上海土地新政：住宅增加中小户型配比优房客

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2016年2月14日，上海市政府发布《关于进一步优化技能型土地和住房供应结构实施意见的通知》。通知指出，要优化住房用地供应结构，提高中小住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的地区提高到70%)。

提高商业用地供应的有效性和准确性，鼓励开发企业持有商业地产进行持续经营。商业地产持股比例不低于80%，办公地产不低于40%，持股期限不低于10年。

那么，上述土地政策将对上海房地产市场产生什么影响呢？

首先，从住宅用地结构变化看未来商品房市场，房地产研究者认为主要有以下四个影响:

1.新增建设用地不可能大幅度增加(2014年两会期间，政府计划在规定指标的基础上，到2020年实现新增建设用地零增长，即供应肯定会受到限制)。

通过振兴现有土地很难迅速取得成果。现在，增加市场供应的方法是使公寓变小，增加供应的单元数量，并增加中小单元的供应，以便更多的家庭能够购买或租赁中小单元。住房，实现居住的愿望；

2.上述土地政策明确了中小户型在100平方米以下，并明显提高了中小户型的比例。该政策首先是增加中小单位的供应，并确保第一套自住的需求；

3.从上海现行土地政策的特点来看，结合目前财政部等部委对90平方米以下契税减免的政策指导，100平方米以下，特别是90平方米以下的中小户型比例肯定会增加，上海开发商的发展战略也会有所改变；

4.由于地价上涨和市区土地供应不足，未来可能会有更多的中小型迷你豪宅，如90平方米以下面积相对较高、地价不低的新江湾地块。这个项目必然是一个中小型豪宅项目。

未来，一旦市中心的土地，特别是外环的土地被出售，如果按照这种土地政策中小户型的配套条件更高，这些项目很有可能会走中小户型的迷你豪宅路线。

其次，从商业用地政策看商业市场，房地产研究者认为，由于上海商业市场存量较大，现行政策的直接出发点仍然是存量。具体来说:

从上海商业房地产市场来看，2015年12月末，销售利润率继续上升，达到1030.6万平方米，连续15个月环比略有上升。本月环比增长1个百分点，与2014年同期相比，增幅达到15%。

可以看出，上海商业房地产市场继续呈现供过于求的趋势。从销售周期来看，根据过去三个月的平均销售速度，目前商业存销比高达71个月。尽管与上月相比下降了15个月，但仍处于较高水平。

目前，外环以外地区的库存仍然偏高。2014年7-9月和2015年6月之后，区域库存明显上升了两次，这也是上海商品房市场库存偏高的主要原因。

2016年，从商业市场的投资运作趋势来看，也面临着巨大的挑战。在2015年开业的十大商业项目城市中，上海以26个排名第一。但是，由于空市场购买率的提高，租金将继续缓慢上升。

然而，在电子商务时代，区分和重新定义实体购物中心的核心价值将成为一个日益紧迫的挑战。此外，由于投资邀请的形式很严格，估计原定于2015年开放的15-20个项目可能不得不推迟到2016年开放。

就上海写字楼市场而言，上月的销售利润率继续小幅下降。根据同一政策咨询研究部门的数据，截至2015年12月底，上海写字楼市场的销售利润率环比下降0.07个百分点，至927.75万平方米，但与2014年同期相比，增幅仍达到31%。

就去化学化周期而言，根据过去三个月(2015年10月-12月)的平均去化学化速度，写字楼市场的存销比只有21个月，比上个月继续下降7个月。

11月22日，国务院发布《关于加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出要积极发展包括客栈和民宿、短租公寓和长期租赁公寓在内的细分业态，以满足消费需求。

面对非住宅用地存量高的问题，长期租赁公寓的出现，使得空房和网上短租平台为这类房地产的囤积提供了另一种方式。这一切背后的逻辑是更好地盘活股市，利用和转化更多的闲置资源，满足多样化的需求。

综上所述，上海的土地政策措施，如“提高商业用地供应的有效性和准确性，鼓励开发企业持有商业地产进行持续经营，商业地产持有比例不低于80%，办公地产持有比例不低于40%，持有期限不低于10年”，归根到底是想尽一切办法减少存量，解决当前商业市场存量大的问题。

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