一线城市拿地困难 房企急寻“强二线”优房客

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“最近，我们在武汉成立了一家公司，人员已经到位。我们目前正在寻找合适的土地收购和并购机会。”近日，南方一家房地产企业的负责人告诉记者，随着一线城市门槛的不断提高，公司不得不寻求向“强势二线城市”扩张，以保持销售规模。

这种情况不是孤立的。尽管房地产企业已经预见到了二线城市的机遇，但今年南京、苏州、厦门等东部城市蓬勃发展的土地市场却大大超出了他们的预期。因此，许多企业不得不寻求新的区域布局。

自2009年和2010年以来，住房企业再次走出一线城市的“安全地带”，向外扩张。虽然扩张路径相似，但在本轮布局中，企业面临的市场环境、竞争态势和行业格局完全不同，其潜在风险值得关注。

划定“强二线”

“成为一个强大的二线城市”的想法是近两年才提出的。随着房地产市场的区域分化，二线城市也呈现出不同的特征，其中那些经济实力较强、房地产市场供求关系相对平衡或略显紧张的城市，因其良好的发展潜力而被称为“强势二线城市”。

南京、苏州等东部城市因其经济发展水平高、供需关系紧张而被公认为“强势二线城市”。但是，今年以来，两地土地市场竞争激烈，大大提高了市场门槛，同时也降低了空.的项目利润因此，房企必须寻找新的目标。

房地产企业对“强势二线”的定义各不相同。

上述房企负责人告诉记者，该公司对“强二线”的定义标准是:有一定的产业基础和人口基础，且前几年房价相对稳定，没有飙升；或者是在价格“萧条”。

武汉位于长江经济带的核心，具有很强的区域辐射能力，可以被列入这一类。武汉也有大量的大学资源，从人才的数量和结构来看，都有很大的购房潜力。与此同时，武汉房价前几年一直处于稳定状态。

郑州位于人口众多的河南省，属于公司的观察范围。从经济水平和人口基数来看，也有很大的需求潜力。成都和重庆的房价此前相对稳定，目前也在调查之中。

今年3月，中国金茂首席执行官李同辉在业绩会议上提出了类似的观点。他表示，中国金茂将更加关注一些“经济活跃的二线城市”。具体来说，第一，国内生产总值增长率可以在8%以上，比全国6.5%的水平高出1至2个百分点；第二个希望人口是净流入；第三套商品房的销售周期相对健康。

金茂调查的城市包括北部的郑州、天津和济南；中国中部的武汉和合肥；中国南方的厦门和上海周围的城市。

一家在香港上市的房地产企业的相关负责人向记者提出了另一个标准，即该企业位于热点城市周围，有一定的产业基础，能够承接市场需求的外溢。根据这一标准，公司率先将重点放在珠三角地区的佛山和东莞，在产业布局和功能定位上与广州和深圳形成了较好的协同效应。

此外，京津冀地区的天津和廊坊也进入了企业的视线。不过，这位人士也表达了一些担忧:廊坊市所属的“北方三县”(燕郊、大厂、香河)投资需求积累过多，市场存在一定风险。

平衡利润和规模

在过去的两年里，全国房地产市场已经严重分化。为了规避风险，房地产企业纷纷回到一线城市。激烈的竞争也提高了一线城市的进入门槛。

与此同时，一线城市的土地供应短缺进一步加剧了这种情况。根据中国土地调查与规划研究院的数据，今年第一季度，一线城市的房地产用地供应同比下降37.97%。旺盛的需求和不足的供给导致一线城市经常出现“面粉比面包贵”的现象。自五月以来，北京和上海相继出现了“一日三王”，这也被认为与此密切相关。

对于房地产企业来说，这种情况带来两个结果:很难得到土地，而价格的上涨是可以预料的。

5月5日，北京大兴和昌平先后拍卖了三位“地王”。据悉，从第二天开始，昌平区两个“地王”周围的一些房地产项目开始关闭，销售价格上涨。

上述香港上市房地产企业负责人告诉记者，最近，随着高价土地的出现，一线城市房价上涨的预期很强。对于位于这些地区的房地产项目来说，现在也是提价的好时机。据报道，该公司最近利用“土地王”的机会提高了北京顺义区一个项目的价格。

他表示，总部对北京企业的要求是，“一线城市能够适当控制(推动)节奏，寻求利润。”总部表示，当土地市场供不应求时，该项目不能以太低的价格出售，因为“再次攫取土地并不容易”。

近年来，房地产行业的平均利润率一直在下降，土地成本的增加被认为是利润下降的主要原因。有些人认为，当市场好转、去工业化压力不大时，很容易理解企业如何在一线城市寻求利润。

在这种情况下，二线城市需要肩负起“保持销售规模”的重任。这不仅是许多公司的战略需要，也符合资本市场的要求。

上述人士表示，一线城市难以寻求规模增长，三、四线城市风险较大，只有借助“强势二线城市”才能实现扩张。因此，对于这些“强势二线城市”，公司将采取多种方式进入。除了公共土地收购，我们还将尝试股权收购和项目并购。

周期性风险

2009年至2010年，房地产企业大规模向二三线城市扩张，实现了规模增长。如今，企业向“强二线”的布局与前者相似，但总体环境却完全不同。

前述南方房产企业负责人告诉记者，该公司起步较晚，未能赶上前一轮的规模扩张机会。这次面临的形势是风险点分布广泛，市场竞争激烈。

据该人士称，公司选择一个地区的标准是经济发展水平高、人口净流入以及房地产市场的合理供求关系。然而，在市场调查中发现，很少有城市同时满足这三个条件。特别是，目前不景气的经济形势将拖累当地房地产市场的发展。

“一些中西部城市的经济形势比预期的更糟，我们都发出了风险警告；一些城市有着良好的经济基础，但由于前些年土地供应透支，房地产市场面临更大的风险。”消息来源说，监测发现没有太多选择。

与此同时，在南京、苏州等几个高质量的二线城市，大量企业率先将地价推高。最近，在火热的厦门市场上，当地国有企业占有很大优势，外人很难“介入”。

这种激烈的竞争局面极大地推高了二线城市的地价，并造成了一定的风险。根据上述人士的观点，在有限的选择范围内，市场仍不稳定。

根据广发证券的报告，今年4月，36个二线城市共售出1180亿元土地出让金，同比增长33%，同比增长248%。平均保险费率约为64%，比上个月增长25%，同比增长53%；其中，住宅用地平均地价达到75%。其中，热门的二线城市(苏州、南京、厦门、天津、合肥和杭州)最为活跃。

上海易居研究院智库中心研究主任严跃进向记者指出，许多二线城市存在严重的恐慌和不健康的市场。从这轮土地拍卖来看，土地价格存在一定的泡沫。如果这种上升周期不能持续太久，这些高价位的地方将面临风险。

广发证券也指出了周期性风险。“未来，高地价项目进入市场将进一步推动房价上涨。然而，如果这些城市的后续交易下跌，这些高地价项目也将对住房企业的盈利能力带来挑战。”