二手房卖家坐地涨价、拒过户咋办？法官支招优房客

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二手房销售要注重维权

近年来，随着房地产市场的回暖，商品房销售量大幅增加，导致买卖双方打官司的案件数量增加。日前，房山法院的法官选择了典型案例，并根据案例进行了解读。

案例一

房主不进行户籍登记，买方得到补偿

2012年下半年，杨丽房山的一套二手房计划用作婚房。在中介的帮助下，他很快与该房屋的业主王签订了合同，交付了整栋房屋的价款100万元，然后双方办理了房屋过户手续。转让当日，双方签订了补充协议，约定王在半年内将该房屋的所有户籍迁出。期满未迁出的，每延期一天，应向杨莉支付房价款万分之五的违约金，并继续履行迁出户籍手续。然而，在转让之后，王出于自己的原因没有移动他的户籍。起初，杨莉并不在乎。然而，在2014年，他考虑因为工作调动而倒卖房子，但是因为户口问题而没有卖掉房子。

为此，杨莉向法院起诉王，要求对方赔偿2013年4月至2014年12月未办理户籍迁出的违约金27万余元。经审理，法院认为王应支付违约金，但日万分之五过高，最终判决王支付违约金20万元。

【法官声明】为避免损失，买方应督促卖方尽快搬出户籍。最好是在合同中约定违约金，就像杨莉在上述情况下那样，并在事后索赔损失。与此同时，法官还提醒卖方，在出售房屋之前，他应该想到户籍应该转移的地方，这样便于以后的操作。

钟表业之旅

没有资格签署合同的买方要对自己负责

2014年4月，王伟和妻子看中了房山某区的一套两居室。然而，王伟仍然对自己的购房资格有所顾虑，因为在北京的八年时间里，他在其他地方的公司工作了半年，社保中断了。但是，中介说这些都不是问题，所以王伟与卖方签订了一份有信心的购买合同，并支付了5万多元的定金和2.4万元的中介费。中介公司向房屋建设委员会提交王伟的购房资格时，审核失败，导致王伟赔偿出卖人损失2.8万余元。王伟认为该中介公司存在欺诈行为，恶意促成双方交易，遂将该中介公司诉至法院，要求对方退还中介费并赔偿各种损失共计10万余元。

经审理，法院认为，虽然本案中介公司存在一些过错，但作为购房者的王伟不确定自己是否符合限购政策，匆忙签订了购房合同和购房承诺书，也存在一些过错。根据双方过错的大小，法院裁定由中介承担60%的责任，并返还中介费，赔偿损失18000元；王伟自己承担了40%的损失。

[法官声明]一些中介公司会故意隐瞒或不审计买卖双方的资格，以方便中介服务和赚取中介佣金，导致买卖双方无法履行承诺，从而引发纠纷。在这方面，法官提醒买方和卖方，他们必须购买和出售时，他们的资格是一致的，以避免不必要的争议。

案例3

提价后，法院拒绝转让卖方履行

2013年9月21日，李莉与王女士签订房屋买卖协议，双方同意王女士以其名义将一套房屋转让给李莉，李莉一次性支付全部购房款人民币110万元，由王女士负责办理房屋转让等手续。9月29日，李莉支付了全部货款。同年10月，该小区房价大幅上涨，王女士觉得卖房子赔钱，拒绝配合办理过户手续，要求李莉再补10万元。李莉答应增加5万元，所以双方没有谈及此事。李莉将王女士告上法庭，要求她协助移交。

本院经审理认为，李莉已按合同约定支付全部购房款，但王女士拒绝办理产权和土地使用权的转让手续，应承担违约责任。因此，根据法律规定，被告被判在十天内协助原告办理移交手续。

【法官声明】买卖双方签订的房屋买卖合同，在不违反法律和强制性规定的情况下，一般是合法有效的，双方都要按照合同履行，否则就是违约，违约方需要支付违约金。

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