“拆围”或将其立法实现合法化优房客

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2016年2月23日10时，最高法发布了《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》，并回答了记者提问。这里有一些文字摘录。

记者:

我有两个小问题，是我们老百姓非常关心的。近年来，房屋买卖纠纷越来越多，但一方当事人可能因登记错误而提起刑事诉讼，但一方当事人认为买卖合同无效，属于民事案件。

我注意到这个司法解释刚才也提到了这一点，我希望我们的领导人回答普通人应该如何起诉。

我们也很关注最近互联网上的热门话题。关于近期城市规划管理的意见中提到，居住区今后可能不再封闭，道路将对外开放。每个人都关心这与《物权法》有什么样的关系。

如果这条路真的被宣传，会不会与我国现行物权法的相关解释相违背？谢谢你

[程新文]:

先回答第一个问题。根据《不动产登记暂行条例》，我国不动产登记涉及九类不动产权利，包括集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权、森林和林木所有权、耕地、林地和草地承包经营权。

建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权和抵押权非常重要，可以说涉及到日常生活和正常生产经营的方方面面。

[程新文]:

你提到的实践中的困惑有很多原因，但从根本上说，是由于对不动产登记的性质及其在不动产权利变动中的作用认识不清。

一方面，不动产登记是不动产权利的公示方式，是当事人不动产权利变动的意思表示的结果。不动产权利登记不能理解为国家对不动产权利关系的干预，而应理解为行政权力对不动产权利的授权或确认。

另一方面，根据《不动产登记暂行条例》，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，不动产登记在其法定职责和程序上具有行政行为的特征。

[程新文]:

由于不动产登记的复杂性，民事或行政诉讼应根据诉讼对象加以区分。涉及不动产登记的民事诉讼的诉讼对象应当是不动产物权的归属或原因行为(如买卖、赠与、抵押等基本法律关系)；

涉及不动产登记的行政诉讼的诉讼对象是登记行为本身，即人民法院在行政诉讼中审查登记行为的合法性。

我们也注意到了这位记者朋友提到的第二个问题。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》提出，新建住宅应当推行街区制，原则上不再建设封闭式住宅小区；

已建成的住宅小区和单位大院应逐步开放，实现内部道路的公共化。据有关部门介绍，封闭式住宅小区是农耕时代的产物。21世纪，我们正处于工业化、信息化和新型城镇化的新时代。推进现代城市建设，需要我们有新的思路和探索。

我们认为，上述措施的目的是最大限度地发挥物质和相关资源的效益，这是一个非常具有前瞻性、与时俱进的城市发展理念，体现了十八届五中全会提出的五大发展理念中共享发展理念的落实，也是贯彻落实中央城市工作会议精神的重要举措，符合当今世界潮流和发展趋势，对推进城市现代化具有重要的指导意义。

目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家的政策层面，涉及包括业主在内的相关主体的权益保护，也有一个通过立法实现法治的过程。作为人民法院，我们将密切关注并积极应对。

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