营改增细则落地：二手房买卖税负不变优房客

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24日，财政部、国家税务总局公布了营业税改征增值税改革方案的细则，将于2016年5月1日起在全国范围内推行，这意味着营业税改革的总体结束将进入倒计时。

两个部门发布的《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项规定》和《跨境应税行为增值税零税率和免税政策规定》等四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业和生活服务业加入试点后的方案内容。

出售房地产的税率是11%

根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面实施后，将提供交通、邮政、基础电信、建筑、房地产租赁服务、房地产销售、土地使用权转让等服务，税率为11%；以17%的税率提供有形动产租赁服务；境内单位和个人跨境应税行为的税率为零；有其他应税行为的纳税人税率为6%。此外，增值税税率为3%，除非财政部和国家税务总局另有规定。

根据《营业税改征增值税试点项目有关事项规定》，在建设服务领域，本方案规定一般纳税人可以选择对合同结算方式提供的建设服务、甲方为项目提供的建设服务以及合同开工日期在2016年4月30日前的旧建设项目提供的建设服务适用简易计税方法。

对于房地产销售，明确一般纳税人销售的是2016年4月30日前获得的房地产(不含自建)，可以选择适用简单的计税方法。取得的总价和额外费用减去房地产原价或取得房地产时的价格后的余额为销售金额，应纳税额按5%的征收率计算。

其他个人出售已购(不含自建)房地产(不含已购住房)的，以已购总价和额外费用减去该房地产原购买价格或购买时的价格后的余额为销售金额，按照5%的税率计算应纳税额。个人出租房屋，应按照5%的征收率减1.5%计算应纳税额。

二手房交易的税收负担没有增加

引人注目的是，一直被高度炒作的二手房交易营业税上调政策也已尘埃落定，《营业税改征增值税试点过渡政策规定》对个人住房转让实行差别化政策。

然而，根据现行政策，出售二手房需要缴纳营业税。除了北方、上海、广州和深圳，营业税不区分普通住房和非普通住房。个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征营业税。在北方、广州和深圳，如果一个人购买的房子已售出不到2年，将征收全额营业税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通房屋的，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征营业税。以上海为例，差别税率为5.65%，包括5%的营业税和0.65%的营业税附加，如城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和河道管理费。

通过政策比较可以发现，转型时期的二手房营业税改革彻底转变了现行的二手房交易营业税政策，明确按照“征收率”而不是“税率”征收，摒弃了复杂的投入产出内容。目前，这一政策的转变不会带来税收负担的增加，而且支付的金额仍然不变。

考虑投机，鼓励正当需求

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于一线城市来说，当住房出售时间不足两年时，应该通过这样的征收率进行适当控制，以抑制一些投资投机需求。同时，对于购买两年以上的非普通住房，由于此类住房往往是空增值最大的房产，其税费征收和收入调整可以通过计算增值部分即买卖差价来进行。

严跃进表示，如果是一套普通的房子，两年后就会出售，那么相应的增值部分就可以归房东所有，这实际上是积极释放鼓励改善购房的需求。

●非一线城市的二手房销售

个人出售已购房屋不满2年的，按5%的税率全额缴纳增值税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征增值税。

●买卖北京和深圳的二手房

个人出售已购房屋不满2年的，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通住房，销售收入与购房价格的差额部分按5%的税率缴纳增值税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征增值税。

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