住建部规定土地需有偿续期 专家：建议基本住房免收　优房客

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最近，温州住宅建设用地使用权到期20年，有偿更新的做法引起了全国的关注。在《物权法》中，使用权在“有偿”期限届满后是否自动续期，引起了各方的争议。

纵观我国许多地方现行的土地流转文件，发现地方政府对土地流转期限的届满有具体的意见。其中，非居住用地明确规定，更新时应缴纳土地有偿使用费。

非住宅明确规定需要支付更新费用

在住房和城乡建设部网站上的《国有土地使用权出让合同》示范文本中，发现第五章有四个内容对期限届满后如何处理问题给出了相关定义，包括同意续签合同的受让人应依法办理土地有偿使用手续，与出让方重新签订土地有偿使用合同，并缴纳土地有偿使用费。

这意味着所有土地到期后将支付土地有偿使用费。

根据住房和城乡建设部的官方网站，该示范文本的上传日期为2006年11月23日，官方网站上没有相关的更新文件，而《物权法》是在2007年颁布的。

然后我看了上海、广州等地的土地转让合同。除了住房和城乡建设部网站上的《国有土地使用权出让合同》中的相关规定外，我还增加了住宅建设用地使用权期满后“自动续期”的条款。

然而，虽然土地转让合同中增加了自动续期条款，但没有详细说明是否收费。对于需要申请的非住宅用地，明确需要缴纳土地出让金、租金等有偿土地使用费。

自动续费是免费的吗？

2007年颁布实施的《物权法》第149条第1款规定，住宅建设用地的使用期限届满，将自动续期。第二款非住宅建设用地使用权期满后的续期，应当依法办理。土地上的房屋和其他不动产的所有权有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

成金田律师事务所合伙人李斌辉表示，住宅用地使用权期满后，我们的住房将去向何方，主要矛盾在于我们的土地属于国家所有。在市场经济中，国家剥夺了国有土地的使用权，例如，让房地产开发商开发，以收取土地出让金。使用权只是所有权的一个方面。由此引出的问题是土地使用权期满后如何处理。

在《物权法》中，住宅建设用地使用权期满后不存在“自动续期”的条件。对于这一点，业内学者也有不同的争议:首先，他们认为不存在自动更新的条件，这意味着它应该是无条件的；第二，人们认为自动续期不是无条件的，而《物权法》的不完善是当时的铺垫，需要进一步的法律澄清。

李斌辉说，当时在《物权法》的立法过程中，很多人建议使用权期满后应当规定续期的相关条件，但由于各种因素，《物权法》对此没有详细规定。但是，可以肯定的是，住宅建设用地使用权期满后，自动续期是一定的，业主不需要申请后续期限。但是，是否对土地进行有偿更新还没有法律规定，需要等待相关法律的规定。

专家建议基本住房应免交更新费

北京市法学会房地产法学研究会副会长兼秘书长、中央财经大学房地产法学研究所所长殷飞表示，土地使用权期满后如何经营土地仍需中央顶层设计和法律规范。“就我个人而言，这不是支付土地出让金的好办法，房产税是可以改的。由于土地出让金和财产税之间的关系本来就有争议，对现有财产征收财产税显然是不合理的。因此，可以考虑在土地使用权期满后征收房屋。”

全国政协委员、上海社会科学院教授张鸿铭认为，为了满足居民的基本住房需求，基本住房用地不应收取土地出让金，可以设定一个自由基数，超额部分可以一次性征收，也可以实行年租制。“我的意见是提倡年租制”。在《物权法》没有明确规定的情况下，需要相关部门进行完善。

“如果有关部门愿意放弃他们的一些利益，他们实际上可以使土地使用权永久化。”李斌辉指出。

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