人民日报：叫停首付贷 真能落地吗？优房客

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“去库存化”是中央政府今年确定的五大经济任务之一。今年以来，中国出台了一系列刺激房地产销售的政策，包括降低购房首付比例、调整房地产契税、提高个人二手房交易价值。

政策效果需要被揭示，效果是热的和冷的。新政策的出台给房地产市场带来了一些新的迹象:深圳、上海和北京等一线和二线城市的房价迅速上涨，而库存压力较大的三、四线城市的房价涨幅不大。随着一线和二线城市房价的飙升，一些风险因素正在萌芽。许多购房者使用担保公司和房地产金融公司提供的“首付贷款”进行首付，客观上增加了购房者的还款压力和风险。如何在“去库存”的同时避免新的风险？农民工在和平生活的梦想中还面临哪些困难？开发商如何看待当前的市场变化？现在是投资三四线城市的好时机吗？从这个问题出发，我们推出了一系列关于“稳定去库存”的调查报告，结合房地产市场的新趋势，倾听买家和开发商的声音，了解三、四线城市商品房的库存情况，提出“去库存”的建议。

买房时，首付款从哪里来？

谁用首付

许多中介机构和p2p公司参与首付贷款，并利用信贷杠杆降低购房门槛

王娟是北京的一名银行职员。毕业几年后，她想在北京买套房子定居。经过几个月的辛苦和纠结的看房，去年年底，王娟选择了一套总价约180万元的二手房，首付54万元，首付30%。

我原以为进展顺利，但我没想到在支付首付时会遇到麻烦。在提前给房主10万元定金后，王娟还准备了剩余的44万元首付。但此时，房屋中介表示，这44万元应该先放在他们的资金监管平台上，不能直接支付给卖家。这是“确保买卖双方的利益”。而卖家渴望得到现金。

中介分别与买卖双方进行了沟通，给出了一个“平衡的方法”:王娟的首付款可以由中介下的担保公司全额质押，然后再贷给卖方一笔相同金额的现金。这样，卖家可以直接得到现金。虽然王娟要付贷款利息，但利率不高，三个月的利率是0.5%。更重要的是，他可以成功地买下他最喜欢的房子。

王力可胡安，被迫支付首付的人可能不是大多数，但最近监管机构暂停首付引起了市场的广泛关注。事实上，首付贷款出现于2014年，近年来发展迅速。在一些城市，买家甚至可以花几万美元买一套房子，其背后的风险不言而喻。

谁在使用首付贷款？

中原地产首席分析师张大伟表示，使用首付贷款的集团主要集中在两类:

首先，我想买一栋房子。以前的房子必须卖掉，但有一个时间差。我需要资金来扭转局面。我可能需要过桥。我想到首付，大约占30%到40%；

第二，在一些城市，有一些购房者投机融资，因为他们买不起房子，他们利用信贷杠杆降低门槛。“然而，很难判断购房者是自住还是投资。”张大伟说。

那么，谁提供首付贷款？

根据调查，提供首付贷款有两种主要方式:

一是一些房地产中介与开发商合作，这是由中介或售楼处向买家推荐的。中介机构自己提供小额信贷服务，或者充当中介机构，寻找合适的金融机构提供贷款；

二是一些互联网金融平台和小额贷款公司与房地产开发商和中介机构合作，特别是一些点对点贷款平台(p2p)，它们利用自己的“优势”，主要从一些个人投资者那里提供资金。

一般来说，向p2p公司申请首付的门槛相对较低。以银谷普会为例。申请贷款只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料。提供的信用证明越多，可贷金额就越高。月利率为1.7%-1.8%，或2.3%-2.4%。你必须登记资金的去向。资金可以用于首付，但在与银行沟通时，应说明是用于装修或个人消费。又如，平安方浩推出的优质抵押贷款，如果有抵押品，可提供高达70%的抵押贷款价值；如果没有抵押品，可提供高达30万元的抵押贷款价值。

如果你不能偿还贷款怎么办？

北京京融佳担保公司账户经理林端表示:“很多首付贷款都是由担保公司担保，由银行发放，但贷款的目的是为了个人消费，银行不会被告知这些贷款是用于首付的。”如果没有，我们会帮助客户在银行申请延期，银行会同意的，因为我们公司在银行有存款。2到3个月后，你就可以筹集资金了。最终，它是无法偿还的。你不能卖房子吗？但我还没有遇到它。”

风险大吗

首付使杠杆率达到10倍，高杠杆率放大了不合理的需求，这很容易导致房地产市场的泡沫

买不起房的人有资格买房，而提供首付机构的资金来源存在很多不确定性，这是可以想象的。

“可以说首付的风险非常高，因为其背后的资金来源存在很大的不确定性，涉及的机构很多，无法完全控制和核实。”张大伟说。

根据张大伟的说法，普通抵押贷款会在房屋登记簿上留下另一个产权证的抵押，因此不能无限期抵押，但首付贷款更多的是一种信用贷款，不需要确认权利或登记他人的权利。在极端情况下，首付贷款可以在许多地方重复。此外，首付贷款不像银行的消费贷款，后者可以在中央银行系统中找到资金流。一旦市场出现更多不可控制的风险，负面影响将非常大。

以首付20%购买100万元的房子为例。一般来说，买家需要80万元的银行贷款，支付20万元，并且有5倍的杠杆。有了首付贷款，买受人可以再贷款10万元作为首付部分，贷款总额为90万元，自付只需要10万元，杠杆变成10倍。

“在如此高的杠杆率下，一旦房价下跌，投机者就会出现资金缺口，无法偿还贷款，风险就会转嫁到银行身上，给经济带来不稳定。”深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松说。

中国建设银行上海分行副行长孙伟(报价:601939，BUY)表示，首付购房时，没有本金或只有少量本金。赌注是房产会一直上涨。如果房子倒塌，它可能会被放弃，这为投机者提供了方便，降低了他们的成本，但也给真正的贷款机构带来了风险，这也将影响银行。

深圳一家银行的相关负责人表示，一旦抵押贷款违约，银行将拍卖抵押财产。如果出现大规模违约，银行将需要出售大量房地产。当这些房产进入市场时，它们将不可避免地导致房价下跌。随着房价下跌，买家将拭目以待。抵押财产不能出售，银行只能以不变的降价出售，这最终导致房地产市场的崩溃。降价还将导致银行资金缩水，最终影响储户和实体经济。

“首付贷款帮助购房者放大杠杆，这很容易导致投机，人为地扩大不合理的需求，并有可能形成当地的房地产泡沫。”中国社会科学院金融研究所研究室主任曾刚认为，考虑到房地产贷款在整个金融体系中占有相对较高的资产比例，如果房地产市场出现局部泡沫，很容易给金融体系带来危害。

“对于金融机构而言，这种变相绕过银行首付门槛的做法，导致许多人存在投机需求，无力偿还贷款，这也为风险控制埋下了隐患。此外，首付贷款的出现刺激了许多没有能力和意愿买房的人，吸引了越来越多的人投资，但却忽视了房地产的整体泡沫风险。如果未来房地产出现泡沫，将会给贷款人和购房者带来巨大损失。”曾刚说。

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