房贷新政助力去库存 首付比有下降空间优房客

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“深圳是一个受限制的城市。第一套房首付仍为30%，第二套房首付为60%。贷款利率约为央行设定的4.9%，这与各分行的贷款额度安排略有不同。”深圳建设银行的工作人员(报价:601939，BUY)表示，深圳对第二套房的认定仍采取“房屋确认和贷款确认”的政策。只要名下有一套房子，即使贷款还清，它仍将被视为第二套房。2月初，央行和银监会发布通知，非限制类城市首付比例可降至20%，二套房首付比例可降至30%。据记者了解，目前，所有限购城市仍采用原贷款政策，部分限购城市对首套住房实行20%的最低首付政策。

“首付比例”下降了空室

2月2日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布了《关于调整个人住房贷款政策的通知》。在未实施限购措施的城市，首次购买普通住房的居民个人住房商业贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。中国银行国际金融研究所(报价601988，BUY)认为，当前经济下行压力和高库存房地产是促进中国经济平稳运行的必要条件。

中国银行国际金融研究所研究员李表示，2015年，在政策不断放松的背景下，房地产市场出现了企稳回升、区域分化和结构调整等新变化。然而，种种迹象表明，当前房地产市场基础不稳、动能弱，尤其是高库存已成为制约未来3-5年房地产市场健康运行的突出问题，三、四线城市和商业地产的去库存压力更大。2015年，商品房销售面积为7.18亿平方米，占2014年销售面积的55.8%。如果将缺失的建筑面积和未开发的征地面积考虑在内，实际库存水平约为50亿平方米，净化期约为4年。

李认为，目前中国的“首付比例”无论从国际上还是从历史上看都偏高。根据国际货币基金组织的调查数据，世界上大多数国家采用20%的首付比例。历史上，2010年之前，中国住房抵押贷款的首付比例一直是20%。值得注意的是，考虑到目前房地产市场的供求格局已经发生变化，居民住房消费变得更加理性，新政不会带来房地产价格的过度上涨。

鼓励住房消费转型升级

根据该机构的研究报告，居民的住房需求仍然相对较大，空有一个适度的杠杆空间供居民购买住房。考虑到适龄购房人群基数较大以及新型城镇化的推进，房地产市场的需求仍然得到支撑。特别是随着经济增长方式的转变、居民消费需求的提升和人口结构的变化，居民住房消费也将呈现出新的特点。养老地产、旅游地产、文化地产和医疗地产等新地产催生了新机遇，而Maker 空房和租赁市场等新服务模式也逐渐出现。要通过金融手段支持居民住房消费的转型升级。

据业内人士介绍，目前中国家庭消费的整体杠杆水平远低于其他国家，其偿付能力大于欧美等发达国家，主观违约概率较小，个人住房贷款仍有较大发展。2014年，中国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，约占国内生产总值的16.7%，远低于日本的233%、英国的173%和美国的77.6%。个人住房贷款发展程度低于发达国家，增长潜力仍较大。就还款能力而言，2014年中国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额的比例为22.9%，低于日本的58.5%，远低于美国居民约109%的债务水平。

然而，海通证券(报价:600837，BUY)指出，在帮助开发商有效减少库存后，能否同时激发他们的投资意愿是解决当前问题的关键。去库存化只是第一步，保持价格适度上涨以推动行业投资实现良性循环是第二步。

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