限购限贷 一线城市楼市集体调控去杠杆优房客

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从一线城市的调控政策来看，核心实际上是对购房和贷款的限制。随着上海和深圳的监管，北京和广州这两个一线城市变得越来越紧张。根据非居民购房缴纳的社会保障年限，北京和上海需要连续缴纳5年以上，但上海也要求必须是“家庭购房”，即已婚和单身人士除外。这个比北京的更严格。

彻夜不眠！

下午6: 00，我们在中介的签约室排队在线签约，一直到晚上11: 00才签约，中介在线签约系统“瘫痪一次”。对于陈嘉这个上海的年轻买家来说，3月24日是“战斗般”的一天。

像陈嘉一样，上海郊区的环城路外也有房地产中介。代理人许巍在当晚0点钟拖着疲惫的身体回家，但在深夜，他不停地接到顾客的电话，彻夜未眠。

3月25日上午，上海发布了《上海九条》，大大提高了购房资格和首付比例。在新政之前买房的人不知道他们是高兴还是担心。

自2014年9月30日央行“新政”以来，在一年半的时间里，一线城市受益于信贷宽松和首付下调，房价飙升，特别是在深圳和上海，那里有一个包裹在互联网金融中的“首付贷款”，这再次扩大了购房杠杆，刺激了大量投资投机需求进入市场。

相关部门嗅到了风险。事实上，在上海新政之前，一线城市的“杠杆率降低”已经开始了。业内人士预计，相关政策将在北京乃至房价适中的广州进行调整。

上海已经成为监管最严格的城市

3月25日，上海发布了《关于进一步完善上海住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》(以下简称《上海九条》)。

核心调控政策主要集中在前两个方面:一是严格执行限购政策。非上海居民为2年至5年及以上的购房支付社会保障；第二，对于拥有一套住房的家庭，再次申请商业个人贷款的首付比例不低于50%；购买非普通住房，首付款比例不得低于70%。

这是需求方的规定。在开发商方面，上海采取了收紧高端房地产预售许可等措施进行调控。

这表明，在深圳和北京打击“首付”后，一线城市的房地产调控再次收紧。政策的出台与上海市场的表现密切相关。

根据同一政策咨询研究部门的数据，2016年1月至2月上海市商品房交易面积分别为134万平方米和79万平方米。截至3月21日，上海3月份商品房交易量已达136万平方米，预计3月份上海商品房交易量将超过230万平方米。

根据这一估算值，2016年第一季度上海的商品房成交量将超过440万平方米，这是前所未有的。而在新房和二手房的价格上涨中，上海越来越成为“冠军”。

新城控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰表示，上海房价飙升主要是由三个因素造成的，即供需矛盾、货币贬值和投资风险规避。这三个因素中的一些可以由上海市政府控制，而另一些则无法控制。

“上海只能努力解决供需矛盾，想办法增加供给，比如在土地出让合同中增加中小单位的供给比例，或者适当提高容积率；在需求方面，控制需求一直是调控的主要思路，而这一政策最重要的一点在于控制需求，”欧阳杰说。

上海官员还表示，在今年的土地管理中，将增加土地供应，以确保“十三五”期间的土地供应总量不会低于“十二五”期间，而是会增加。与2015年相比，2016年商品房用地增加了169公顷。然而，这种影响可能要到明年或次年才会显现。

该政策咨询研究部主任张宏伟预测，上海楼市的成交量将在7个月左右的时间里从上一次上海楼市调控政策严格启动的那个月开始跌入低谷。从这个时间点来看，10月份将是新政后上海楼市成交量跌入低谷的时候；10月份，为了活跃市场成交量，或者因为一些房地产企业的资金问题，上海楼市可能会出现开发商以价换量的情况。

一线城市的集体去杠杆化

从一线城市的调控政策来看，核心实际上是对购房和贷款的限制。

随着上海和深圳的监管，北京和广州这两个一线城市变得越来越紧张。

根据非居民购房缴纳的社会保障年限，北京和上海需要连续缴纳5年以上，但上海也要求必须是“家庭购房”，即已婚和单身人士除外。这个比北京的更严格。

广州要求在5年内连续缴纳3年以上的个人所得税或社会保险，而深圳只需缴纳1年的社会保险，是四大城市中最宽松的。

3月25日晚，深圳“新政”遭到突袭，购房门槛大幅提高:本市户籍家庭限购两套住房；如果本市以外的户籍能够提供3年或以上的税收或社会保障证明，一套住房将受到限制。

此外，从第二套房首付比例来看，根据330新政，一线城市申请第一套房商业贷款首付比例不低于30%，第二套房商业贷款首付比例不低于40%。

然而，在实施层面，这四个城市有不同的表现。根据荣360本月初的报道，广州对第二套房的限制最严格，首付比例为70%。上海对二套房买家最为宽松，首付比例为40%至50%。北京的首付比例为56%，而深圳的首付比例为67%。

记者从北京中介贾伟安杰处了解到，北京除兴业银行(报价601166，买入)和中信银行(报价601998，买入)外的“第二套房”首付比例为60%，其他银行的第二套房首付比例为50%；据荣360消息，很少有银行能达到40%。

荣360按揭证券分析师胡飞航表示，广州的首付比例受到严格控制，这也是2015年广州楼市价格小幅波动的主要原因。但对于深北而言，首付的降低再次刺激了投资者的大幅增加。

上海调整后，普通住房二手房商业贷款首付比例提高到50%，非普通自住住房首付比例不低于70%。

尽管在业内大多数人看来，北京和广州没有太大的空间来跟进和收紧监管，但上海提高和收紧第二套房首付的政策很可能会被其他城市效仿并写入文件。

在深圳新政中，第二套房的首付比例也提高了。在本市无住房但在过去两年内有住房贷款记录或在本市有住房但已结清相应住房贷款的，贷款最低首付比例为40%。

业内人士认为，这是一线城市的监管回归到3月30日的新政，甚至是在9月30日的新政之前。对于从未取消限购的一线城市来说，2014年9月30日新政的核心是放宽首套房的标识。一套已结清的贷款仍可确定为第一套，从而降低首付比例；2015年，3月30日新政进一步放宽了二套房贷款，二套房商业贷款首付比例从70%降至40%。

到目前为止，在一年半的时间里，第二套房的首付比例已经从70%上升到40%到50%，一线城市也经历了从增加杠杆到减少杠杆的过程。“在实际实施中，几个大城市的许多项目银行要求第二套房首付70%。”一家大型开发商的内部人士表示。

防止风险的狙击投机

从上海和深圳各政府部门的态度来看，收紧楼市调控，在于看到投机和非理性需求太多。

“我们需要控制一些过早发布的要求。因此，无论贷款是否结清，都将被视为第二套房，”在“上海九条”出台后，央行上海总部调查统计研究部主任王振英解释说。

在上海楼市自2015年下半年以来的火爆行情中，价格上涨引发的入市恐慌也占了一定比例。上海市住房和城乡建设委员会主任顾金山表示，这是对一些需求的提前透支。与此同时，房东违反合同，在市场上频繁涨价。他表示:“这确实是不合理的上涨。”

3月2日，深圳市金融办下发了《关于防范房地产金融风险的函》，要求相关单位对p2p、小额贷款公司涉及众筹购房、“首付”等涉及高杠杆贷款的情况进行彻查。

18日，深圳互联网金融协会发出通知，要求相关企业禁止新的“众筹和炒楼”业务，并立即停止募集和清理现有业务。

根据深圳市房地产经纪协会的一份题为《深圳房价飙升原因分析》的分析报告，2015年深圳楼市有很多金融工具，所以可以支付的总价格似乎更高，但存在金融泡沫的幻影。

该报告称，深圳房地产市场的财务杠杆被滥用，推高了房地产交易的总价格。其结果是，“急需”已从深圳房地产市场的基本面上消失，而投资者正在市场上传递这一信息。

23日，中国人民银行深圳市分行下属的深圳经济特区金融学会发布了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，主要从金融层面抑制房地产投机投资，降低高杠杆风险。

深圳中原研究中心指出，暂停“首付贷款”、禁止众筹、提高评估价格、增加税费都反映了政府抑制投资者特别是做空投机者进入的动机。深圳政府一直在关注房地产市场的近期趋势，差异化政策监管应该是主要思路。

根据中原银行的市场调查，自3月份以来，一些银行有针对性地收紧了抵押贷款，尤其是针对那些在短时间内多次发放贷款的客户。

对于已经进入观望期的深圳楼市来说，新一轮调控之风将加剧现阶段的观望情绪。从近期的中原经理人指数和报价指数可以看出，空二手市场的议价能力正在增强，而买方市场有望再次到来。

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