楼市去库存需4.4年 市场期待从面上和点上双管齐下优房客

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全国房地产市场仍处于衰退之中，2016年房地产市场政策将更加宽松。新年伊始，国家信息中心宏观政策趋势研究小组发布了今年第一份房地产官方报告。报告指出，2015年全国住宅景气指数基本走出了近似“微笑”曲线，但全年景气指数值仍处于100以下的衰退区间，从目前房地产市场的发展趋势来看，基本不可能超过100。

报告还预测，2016年，只要不出现严重的经济问题，房地产市场的各项指标都将保持低位，房地产市场总量将缓慢上升，但区域市场将继续分化，房地产市场整体将处于供过于求的局面，房地产调控政策将进一步放松。

这种趋势就像一条“微笑”曲线

随着房地产宽松政策的不断发酵，潜在需求开始释放，房地产市场明显复苏。反映房地产市场繁荣程度的全国住房繁荣指数在2015年6月开始转正，这是六个月后的首次环比增长。7、8月份继续保持环比上升趋势，但自9月份以来，基本保持稳定趋势，略有下降趋势。然而，全国住房繁荣指数基本上走出了一条近似“微笑”的曲线。

不过，该机构还指出，年度景气指数值仍处于100以下的衰退区间，从目前房地产市场的发展趋势来看，基本上不可能超过100。

库存消化需要4.4年

除了需求不足，房地产市场的另一个主要压力来自库存。该报告首次引用了另一个数据，证明房地产市场去库存化的压力相当大，不是6个月，而是4.4年。

农民能消化他们的库存吗？目前，去库存化的最大希望是通过农民工市民化消化库存。也就是说，政府通过户籍制度改革加速了农民工的市民化，推动了中国的城市化进程。报告指出，这种方法的问题在于，一方面，许多收入相对较高的农民往往受雇于一线和二线城市。即使他们买了房子，他们也更喜欢在一线和二线城市，而那些需要增加去库存的人是三线和四线城市的大多数；另一方面，许多农民工确实需要买房子，但是他们缺乏将房子变成现实的购买力，因为许多有购买力的人已经买了房子。现在，面对高房价，很多人几乎买不起。即使政府可以补贴他们，使他们几乎无法支付首付，这种抵押贷款将有一定的风险。

降价能否促进销售，在“买高不买低”的房地产市场上也存在疑问。事实上，商品房市场不同于一般的商品市场，投资量很大。类似于股票市场，它通常买入而不是买入。尤其是，当人们对房价下跌有所预期时，他们会进一步减少购房需求。

政策将进一步放宽

2016年，房地产市场应继续实施有针对性的宽松政策，以刺激有效需求，如继续降低首付比例，下调利率，调整普通住房标准。

报告指出，在2016年，我们应该继续实施政策，支持急需和改善的需求。总体政策，如继续降低首套房首付比例、降息、降低房地产市场税费、调整普通住房标准等。关于这一点的政策更有针对性，比如第一套房的优惠利率或政府对首套住房贷款的直接支持；棚户区改造项目不单独建设，直接购买商品房；对特定产品类型给予契税优惠或减免。

但是，我们必须严格注意政策宽松的针对性。如果不考虑房地产存量的地区差异，在许多房地产长期机制建立之前，我们将以去库存为由全面放松房地产市场政策，这将鼓励市场投机，特别是在预计人口流入量较大的一、二线城市。

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