发生了明显的变化。张大伟表示，过去一年左右，房地产市场监管的主要方向是去库存化，各种宽松政策相继出台。然而，在刺激政策的影响下，一些低库存的一、二线城市和一、二线辐射区域出现了非常明显的量和价快速上涨的现象，导致了市场的非理性繁荣。“未来的政策已经开始‘支持底部，覆盖顶部’。从各地近期出台的政策来看，过去总体宽松的趋势已经改变，房价上涨较快的城市，包括一些一线、二线城市和辐射地区，都出台了约束性政策。然而，总的来说，政策降低房价的可能性仅限于空.在新经济常态的趋势下，房地产仍需去库存化。”