三问住房土地使用权到期 说好的70年为何缩水优房客

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最近，温州房屋20年土地使用权期满引起了社会的极大关注。根据《新华视点》记者的调查，温州不是一个孤立的案例，在中国也有许多类似的现象。

国家规定的居住用地最长期限为70年。为什么它会在20或30年后在某些地区到期？不管房子的土地使用了多长时间，在它到期后我应该做什么？有关部门应如何减轻市民对重建物业的忧虑？

记者在4月19日接受有关部门采访时了解到，从城市到农村，从城市建设到土地管理，各个部门参与并凝聚全民智慧形成的《物权法》，是为保护包括物权在内的物权而诞生的，并将在保护物权的过程中不断完善。城乡都存在“住房权与土地权不一致”的问题。房屋所有权和土地使用权，就像农村房屋所有权和农村宅基地使用权一样，将在坚持土地社会主义公有制的基础上不断得到明确。

问:中国有多少地方面临温州困境？

最近，有媒体报道称，温州有消息称，住宅用地使用权将在20年后到期，将花费数十万元进行“延期”。温州市国土资源局表示，据媒体报道，这是一个误解的信息，“数十万元的转让费可以收取续期”。《物权法》规定，住宅建设用地使用权到期后将自动续期，但目前，国家尚未出台相关实施细则规定如何续期“自动续期”。基层土地部门在实际操作过程中不能遵循规则，也不能办理相关的续期手续。温州市国土资源局已开始研究相关方案，并将于近期向上级汇报研究决策，妥善解决此类问题。

那么，全国有多少地方面临类似温州的情况？

1990年国务院颁布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，土地使用权出让的最长期限根据用途而定，其中住宅用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。

中国社会科学院经济研究所研究员王丽娜表示，目前大多数地区住宅小区的土地使用年限为70年。然而，在一些地方，由于各种原因，有一种不到70岁的情况。

据记者调查，温州并没有出现住房用地实际使用年限低于相应土地最高使用年限标准的现象。目前，深圳、青岛、重庆等地土地利用年限不同，情况相似。

事实上，在本世纪初，深圳国际商业大厦等许多建筑物的部分物业的土地使用权已经达到了20年的期限，成为中国第一批土地使用权到期的案例。深圳随后发布了一项计划，阐明土地使用权到期的房地产可以通过支付地价或地租来延长土地使用年限。其中，补充地价金额为一次性公布的相应用途基准地价的35%。

青岛一些地区的一些住宅用地使用权只有20年或30年。据公开资料显示，自20世纪80年代青岛经济技术开发区成立以来，已售出41块使用年限为20年和30年的居住用地，总用地面积为667.5亩，部分居住用地的使用年限已过。

重庆市民张告诉记者，外地购买的商品房使用年限为70年，而重庆购买的商品房使用年限仅为50年。“这种情况很常见”。据当地业内人士透露，重庆规划中确定的许多土地用途都是综合用地，因此从1994年开始，在土地出让合同中，包括住宅在内的综合用地的使用年限为50年。

在全国范围内，这种房屋和财产的土地使用权的不同年限是多少？据有关部门介绍，土地流转大多由地方政府组织实施，具有一定的灵活性。因此，关于中国有多少住宅用地的使用寿命不到70年，没有详细的数据，但这种情况在中国并不少见。

第二个问题:为什么商定的70年权威会“缩水”？

在许多公众印象中，大多数购房的“产权”都是70年，那么这一数字怎么能“缩水”呢？

一些参与起草《物权法》的人表示，公众应该首先明确房屋所有权和土地使用权是不同的。房屋所有权，即房屋财产权，是一种私有财产权，受宪法和物权法的保护，不受时间限制。土地使用权有限，居住用地最长使用年限为70年。

我国大部分住宅用地的使用寿命为70年，还有40-50年才到期。一些地方之所以有20年、30年、50年等不同的使用寿命，是因为地方政府提出了三个主要原因:

-政策范围内的调整。温州市国土资源局表示，上世纪90年代土地出让政策实施时，以住宅用地最长年限不超过70年为前提，将城市划分为20-70年，受让方选择办理出让手续。

据当地国土部门介绍，如果土地使用年限缩短，相应的土地出让金可以降低，这可以在一定程度上降低房价，使最终消费者受益。

-方便管理和处置。在解释土地使用权期限为何为50年时，重庆市国土资源局表示，由于重庆大部分房地产开发以商住混合开发为主，如果根据一个项目中商住建筑的最大转让年限确定不同的转让年限，则不可避免地会出现商住建筑转让终止时间不一致的情况，给处置带来困难。

-首先尝试历史遗留下来的问题。在国务院发布土地使用权最长期限之前，深圳、青岛等地曾尝试过国有土地使用权出让，但也出现了一些遗留问题。

据深圳有关部门介绍，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先驱，于1982年颁布了《深圳经济特区土地管理暂行条例》。该条例首次规定了通过行政划拨提供商业用地，并规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地为30年，商业用地为20年，商业住宅用地为50年。深圳市第一批行政划拨商业用地20年的使用权相继到期，国有土地使用权到期问题集中。

广东省房地产研究会会长黄认为，此外，由于开发商囤积土地等原因，一些住宅用地已经“缩水”。土地使用时间从土地出让时起计算。房地产规划、开发和销售的正常过程通常需要两到三年时间。然而，在一些地方，开发商在不同层面上掩盖土地和转手的情况时有发生，这是一个很长的时间。；也有一些大规模的房地产项目，分阶段建设，已经持续发展了十几年，导致消费者购房时土地使用寿命严重“缩水”。

三个问题:当住宅用地使用权到期时我该怎么办？

虽然对大多数人来说，住宅用地的使用寿命仍有几十年，但人们普遍会问:房地产的土地使用权到期后如何续延？

据专家介绍，目前延长住宅用地使用年限的法律依据是《物权法》第149条，该条规定“住宅建设用地使用权期满后自动续期”。

中国人民大学民商法研究中心主任杨立新表示，在《物权法》出台前，《城市房地产管理法》规定:“经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地使用权出让金。”然而，城市房地产管理法是一部古老的物权法。根据新法优于旧法的原则，目前仍应遵循物权法的有关规定。

王丽娜等人认为，虽然《物权法》明确提出了“自动续期”，但由于缺乏详细的规定，如何“自动续期”存在不确定性，目前难以操作。“土地使用年限为20年和70年，租赁费有所不同。政府将转让20年的土地使用权。如果续期不缴付转让费，政府的利益便会受损，对已缴付70年转让费的其他业主亦不公平。”

有专家指出，如果约定期限为20年，最长不超过70年，则应先自动续期至70年，并同时支付约定期限与70年土地使用权出让金之间的差额。

然而，一些学者持有不同的观点，认为没有必要弥补价格差异。因为无论如何弥补，近几十年来土地出让的差价是非常大的。“土地出让期的利益差距是由当地政府当年的决策造成的。如果由目前的家庭承担成本，既不公平，也难以实施。”浙江大学房地产研究中心的专家田传浩说。

那么，70年后土地使用权到期的房产该如何更新？该付还是不付？杨立新认为有两种方式可供选择:一是免费，给业主带来好处；二是将费用改为税费，不再收取出让金，但取得永久居住建设用地使用权的权利人向国家缴纳税费。

王丽娜说，在中国，住房是许多普通人最大的财富。有些人把大部分积蓄都用来买房子，房子的升值不是因为房子本身，而是因为土地。从这个意义上说，70年后支付一大笔转让费显然是不合理的，这可以象征性交。

王丽娜、杨立新等。相信在今天强调法治的社会中，首先要明确我们必须坚持依法办事，严格执行产权领域的立法成果，增强人民群众对国家产权制度的信心；另一方面，鉴于《物权法》的规定不够详细，通过充分吸收公众意见和规范程序，尽快出台《土地出让和续期实施细则》，以缓解公众的焦虑。

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