三四线楼市库存够卖30多月 去库存将是持久战　　优房客

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自从中央经济工作会议把“去库存”确定为今年经济工作的五大任务之一以来，各地纷纷出台去库存措施。但是，从目前的情况来看，效果并不理想，城市之间的分化趋势还在继续加剧。三、四线城市的存量房销售比仍高达30个月以上，即这些城市的现有住房将售罄30个月以上。去库存化将是一场持久战。

房地产市场分化趋势加剧

“当前住宅市场已进入逃逸序列时代，房地产市场分化趋势加剧。一、二线城市房地产市场的火爆爆发和去库存化政策预计将出现偏差，而三、四线市场仍处于困境。”中原地产首席分析师张大伟表示。

国家统计局的统计数据显示，从1月到2月，全国房地产开发投资为9052亿元，同比增长3%。虽然投资的增长率加快了，但库存又增加了。截至2月底，全国商品房销售面积为7.3931亿平方米，比上年末增加2077万平方米。

从地区角度看，中西部房地产市场的去库存化速度低于东部。今年一季度，我国东、中、西部30个典型城市商品房交易面积分别为3507万平方米、1495万平方米和1138万平方米，同比分别增长63.3%、25.5%和-9.3%。中西部城市的交易量落后于东部城市，而西部城市则出现负增长。

根据同一个政策咨询研究部门的监测数据，2月份三、四线城市商品房累计存量比为32.07个月，虽然同比下降14%，但仍超出合理范围15个月，大部分三、四线城市的去库存压力仍然很大。

去库存效应大大降低

面对巨大的库存，今年以来，中央政府和地方政府频繁使用“药品数量”，各地都把放松信贷、利用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和补贴货币化作为去库存的出发点。然而，目前市场反应与政策初衷存在偏差。作为库存“重灾区”的三、四线城市，由于土地供应过剩和工业基础薄弱，库存压力越来越大。

福建三明国鑫房地产开发有限公司总经理吴朝奎介绍说，在过去的六年里，公司共开发了17万平方米的房地产，还有8万多平方米的存货。记者在福鼎市看到，在常住人口约30万的县级城市中，有近20个楼盘在出售，有些楼盘自四五年前开业以来，已经减少了不到一半。在市建设局总工程师蒋小明看来，去转换的效果并不令人满意。除了需求低迷、公寓布局不合理等原因外，前几年土地供应也过多，导致供需错位。

河北省唐山市的商业用地流转在2013年达到高峰。近三年规划出让土地总建筑面积达到3592万平方米，而同期平均年出让面积仅为263万平方米。根据这一去转换率，最近三年出售的土地需要13年才能去转换。

中原集团研究中心主任刘源认为，一方面，三、四线城市供过于求，房屋和土地存量过高；另一方面，由于工业基础薄弱，人口增长缓慢甚至负增长，导致房地产市场供过于求。

去库存需要长度和长度的结合

业内专家表示，面对如此大规模、不断增加的库存，地方政府应该做好“持久战”的准备，没有一夜之间就能实现的“药方”。长度与长度相结合是必要的，城市应根据时间制定政策。

业内人士表示，在目前房地产市场脱手的情况下，三、四线城市的去库存化应该着眼于供需两端。短期内，在严格控制土地入市的同时，调整库存，开发多用途住宅，增加适销对路的产品；从长远来看，三、四线城市应该在生产和城市一体化以及户籍制度改革方面做出努力，以提高城市的容忍度。

专家指出，提高农民工城市购房意愿、推进户籍制度改革是关键。，加快生产与城市一体化和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务...从根本上实现三、四线城市的良性循环。包括农民工在内的新市民将成为缓解三、四线城市房地产库存压力的主要力量。为此，专家建议将农民工和个体工商户纳入公积金保护范围。

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