部分银行称：正在研究考虑提高房贷首付比例优房客

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无论从按揭申请人的资质还是房地产情况来看，受访银行都表现出了较为谨慎的态度，尤其是对“假按揭”和资本杠杆更加关注。一些银行表示:他们正在研究和考虑提高首付比例。

“首次住房贷款的折扣最高可达15%。如果所有信息都完整，手续顺利，平均可在2周内完成审批，贷款可在1至2周内发放。”中国建设银行一家分行的负责人说。

据报道，自今年年初以来，上海首套住房的按揭利率已经下降。其中，交通银行和中国建设银行等许多银行表示，它们将对第一套房实施8.5%的最优利率。

房价上涨趋势、流动性不断扩大以及两者的叠加导致银行住房贷款大幅增加。据中央银行上海总部统计，今年1月份上海个人住房贷款月增长346.3亿元，打破了去年9月份的纪录，创下了近三年来的新高，比上个月增长139.9亿元，比上年增长243.1亿元。

春节前，央行和银监会联合发布文件，调整个人住房贷款政策。一度，“增加杠杆”个人住房贷款引起广泛讨论。

最近，央行行长周小川表示，个人住房加杠杆的逻辑是正确的，住房贷款应该大力发展。"个人住房贷款在银行贷款总额中的比例仍然很低."

”周小川的讲话释放了一个信号，即银行将进一步扩大抵押贷款业务的规模；房地产市场继续保持低首付和低利率，购房的杠杆率仍然可控，银行负担得起；银行的风险和坏账主要集中在公司和地方政府债务，而不是家庭和个人住房贷款。对银行而言，抵押贷款资产仍是银行的优质资产。”优秀的租户研究员告诉《国际金融新闻》记者。

抵押贷款利率降低了

今年2月，央行和银监会发布通知，在未实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的居民个人住房商业贷款最低首付比例原则上为25%，各地可下调5个百分点。

新的抵押贷款政策出台后，许多银行积极响应。工行相关负责人表示，工行不实行“限购”城市，普通住房的个人住房贷款是首次由家庭购买。原则上最低首付比例为25%，各分行可根据本地情况上浮5个百分点；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。

此前，央行规定个人住房贷款利率浮动区间下限应保持在基准利率的0.7倍。根据在线金融搜索平台荣360的统计，在此浮动区间内，2月份上海首套房平均利率折让为8.8%，执行利率为4.30%。就贷款利率而言，汇丰银行的最低利率为8.2%，华夏银行的最高利率为9.7%。

抵押贷款利率近年来降至新低，一线城市的抵押贷款呈现出放松趋势，折扣也有所增加。中国央行行长周小川最近表示，中国的抵押贷款比例较低，对银行而言，抵押贷款仍是高质量的贷款，因此应该给予银行更大的自主权。据业内分析人士称，这一信号的释放意味着银行将进一步扩大抵押贷款业务的规模，低首付和低利率政策将继续，这将使二三线城市的人们更容易获得购房贷款。

据记者统计，最近，一些银行正在不断降低抵押贷款利率。以上海的银行为例，大多数银行已经提供了15%甚至更低的按揭利率。上海农村商业银行推出的优惠个人住房抵押贷款，年后可享受第一套购房商业贷款13%的优惠；第一套房已还清，第二套房商业贷款也可享受13%的优惠；此外，还推出了新业务，可以为司法拍卖房地产提供抵押贷款。

根据市场分析，如果风险可控，首付比例将被空.降低以前，第一套房首付30%时，市场上也有首付贷款产品，为首付不足的人提供首付贷款，费用率可以达到10%甚至20%。此外，这种贷款产品的坏账率在整个信贷市场上仍然相对较低。因此，买房的人是银行的优质客户。只要严格做好贷款审批工作，即使首付款降低，风险也是可以控制的。

批准周期缩短

除了优惠的抵押贷款利率，商业银行的抵押贷款审批速度也在加快。

据上海一家房地产中介介绍，最初的贷款审批需要40天左右，现在具备良好资质和完整信息的贷款申请可以在两周内获得批准；贷款也很快。过去，最快的贷款是在所有权转移后一个月，但现在最晚也只有25天。

工行闵行区支行对《国际金融新闻》记者说:“审批新增贷款只需一个月左右。”

但是，公积金贷款和纯商业贷款在贷款时间上是有区别的。工行信贷部的人告诉记者，住房贷款的审批时间约为一个月，公积金贷款的抵押时间为两周，纯商业贷款的抵押时间仅需一周。

记者了解到，一般来说，银行只有在借款人的公积金贷款申请获得批准、上下房成功办理过户、交易中心成功取得新的房地产许可证后，才会发放公积金贷款。由于审批程序繁多，公积金贷款由审批至放款的时间一般为1至3个月，甚至更长。此外，有些地方规定公积金贷款应在商品房主体工程封顶后发放，导致公积金贷款的贷款期限较长，因此很多开发商会要求购房者选择商业贷款。但是，在一些地区，市公积金管理中心成立后，全市公积金贷款的贷款周期已经大大缩短。如广州、上海等省市已基本实现公积金贷款的快速发放，经批准的公积金贷款一般可在7-15天内发放。

一些银行甚至推出了基于互联网的抵押贷款“神器”，可以在网上办理抵押贷款业务，并称审批最早可以在24小时内完成。例如，招商银行推出的“云按揭”(报价600036，BUY)已经在许多省市推出。

对于大型商业银行来说，虽然个人抵押贷款的收入有限，但风险较低，受到青睐是正常的。一家股份制银行的相关人士表示，目前银行个人抵押贷款额度较大，当前经济形势不明朗，部分小微企业客户信贷供应收紧，个人业务主要集中在抵押贷款和消费上。“年初，银行额度相对宽松，同时房地产销售持续火爆，个人住房抵押贷款规模可能在一段时间内继续上升”。

业内人士指出，在经济下行的巨大压力下，个体经营成本越来越高，风险也越来越大。与个人消费贷款相比，个人商业贷款势必不那么热门。

“预计未来银行按揭折扣将增加，房地产个人贷款市场将得到发展。一线城市有望提高折扣，用不受限制的城市贷款买房更容易。”一位银行家告诉记者。

贷款门槛已经提高

虽然上海商业银行的抵押贷款利率有所下降，但相应的贷款门槛却有所提高。一些银行官员告诉记者，虽然贷款利率是有利的，银行已经提高了住房年龄，买家的信用信息和贷款限额的标准。

首先，对贷款期限的要求更严格。例如，住房面积小于60平方米、住房年限超过20年的客户只能支付4笔贷款和6笔贷款；另外，从2月份开始，如果前一套房的公积金没有结清，购房者将无法支付三笔贷款的70%，而最多只能借60%。但是，只要商业贷款结算，即使公积金贷款不结算，他们也可以借70%。

上海浦东发展银行一个营业网点的贷款负责人(报价为60万，BUY)也表示，上海浦东发展银行目前的贷款利率是8.6%，但为了享受优惠待遇，除了满足基本贷款要求外，贷款金额必须在200万以上，目前的批准利率是8.8%。

“虽然最低贷款折扣可以达到15%，但每个银行都会有一些条件，比如购买与银行合作的房地产或者购买者自己的信贷条件和稳定的还款条件。”建行相关负责人表示。

周小川在讲话中还指出，在宏观和微观审慎监管框架下，今后应加强对银行整体健康状况的评估，让银行有更大的自主权来决定对不同客户采取何种政策。

“定价更为灵活，这并不一定意味着利率要打折扣，但它会更紧密地与市场结合，适应不同的市场变化。例如，在一些去库存城市和一线城市，应该采取不同的措施。一般来说，一线城市的利率比其他城市更优惠，一线城市的房地产市场交易相对更受欢迎。对于房地产市场交易不活跃的城市，空的利率有所下降，但各银行应考虑实际风险控制，认真对待利率调整，并加强审批。”优秀的租户研究员说。

然而，行业分析师认为，贷款利率的变化不会直接改变潜在买家的意愿。

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