《物权法》起草负责人：宅地到期后业主有权居住优房客

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房屋所有权是永久性的，属于国家的土地使用权最多只有70年。如果过期了呢？

最近，在浙江省温州市老城区，由于一批土地使用权仅20年的旧房相继到期，这个被2007年颁布的《物权法》中“自动续期”一词所模糊的难题，被提上了亟待解决的议事日程。

事实上，早在几年前，类似的问题就出现在山东青岛和广东深圳。

4月20日晚，北京市国土资源局表示，北京市民暂时不用太担心。根据国家有关规定，北京市住宅用地的出让年限为70年。目前，离最早出售的住宅用地的使用寿命还有40多年。

4月20日，关于住宅建设用地使用权期满和续期问题，中国人民大学民商法研究中心和北京市消费者权益保护法学会联合举办了“住宅建设用地使用权期满和续期法律问题研讨会”，邀请了全国人大常委会参与起草《物权法》的有关人士和法律学者进行讨论。

土地使用权出让期限的设定最早见于1990年国务院发布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)。土地使用权出让最长期限根据用途确定，其中居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。

2007年10月1日生效的《物权法》规定，住宅建设用地使用权到期后将自动续期。期限届满后非住宅建设用地使用权的续期，应当依法办理。

《物权法》起草人、原全国人大常委会法制工作委员会民法办公室主任姚红表示，《物权法》规定“自动续期”考虑了普通人的利益(603883，购买)，普通人不再需要排队办理手续，这样更方便，也减轻了工作人员的负担。至于是否要收取延长使用年限的费用，她说:“在制定《物权法》时也提出了这个问题，但当时大部分房屋都没有到期，所以大家都认为这个问题应该随着经济的发展来解决。当时没有明确的规定。”

作为《物权法》制定的见证人，全国人大常委会法制工作委员会民事法律室巡视员胡姬花解释说，自动意味着没有条件和行动，自动续期意味着建设用地使用权到期没有任何条件和行动。

中国政法大学终身教授江平认为，自动续约意味着合同到期后，合同无法收回；二是不可能重新签订土地出让合同；第三，业主不需要自己申请。但是如果自动续订没有付款怎么办？江平指出，自动续租意味着没有交费的业主仍然有居住权，但如果房子要转让，就会受到限制。因此，自动续期不影响业主的民事权利，但限制了民事流通。

对于自动续订，不存在支付或不支付的明确问题。江平说:“在我看来，即使是收费也应该比较低。”此外，江平认为，物权法的解释迫在眉睫，但它不能由政府部门来执行，更谈不上由地方各级政府来执行。它只能由全国人民代表大会常务委员会解释，不能由政府各部门解释，更不能由地方政府部门解释。

对于自动续约，空航空航天大学北航大学法学院教授龙秋微表示，在目前的法律框架下，有四种解决方案。第一，自动续期，不需要支付土地使用费，期限是直到房屋所有权终止，即直到地上建筑物消失；二是自动续期，但需一次性支付下一期土地出让金；第三，自动更新，支付方式改为年金制度，类似于税收制度。第四，自动更新，无需支付，回到类似于1982年前的城市家园所有权的状态，并重新私有化城市住房土地。

然而，中国人民大学法学院教授张翔认为，如果自动续期意味着自动和自由续期，那么他和所有权有什么区别呢？如果它实际上是私有的，它将与宪法第10条相冲突，即城市土地属于国家。因此，对于自动更新，特别是自由更新的结论，基本上没有明确的答案。

《物权法》明确区分了“非住宅建设用地”和“住宅建设用地更新”。中国人民大学民商法研究中心副研究员熊丙万认为，前者需要按照法律的特殊规定执行，而后者是“自动”的，没有申请和审批程序。

此外，熊丙万强调，有必要区分住宅建设用地和商业建设用地。前者是为了保障公民的基本生存和居住，只能收取与公共支出相对应的必要费用。后者根据市场和业务逻辑运作，应该收取相对费用。更高的成本；其次，要区分单套住宅建设用地和多套住宅建设用地。前者具有明显的安全功能，只应对政府提供的公共产品收费。后者是商业和投资，可以用交易税或持有税获得土地使用费；三是区分农村宅基地使用权和城市住宅建设用地使用权。前者没有时间限制，是免费的，而后者在时间限制方面可以采取与前者相同的目标。他指出，无论是采取“续租+补交土地出让金”还是“不续租+房产税”的模式，房屋所有人都应享有长期稳定的土地使用权。

“当《物权法》颁布时，人们还知道青岛和深圳的一些住宅用地的使用年限为20年或30年，而住宅用地的最长使用年限为70年。但是，法律没有明确规定是否在此期间完成土地出让金，只强调自动续期。”齐继华解释说:“如果你想化妆，它会添加条件自动更新，它会添加到法律之外的蛇。”

北京航空航天大学空法学院教授刘宝玉认为，将20年无补偿续约等同于70年无补偿续约是不公平的。“如果开发商购买20年的使用权，这个家庭的房价会更便宜。但是，如果没有区分，将按照免费更新处理。这对房屋使用年限为70年的购房者是不公平的，后果非常严重。如果开发商获得土地使用权，他将在70年内不会购买。如果他只买最短的期限，有关土地使用权期限的规定将是无效的。”

中国人民大学民商法学研究中心主任杨立新表示，住宅建设用地使用权的最长期限为70年。如果商定的期限为20年或更短，应首先自动延长至70年。但是，如果20年期自动续期，所有者应支付20年和70年土地使用权之间的差额。至于具体租赁价格的差额计算，他指出，当时70年期间的租赁价格是多少，20年或其他期间的租赁价格之间的差额是多少，应该支付多少租金。支付租赁费时，20年的银行贷款利息由业主计算和承担。

中国政法大学终身教授应松年表示，《物权法》没有做出明确规定，如果要改进，必须经过重大决策程序。“第一，要有公众参与，我们必须听取普通人的意见；第二，必须经过专家论证；第三，我们必须有风险评估，我们必须通过实际调查和研究。制定后，必须进行合法性审查，并集体讨论决定。”

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