首例“住宅产权到期续期”：要交房价35成优房客

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近日，由于温州部分市民土地使用年限到期或即将到期，交易价格不超过100万元的房屋不得不花费数十万元(房地产交易价格的1/3至1/2)来“买地”重新申请土地证，引起了社会各界的热烈讨论和关注。

据报道，经当地国土资源局初步调查，温州市鹿城区有600多例(套)。自去年以来，20年的住宅用地使用权已经到期或即将到期。而且，这一次，90年代初的一批城市住宅用地使用权面临着更新的问题，这在全国也可能是一个先例。

如何延长土地使用权期限？你真的要花很多钱才能再次拿到土地证吗？其他地方会效仿吗？

温州市国土资源局土地利用管理司司长张少卿在接受采访时，逐一回答了上述问题。

历史原因造成了20年的时期

它去年开始失效

记者:最近，一些城市居民发现他们的土地证即将到期。经初步调查，鹿城区有600余例(套)。这个问题是怎么出现的？

张少卿:要回答这个问题，我们必须从国家土地政策入手。

1990年5月19日，国务院发布第55号令《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)，开始实施城市国有土地使用权出让制度；第八条规定，土地使用权转让是指国家以土地所有者的身份在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为；第12条规定，住宅用地转让的最长期限为70年。

《条例》颁布后，温州市开始实施国有土地使用权出让。20世纪90年代初，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨国有土地使用权改为出让国有土地使用权，并收取土地出让金。

届时，为顺利推进国有土地使用权转让，受让人应在住宅用地最长使用年限不超过70年的前提下，自行选择办理转让手续并缴纳相应的土地出让金。自去年以来，20年的住宅用地使用权已经到期或即将到期。我们一直在密切关注这个问题，今年这个问题逐渐增多。

土地使用权的价值被低估

群众的心理期望有差距

记者:去年土地局关注了这些20年的土地证到期后，有没有通过公告或其他形式告知公众，并履行必要的公示和提醒义务？例如，当土地证到期需要续期时，目前需要支付很高的土地出让金。

张少卿:每个国家的土地相关法律法规都会宣传国家的土地政策。我们认为，国有土地有偿和有限使用的原则深深扎根于人民的心中，应该为公众所知。目前，房地产市场的透明度不够，许多购房者可能没有意识到土地使用权对房地产价值的重要性。房子本身只是砖和水泥，很大一部分房地产价值来自土地价值。房地产市场的信息不对称导致土地使用权价值被低估。群众对复兴的心理期望仍有差距。

这一次，一批上世纪90年代初的城市住宅用地使用权面临着更新的问题，这在中国也可能是一个先例。我们没有什么可学习的。这一次，媒体报道了这件事，我们认为这是一件好事，这增加了市场的透明度。

转让期满后如何续展

现有法律法规滞后

记者:相关的土地出让期限届满后，应该如何续签？

张少卿:《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第149条规定，住宅建设用地使用权到期自动续期。但是，《物权法》只规定了“自动续期”，并没有明确如何续期、是否缴纳土地出让金以及缴纳标准。到目前为止，国家还没有出台土地续期的实施细则，也没有规定土地使用权续期的征收标准。由于立法的滞后，基层土地部门在实际操作过程中无法遵循规则，无法办理相关的更新手续，给群众带来不便。

在我国没有具体实施细则的情况下，目前我国基层土地部门只能参照国有土地出让的做法。首先，第三方评估机构对土地价格进行评估，根据单位土地价格或折算的底价计算土地出让金总额，并重新签订国有土地使用权出让合同。

正在起草地方包容性政策提案

欢迎您续借。

记者:许多面临20年期满或即将期满的公民是工人阶级，甚至是低收入群体。一次性支付高额的土地出让金对他们来说是一个沉重的负担。此外，他们都是从别人家里买房子。对于这些群体，土地局有没有考虑减免等优惠政策？

张少卿:在我市国有土地有偿使用的初始阶段，在办理出让和转让手续时，存在一定范围内的土地使用者为了支付较少的出让金而选择在较短的出让期限内取得土地使用权进行转让的现象。现在让受让人承担有点不公平。我们也在研究这个问题，并采取了三种方法。首先，我们积极向上面反映，这个系统需要顶层设计，这是我们无法突破的。到目前为止，还没有收到明确的答复。其次，我们也在研究温州的包容性政策和解决方案。目前，我们已经开始起草政策建议初稿，近期将组织相关人员进行讨论并上报，妥善解决此类问题。然而，这一包容性政策也应在法律框架内制定；第三，我们欢迎任何时候想续签合同的人，并优先考虑他们。

比如新车和二手车的区别

土地使用期限决定了物权的价值

记者:此前，业主了解到，土地出让金要交几十万，而他们的房地产交易价格不超过100万。也就是说，如果他们想续租，要支付的土地出让金应该占房地产交易价格的三分之一到一半左右。为什么这么贵？

张少卿:国有建设用地使用权有偿、限时使用，这是我国国有建设用地管理的基本制度。一般来说，不同的用途、地点、土地使用条件和不同使用年限的土地有不同的土地使用权。土地使用权评估不是我们做的，而是由第三方评估机构做的。

媒体报道的王女士之前咨询过我，我非常同情她。当时，我给了她一个可能不合适的比喻。拥有70年土地使用权的房子就像4s店的新车，而只有两三年使用权的房子就像使用了10多年的二手车。每个人都可以分辨哪个高，哪个低。因此，当王女士第一次买房子的时候，就好像她买了一辆要高价报废的二手车。

在国有建设用地使用权出让中，不同出让年限的土地使用者缴纳的出让金不同。因此，在相关政策明确之前，建议公民在购买和出售住房的过程中提前关注土地使用权问题，不要让自己赔钱。

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