楼市火爆致多城公积金告急 业内称并非无款可贷优房客

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在房地产市场的去库存化的硬仗中，由于交易量的急剧增加，一些城市住房公积金的弹药库不够用。

随着2015年度住房公积金报告的公布，上海、南京、福州、郑州等城市纷纷报告，公积金的活期存款额为“借给空".”受房地产市场交易增长的影响，公积金的杠杆作用进一步扩大，短期内公积金贷款需求也大幅上升。为了基金池的安全，一些城市已经延长了公积金的支付周期。

韩毅智库的分析师张华东指出，公积金贷款只占整个贷款市场的很小一部分。“公积金贷款只占整个贷款市场不到10%，对整个贷款市场影响不大。商业贷款才是真正的大项目。不过，各地公积金的使用率已达到新高，但这反映出物业市场在使用贷款资金时，已不同程度地提高了买家的资本杠杆比率。”张华东说。

多地点节约储金"贷款给空 "

据报道，南京、苏州等地的公积金贷款几乎都是“贷给空".”

根据南京公积金管理中心最近披露的2015年年报，去年南京市个人住房公积金贷款率高达104%，超过了85%的警戒线。

数据显示，去年南京共发放公积金贷款5.45万笔，比2014年增长近10%；近四分之一的购房者通过公积金购房。

南京并不是唯一一个公积金贷款率超过85%警戒线的城市。

去年，苏州住房公积金的使用率为99%，市区达到了117%的历史最高水平。南昌公积金使用率达到101%，同比增长近30%。去年，上海公积金的使用率约为98%，比2014年同期提高了14个百分点。截至2月底，福州市住房公积金个人贷款利用率达到105%。

当贷款利率持续上升时，许多城市对公积金贷款的接受程度也创下了历史新高。

与去年3月份相比，今年3月份芜湖市住房公积金贷款的数量和金额分别增长了87%和106%；当月贷款额5.16亿元，是芜湖公积金贷款单月最高纪录。

在房地产市场库存压力大的常州，住房公积金贷款也创下新高。据常州公积金中心统计，常州公积金的贷款比例约为98%。今年前三个月，常州市申请公积金贷款达到25.35亿元，比去年同期增长60%。

由于目前公积金池中储存的水被迅速吸收，许多城市公积金管理中心都在排队做生意。

近日，郑州公积金中心已通宵排队，等待公积金贷款。郑州市住房公积金管理中心表示，在加快办理进度的同时，也在安排网上预约和编号等多种措施，以应对贷款的强劲需求。

不仅仅是郑州、福州、南京等城市在排队等待公积金贷款，发放公积金贷款的时间也有所延迟。由于公积金利用率高，福州市近期暂停了商业贷款转公积金贷款业务；南京公积金的贷款周期由之前的几个月延长至半年。

仲量联行住宅部主任周静指出，公积金的活期存款是不够的，这直接关系到房地产交易的火爆。

“由于单位时间内房地产交易的集中交易，对住房公积金的需求在短期内呈爆炸式增长。在地方政府的工具箱中，提高公积金贷款的杠杆率是减少库存的重要手段。正是由于对去库存和房地产交易的需求迅速增长，住房公积金的利用率达到了几年来的新高。”周静说。

“吃老了”的紧急情况

公积金是否真的没有钱可借。对此，业内人士告诉记者，公积金贷款发放缓慢和公积金池枯竭是两个概念。

上海师范大学金融中心主任李永伟表示，住房公积金的使用率一般是指一定时期内公积金的使用规模与当前公积金归集规模的比率。

“利用率不是当期使用的资金与累计的节约储金总规模之间的比率。换言之，利用率反映了节约储金在一定时期内流入和流出的动态情况。”李永伟在接受记者采访时说。

以上海为例。去年，上海公积金缴存额为880亿元，上海公积金缴存额超过1192亿元，缴存规模比2014年增长60%以上。

需求强劲，上海公积金不得不吃掉它的旧钱。根据上海公积金年报，截至去年年底，上海公积金累计支付6096亿元，余额2822亿元。2015年，个人住房贷款收回362.93亿元。

“上海去年的支出大于收入，但公积金贷款仍正常发放。所谓未偿还贷款，其实是公积金使用率高的形象表现，而不是公积金即将枯竭。”张华东指出，一些城市限制商业贷款转为公积金贷款，并延长公积金贷款周期，部分原因是由于资金分配和安全评估。

李永伟告诉记者，公积金的管理和使用有自己的内部规则。当当前募集资金的使用超过一定比例，需要从以前的资金中划拨时，有一定的使用规则。例如，如果一个水龙头进水，另一个水龙头排出水池中的水，水池中的资金应保持在一定的水位，以确保整体运行的安全。当水位下降到一定程度时，不同地区可能会进行内部安全模拟计算，以确定以后可以释放多少资金。

周静说，这与商业贷款追求更高的商业利益略有不同，公积金还具有一些公共职能的属性。另一方面，由于三、四线城市的去库存化压力，政府需要通过公积金来增强购房者的购买力。

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