标普：房企上半年平均毛利率增至33% 债务规模不断攀升

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9月6日，标准普尔全球评级机构表示，尽管今年上半年中国开发商创纪录的利润水平在一定程度上缓解了他们资产负债表上的压力，但他们的债务规模仍在上升；业内许多企业的杠杆率也在不断上升。这表明，当监管和融资环境收紧时，中国被评估的开发商并没有放缓脚步，而是在积极寻求更大的市场份额。

标准普尔认为，随着开发商加快借款购买土地的步伐，他们的总债务规模将在未来12个月继续扩大。尽管现金利润水平强劲，但与2017年底相比，约40%-50%的被评估开发商的债务利息税和折旧摊销前收益(ebitda)比率有所上升。

融资条件较好的房企将融资环境的收紧视为获得市场份额的有利时机。然而，与此同时，一些财务杠杆和流动性水平不断恶化的实力较弱的房地产企业也在不断扩张。

随着房地产紧缩措施的出台和对非标准影子银行融资(许多房地产企业普遍采用的一种融资方式)的监管打击，土地价格也有所下降。土地拍卖中的高地价现象已不复存在。

此外，开发商仍然可以通过一些传统的融资渠道(包括项目贷款和一些信托融资)获得资金来支持不断上升的建设支出，但融资成本却有所增加。许多被评估的开发商积累了大量的现金余额和合同销售额，为应对不利环境和支持公司的资本支出提供了空间。

2018年上半年，被评估开发商的平均毛利率从2017年的约30%升至33%。近50%的被评估企业的毛利率增加了200个基点以上，而只有15%的企业毛利率下降。然而，由于一线和二线城市的房价限制，未来12个月内，房企的利润率不太可能继续上升。

观点房地产新媒体了解到，尽管市场环境严峻，但上半年大部分开发商的流动性保持稳定，现金与短期债务的平均覆盖率保持在1.2倍左右。标准普尔表示，一些较弱开发商面临的流动性风险将大幅上升。这类开发商往往严重依赖短期信托贷款和资产管理计划等非标准融资渠道，因此面临巨大的再融资风险。

也有一些开发商利用其强劲的现金销售收入来偿还债务，而不寻求继续扩张，从而降低了企业债务的杠杆作用。约15%-20%的被评估开发商在上半年成功提高了债务与息税折旧摊销前利润的比率，低于2017年底的水平。

另一方面，随着国内外债券的到期，企业的再融资需求将继续上升。2018年下半年，国内债券的实际到期日(包括行使转卖权)将达到1500亿元人民币(约220亿美元)，2019年将达到2500亿元人民币(约370亿美元)。同时，60亿美元(约408亿元人民币)的海外债券将于今年下半年到期，另外110亿美元(约750亿元人民币)的海外债券将于2019年到期。因此，企业的流动性能否提高，取决于市场环境和开发商是否进行积极的财务管理。

人民币贬值是持有美元债券的开发商面临的另一个不利因素。不过，我们预计汇率的影响将保持在可控水平，因为人民币兑美元汇率尚未降至2016年12月的最低水平。此外，我们认为开发商普遍降低了海外债务在其资本结构中的比例，从而降低了汇率风险对其偿还海外债务能力的影响。