开征房产税未必能解决土地出让金续期之困　优房客

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近几天来，由于土地使用年限到期或即将到期，温州部分市民不得不花费数十万元的土地出让金重新申请土地证，就像在平静的湖水中投下一颗深水炸弹，在房地产市场掀起了数千波波澜，引发了激烈的讨论。

对许多人来说，他们半生积蓄中最大的投资可能是买房。目前，购房者最大的困惑是，住宅建设用地使用权到期后，他们是否还需要支付巨额的出让金。已经缴纳土地出让金的房产需要缴纳房产税吗？财产税能代替土地出让金吗？

土地出让金应该延期吗？

根据公开资料，土地出让金实际上是土地所有者几年的地租之和。首都经济贸易大学的赵秀池教授认为，土地出让金是政府在一定时期内一次性出让土地使用权的收入。转移时间越长，转移费用越高。目前，住宅用地的租期为70年，政府一次性收取70年的土地出让金。因此，土地价格在房价中占很大比重，约为30%~40%。

土地出让金应该延期吗？北京律师事务所王律师列举了两条规定。

《城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，需要继续使用土地的，应当最迟在期满前一年申请续期，但根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未按照前款规定申请续期或者未经批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定:“土地使用权期满，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当按照规定交回土地使用证并注销登记。”第四十一条规定:“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当按照本条例第二章的规定重新签订合同，并缴纳土地使用权出让金，进行登记。”

王律师表示，上述法律规定，土地使用权期满需由土地使用权人提出申请，政府批准续期需重新签订合同并支付费用。然而，财产法自颁布以来已经发生了变化。

《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期限届满，将自动续期。期限届满后非住宅建设用地使用权的续期，应当依法办理。土地上的房屋和其他不动产的所有权有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，《物权法》规定，住宅建设用地使用权到期后，将自动续期，无需再申请，也无需再缴纳费用。

财产税能取代土地租赁吗？

王律师表示，法律不一致，法律不明确，导致官方对此问题没有权威的解释和说明。因此，温州的土地出让金问题一直备受争议。“如果住宅建设用地的土地使用权到期后仍坚持永久使用，就可能使土地的性质变得有私有制的嫌疑；如果住宅建设用地的土地使用权到期后仍坚持有偿使用，普通人的私有产权(报价603883，购买)将失去产权的稳定性和确定性。”

财产税是以房屋为征税对象，以房屋的剩余税收价值或租金收入为计税依据，向财产所有人征收的一种财产税。

王律师建议，最好的办法是想办法平衡双方的利益。目前，许多国家都开征了房产税，这可以增加所有权成本，维护土地所有者的利益，促进市场资源的优化配置。因此，物业税也是平衡双方利益的途径之一。

用财产税来平衡各方的利益看起来很美，但操作起来可行吗？赵秀池认为，降低房价的一个办法是改革土地租赁制度，将土地租赁改为年租金，即每年征收房产税(财产税)并向政府缴纳一定的税款。目前，物业税不太可能取代土地出让金。由于整个房地产税制改革的顶层设计尚未完成，房产税与土地出让金的关系需要理顺，土地财政问题也需要时间。

上海的杜律师也直言不讳地表示，这是“不可能的”。杜月萍表示，相关土地法律法规尚未颁布，物权法颁布前的土地法律法规尚未废止。

中国房地产数据研究所执行主任表示，用房产税取代土地租赁续期只是一个可能的方向。

那么外国是如何处理土地使用和住房产权问题的呢？陈胜表示，1999年新加坡的产权到期后也由新加坡政府收回。那么，产权在1999年或以上的房子到期了怎么办？普通处理方法:1999年期满后，业主可以集资申请产权延期，但政府不一定批准。通常的处理方法是:当政府收回土地时，将按照当前的市场价格进行补偿。

新加坡回购流程:90%的业主同意，银行评估，双方讨价还价。开发商通常以高于当前市场价格15%~ 30%的价格回购。回购后，业主不再享有原房屋的产权。如果他还想住在原来的地方，他需要再买一次。开发商支付的回购价格可能会也可能不会购买新房。这取决于许多因素，如回购价格、批次和当时的市场条件。即使没有，居民也不需要花大量的积蓄来买房子，只需要弥补一点点的差别，但是居住环境已经大大改善了。

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