百余城市出台楼市去库存新政 三四线房产商以稳为主优房客

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从2月22日起，除北京、上海、广州等一线城市外，全国许多城市房地产交易中契税和营业税的比重将普遍下降。到目前为止，已有130多个城市出台了新的去库存政策。此外，之前的政策，如降低首付比例和提高住房公积金存款利率传达了一个强有力的信号，地方政府积极促进房地产去库存。

据优秀租户房地产研究员的粗略统计，到目前为止，已有130多个城市出台了新的去库存政策。这些新政策的主要内容是什么？效果如何？

在不同的地方去库存的组合冲头是什么？

记者发现，各地出台的去库存化政策主要分为五类:

技巧1:公积金杠杆成为一个重要的工具

住房公积金已成为各地去库存化的重要工具，许多地方公积金贷款比例超过50%。据四川省住房和城乡建设厅统计，2015年，公积金贷款贡献了四川省全年商品房销售的1/4和库存减少的1/3。

推广异地贷款，增加贷款额度，延长贷款期限，放宽提款条件，已成为各地新公积金政策的“标准”。例如，江西、甘肃等省实施了省级公积金贷款“一体化”政策，积极推动异地购房。许多省份也表示将扩大住房公积金的覆盖面。例如，四川省今年将把住房公积金覆盖面扩大到城镇稳定就业的新市民，湖北省也在探索建立完善的城镇和农村住房公积金制度。

技巧2:减少税费

许多政府通过减税、减税和补贴减轻了购房者的负担。

甘肃省最近降低了33%的整体住房转让费；江西全面清理房地产开发过程中的行政性收费。其他省份也出台了一些措施，如对商品房交易的契税进行财政补贴。例如，在宁夏，居民购买住房交易的契税税率超过1%的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款的利率与公积金贷款的利率进行比较，确定补贴期限后，差额部分由政府财政补贴。这将有利于农民工、新就业大学生和其他购房群体，这意味着他们已经享受了公积金的优惠政策。

江西省南昌市近日正式发布文件，全面降低房地产开发企业销售的未完成产品的应税毛利率。据南昌市税务部门测算，2016年，南昌市地方税务部门和国家税务部门将分别减免企业所得税约6亿元和2亿元，将惠及400多家房地产开发企业。

诀窍3:鼓励农民在城市买房

加快农民工市民化，鼓励符合条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策，鼓励和引导农民进城购房。例如，山东省将给予契税补贴、税费减免、贷款利息补贴、物业费补贴等政策。使农民成为长期稳定的住房消费群体。

技巧4:回购商品房作为经济适用房

在许多地方，棚户区已经得到改造，通过货币化安置和政府回购商品房，房地产存量已经消失。例如，甘肃计划今年从现有商品房中回购46000套经济适用房中的33000套，而福建和其他省份已明确表示，它们不会新建公共租赁住房。

此外，山西、广西、安徽等省也将货币化安置作为棚改的重要渠道。例如，广西的货币化安置有助于消化占总销售面积约15%的商品房存量。安徽等省的住房和建设部门要求货币化安置比例不低于50%，山西甚至要求商品房存量大的城市达到80%以上。河南省出台了一项新政策，探索“同时出租和出售”，规定在出租一定年限后，公共租赁住房的承租人可以选择申请直接购买已出租的公共租赁住房。

诀窍5:实施房地产供应方改革

山东和宁夏将鼓励企业利用存量房屋开发旅游、养老、创业等房地产，并开展多元化经营。例如，山东、海南等省已探索将空海景客房和山景客房改造成控股物业，如分时度假酒店、养老健康地产和家庭式短租客房；符合条件的非住宅存量将转化为中小学和幼儿园、电商房、城市工业地产等。

对于房地产存量较大的地区，政府还允许开发企业修改城市规划的相关内容，并将已供应但未开发的住宅用地或商业用地调整为跨境房地产或新工业用地。

农民们增加了买房的热情吗？

记者走访了安徽、河南、广西等地的房地产市场，发现三、四线城市的去库存压力很大，一些地区的去库存期已超过30个月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示:“县级城市的库存压力最大，其次是省级城市。”

各地出台的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现，从2015年的销售量来看，该县房地产市场的去转型期为4.6年。自2015年6月起，舞阳县对进城农民实行补贴政策。农民在144平方米以下的城市购买第一套住房，每平方米可获得100元的补贴；新婚家庭购买住房，每平方米可获得200元的补贴。目前，前两批73套的补贴已经到位，补贴总额为99万元，第三批申报50多套，呈上升趋势。"许多农民前来申请补贴。"舞阳华鑫房地产有限公司副总经理臧冲表示，今年春节期间售出了40多套，接近去年的销量。

高房价仍然是影响农民购房的最重要原因。37岁的许是一名泥瓦匠。他从家乡到省会合肥已经四年了，但是他从来没有买过房子。“虽然有成千上万的积蓄，但我也看过一些远离市中心的房子，我可以支付10多万的首付款。仍然超出了我的能力。”

除了令人望而生畏的高房价之外，受访农民表示，他们在购房时仍担心三个问题:第一，他们能否享受当地市民的公共服务和资源？第二，我家乡的土地和家园呢？第三，有稳定的收入吗？

广西社会科学院社会学研究所研究员罗国安认为，农民在城市买房并成为“新市民”既是一个经济问题，也是一个社会问题。农民购买住房的意愿受到多种支持政策的影响，如就业机会、儿童教育、公共服务和医疗保障。与此同时，户籍和土地政策的长期实施使许多农民放弃了在城市定居的想法，他们更愿意用大半辈子工作积累的财富在农村建造自己的房子。

房地产开发商会主动降价吗？

对于购房者所关心的房价，臧冲等业内人士认为，目前三、四线城市的房地产开发商普遍采取稳定房价的策略。受成本和其他因素的影响，短期内不可能普遍大幅降价。

"目前没有降价措施."广西一家大型房地产企业的负责人认为，房地产销售价格不太可能下跌。对于房地产开发商来说，降价只是治标不治本。除非土地和其他税费的成本能够降低，否则空的降价幅度并不大。

某中心城市房管局的一位局长承认，尽管地方政府经常要求开发商降价，但去库存政策实际上“挽救”了房价，“房价稳步小幅上涨。”

在广西保利地产集团董事长吴光明看来，只有少数房地产开发商愿意降价上市，这往往意味着项目亏损严重，无法持续，因此现金流问题应该得到解决。因此，降价不是可持续发展的对策，开发商很难采取主动。

对于市场上“降价”的强烈呼声，丁盛联合房地产有限公司董事长任二祥表示，土地出让金和税费在房地产销售成本中占很大比例。“只有当地方政府减少对‘土地财政’的依赖，并出台更多实质性的优惠措施时，企业才能通过空房降价。”

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