董伟海：从学者到地产基金先锋

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没有人想到，在房地产私募基金领域取得巨大成就的董伟海先生，曾经是一名教授三尺讲台的大学教师。

这可以追溯到1994年，当时在上海外国语大学任教的董伟海接触到上海正大集团和沃尔玛集团筹备的一个项目。“沃尔玛零售模式的新模式让我耳目一新。原来的商业地产是这样经营的！”董伟海仍兴奋地回忆道:“这让我意识到市场机遇巨大。”这可能是好奇心的驱使，也可能是这根导火线唤醒了他血液中的天然商业气味因素，使他离开了“铁饭碗”，再也没有回头去看完全陌生的房地产领域。“我过去的经历与房地产行业无关。一切都是从零开始学习的。我认为这个过程非常有趣。正如乔布斯的名言——过程就是回报！”正是这种永不回头的绝对精神，以及勤奋和不懈的决心，让那些在雾中看花、看月亮的“门外汉”迅速成长。

“闻到”一个新世界

回顾这些年的职业生涯，董伟海认为，他旺盛的“好奇心”和不断的“学习能力”促使他不断进步。无论是在沃尔玛还是参与浦东郑达广场的筹备和投资管理后，他都接触到了市场调研分析、合伙人谈判、法律文件起草、运营测算等方面，这也为他未来的综合决策能力奠定了坚实的业务基础。

1999年，董伟海出任ing reim总经理兼中国区首席代表。当时，荷兰国际集团对中国房地产市场非常乐观，并逐步确定了中国房地产投资战略，即在海外筹集资金，增加在中国的投资。一方面，国际资本繁荣；另一方面，中国房地产业有巨大的市场机遇。经过一段时间的酝酿和探索，董伟海牵头成立了ing China Opportunity Fund的概念和种子项目，可以说是第一批接触到跨国私人房地产基金运作和管理的中国人，致力于寻找具有品牌、信誉和执行力的大型房地产开发企业作为中国的合作伙伴。“正是在这样的背景下，我会见了当时的福特集团董事长魏凡先生，以及福特的核心决策层。双方的合作可谓一炮而红！”此后，荷兰国际集团及其管理的基金分别于2004年和2005年投资于复地在上海开发的两个项目，这两个项目都在before/きだよ.获得了成功

从2004年到2005年，这是中国房地产市场蓬勃发展的时期。然而，刚刚在中欧国际工商学院完成emba课程的董伟海向ing总部提出了到海外工作的愿望。在别人眼里，这个“不正常”的决定根本就是违背眼前利益的，但董伟海却有着长远的思考。“在选择职业规划时，嗅觉非常重要，而且必须判断总体趋势。有时外部原因会帮助你，有时你需要放弃你的成就，为自己的理想重新开始。我认为中国的房地产还有很多年要发展。只要你对市场和你自己有信心，花三年时间在海外学习国际经验是值得的。”

董伟海，生于1968年，和他的同龄人一样，可能也受过“约翰？？克里斯托弗，”克里斯托弗说，“大多数人在30岁以上就去世了。过了这个年龄，他们只是改变了自己的影子。未来的生活只是模仿他们自己，每天重复他们说的、做的、想的和喜欢的，重复的方式变得越来越机械。你越想不起来。”当时，36岁的董伟海显然不想重复自己的过去，更别说把自己的思维局限在一个城市和一个游泳池了。命运有多看重他？他在英国学习的三年见证了欧美房地产业的兴衰。“这次经历给我带来了发展国际视野的最大收获。在金融危机中，我看到很多人失去了信心，而这场危机让人们忘记了商业常识，所以他们陷入了更深的危机。巴菲特说过，当别人贪婪时，我们害怕；当别人害怕时，我们贪婪。我现在经常告诉我的员工，如果你没有经历过这个行业的周期性波动，你的认知是不完整的。”

重返中国的机会

早在董伟海代表ing与复地合作的初期，复地董事长魏凡先生就提出了长远的战略构想。他认为彼此应该站得更高，看得更远。除了在项目中寻找合作机会，还应更多地关注资产管理和资金管理方面的机会。这种高瞻远瞩的思想为董伟海事业的第二次转折奠定了基础。

“越来越多的投资者同意，私人股本基金在房地产和房地产市场的其他投资形式，如直接购买或参与建设项目，可以对冲。当市场波动时，这正是私人股本基金进入的好时机。”基于以往的经验和对中国房地产业的看法，董伟海做出了这样的判断。2009年，他离职加入复地集团，成为复地集团上海智英股权投资管理有限公司的董事总经理..此后，一系列令人瞩目的成就开始浮出水面:公司成立不到三个月，就成功募集了中国第一只人民币房地产私募基金——叶静复地基金；然后它开始滚动。不到三年，他管理的资产就超过了12亿元人民币。如今，以董伟海为代表的管理团队打造的私募房地产基金管理平台，已经成为中国私募房地产基金行业的先锋模式。

进入房地产行业以来，虽然董伟海的事业发展一直是“绿色”的，但作为十多亿资金的管理者，他的担子并不轻松。他承认，目前最大的问题是找到市场机会和投资者预期之间的匹配点。“多年来，外资一直担心中国的房地产行业可能会崩溃，当市场不确定时，有意投资房地产的国内客户会犹豫不决。”董伟海说，他做得最多的是与投资者沟通，帮助他们理性判断投资前景，推倒“思考”的墙，在沟通中找到乐趣和共同点。他认为，伟大的创新必须基于最基本的需求，如果他们在出现之前就发现了可能性并创造了市场，他们将成为革命者，任何人都可以有这样的机会。

“回到行业现状，目前最实际的办法是利用复星复星的资产管理业务、房地产开发和投资业务的背景，对智英投资的资金进行创新、投资和管理，实现多赢的效果。另一方面，如何找到更多“志同道合”的基金进行投资。鉴于之前一系列基金给我的启示，我相信凭借复星和复地的平台以及我们日益体现的投资业绩，我们将能够为更广泛的客户提供更多的投资机会。"

保持冷静，你会赢的

董伟海的工作似乎总是忙得不可开交:他每隔一段时间就飞到全国各地去看项目，与各种投资客户断断续续地交流，手机也经常响...虽然他工作努力，但他“享受其中”，因为他有一个优秀的团队。

“我觉得这份工作每天都很有趣。房地产基金涉及的范围很广，所以当我和一些有经验的同行交流时，这种精神上的激荡和知识与智慧的相互挑战对我来说是一种享受。

也许是对每个人“专业特长”的尊重，董伟海依然保留着学者的气息，非常注重用团队的力量解决各种问题。因此，他始终与团队成员保持开放的沟通状态。“没有冗长的过程，没有作为上级的架子，任何问题都会立即得到解决……”他的员工说。“董总是一个很有权势的人。他不怎么说话。内向者的力量来自安静。他通常先思考，然后说话。他也很注重深度，追求精确，善于独自承受压力。他内心平静，信心十足。让团队感到轻松。”

尽管董伟海已经在职场工作了几十年，但他仍然保持着待在象牙塔里的习惯。读书育人成了他最大的乐趣，他也将这种乐趣延伸到智英企业文化中。他告诫自己，“螃蟹只会根据壳的大小挖洞”，只有当经营者和从业者的个性和技能不断提高时，企业才能继续发展；他鼓励员工“终生学习”，并创造一个总是略有增长的动态环境。“我们不是环境以外的东西。我们的思想和反应受到社会环境强加给我们的价值观的限制，我们是周围环境的一部分。”

合伙人最欣赏的是董伟海的那种“永不停止思考”。他一直在利用约翰？？博格尔的座右铭是:“无论昨天、今天或明天的成就，都不应该受到重视。”它们只是历史记录。真正重要的是能力、才干、征服、活力、对未来的洞察力、远见以及坚定不移地保持高标准的自决。”正是这种“无止境的无所事事”为他冷漠而优雅的气质增添了一点洒脱。

最后，当记者问及他最大的愿望时，他笑着说:“如果你想花更多的时间和家人在一起，每周准时回家吃饭的频率需要提高。”