调控升级 多省拟对库存严重地区停止供地优房客

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近日，湖南省出台了《关于积极解决商品房库存问题促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，并提出了10项清仓措施。有人提到，如果库存去库存期超过36个月，新的房地产开发原则上将停止。土地审批和供应。”同样，4月11日，辽宁省国土资源厅也发出通知，要求在存量严重的地区停止供应房地产开发用地。

对此，这位优秀的租户研究员告诉记者，“缩小土地供应规模是盘活当地房地产的主要途径之一。”地方政府对库存严重的地区提出了更严格的要求，这有助于他们根据当地情况匹配土地供应和减少库存。”

去库存化的努力明显过重

在今年1月7日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长蒋大明明确表示，在房地产存量较大的地方，应减少甚至停止商品房用地供应。

在这一政策的指导下，今年2月，辽宁省政府发布了《关于解决房地产存量问题的若干意见》，提出了15项政策措施，全面解决房地产存量问题，其中第二项是“合理控制开发用地供应速度，减少房地产开发用地供应”。认真清查面积，暂停房地产开发用地供应。已供应和未开发的房地产开发用地可申请转换或调整商业和住宅建筑的比例。”在4月11日的通知中，辽宁省直接要求在库存严重的地区停止房地产开发用地供应。

从“暂停”到“停止”，辽宁省房地产市场去库存化政策明显过重。

值得注意的是，除辽宁外，江西、重庆、湖南等地也提出了通过控制土地供应来化解楼市库存的措施。今年2月，江西省发布了《关于解决房地产库存问题的通知》，要求继续严格控制商品房开发用地供应，防止土地过度释放，从源头上减少房地产库存。

4月8日，湖南省发布了《关于积极解决商品房库存，促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》。其中，房地产开发的土地供应已有详细规定。具体来说，如果各地商品房的去库存周期为8~12个月，房地产开发用地的供应量不得超过上一年供应量的50%；如果库存去库存期为13~36个月，供应量不得超过上一年供应量的20%；如果库存去库存期超过36个月，原则上将停止批准和供应新的房地产开发用地。

江西省房地产协会秘书长李锋表示，一些地方政府过度依赖土地财政，过度投资土地，这是房地产去库存化压力的重要原因之一。他说:“严格控制商品房开发的土地供应，把握土地供应节奏，从源头上减少房地产存量，具有积极的作用。如果土地供应得不到控制，去库存化只能是空的一句话。”

优秀的租户研究员还告诉记者，“在库存严重的地区控制土地供应是减少库存的主要手段。”各地的详细方案可以使相应的县市根据实际情况决定土地供应状况，进而实现土地供应与去库存的匹配。从实际情况来看，总体来看，各省经济实力最强的前三个城市可以在后续增加土地供应，排名最后几名的城市应该相对谨慎。”

土地出让收入严重分割

控制土地供应无疑是缓解房地产库存压力的“必杀技”，但一些地方政府也可能面临土地出让收入减少的问题。对于一些财政对土地依赖达到70%甚至80%的地方政府来说，这将给他们带来巨大的财政压力。

2015年4月5日，财政部发布的全国土地出让收支情况显示，2015年上缴国库的土地出让收入为33657.73亿元，同比下降21.6%。全国土地出让面积22.14万公顷，同比下降18.6%。此外，易居房地产研究院发布的《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告也显示，2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014年下降3.6个百分点，增速15年来首次由正转负。

事实上，与一线城市和二、三线、四线城市的房地产市场分化相对应，大多数二、三线、四线城市的土地出让收入大幅下降。根据财政部发布的数据，2015年，大连的土地出让收入下降了56.4%，宁波下降了54.1%，但深圳的收入增长了36.9%。

对此，这位优秀的租户研究员告诉记者，“经济基础越差，城市对房地产的依赖程度就越高。”在库存不足的地区，土地需求减少，政府的土地出让收入也相应减少。此外，在库存严重的地区，即使土地可以出售，由于价格下降，土地供应的经济意义并不好，这也将造成不良的社会影响。”

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