多地出台楼市调控新政 限售是本轮调控一大特征

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众所周知，一年一度的“金九银十”是房地产市场的传统销售季节。然而，自今年9月22日以来，Xi、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉和重庆等几个省会城市在两天内集中出台了新的楼市调控政策，其中6个城市实施了限售令。销售限制也成为这一轮监管的最大特点，不同于以往的监管周期。

(原标题:这一轮调控的一个主要特点是引入楼市调控新政策，限制销售)

众所周知，一年一度的“金九银十”是房地产市场的传统销售季节。然而，自今年9月22日以来，Xi、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉和重庆等几个省会城市在两天内集中出台了新的楼市调控政策，其中6个城市实施了限售令。销售限制也成为这一轮监管的最大特点，不同于以往的监管周期。

其中，重庆市和南昌市规定，在限制销售区域内购买的新商品房，在取得房产证两年后可以转让；贵阳的限制销售期为购买合同签订后三年；南宁是一个限制销售升级:法人实体购买两年或两年以上的房子。此前，南宁市已规定，购房者只能在购买两年后转让第三套或以上的房屋；长沙市新购买的住房三年后才能转让，第二套房在第一套住房购买三年后才能购买。

中国农业大学国土资源管理系主任朱道林:根据最近对这些城市的密集介绍，首先，这些城市的房价上涨在前期相对稳定，但从今年开始，它们的房价已经开始相对上升。此外，这些城市的相对供求关系或人口规模相对较大，因此需求会相对较强。

专家表示，限售令也成为本轮调控的最大特点，这不同于以往的调控周期。从效果来看，这是一个短期机制，旨在抑制市场投机需求。限售令的实质是房地产市场的去杠杆化政策，要求购房者配置资产自用。否则，按照3-5年的交易周期，它不太可能吸引高杠杆和高成本基金。这种限制性销售明显打击了投机和投资需求，使得房地产投资性降低，影响了短期获利的可能性。对于杠杆投资者来说，风险越来越大。

国务院发展研究中心研究员刘为民:这意味着我们要从确保供求基本平衡的角度进行调控，合理控制进入市场的速度，让每个人的住房需求都能得到顺利释放。

投资周期延长房价或高度整合

对于许多城市出台限购政策，专家表示，对楼市的影响应该分为两个层面，一是对自身的影响，二是政策升级给楼市发出的信号。

随着房地产市场新政的出台，这些城市的购房投资周期将不可避免地延长，流动性将受到限制，住房需求尤其是投资性购房将受到抑制，交易量也将下降，房价将巩固在较高水平甚至下跌。以中国第一个实施限购政策的城市厦门为例。厦门出台限购政策的当月，新商品房同比增长1.9%，二手房价格上涨4.9%；限购政策出台后的第二个月，各类房屋价格涨幅迅速回落，尤其是二手房价格环比下降。在接下来的几个月里，厦门市各类房屋的价格涨幅都在0.5%以内，二手房价格连续五个月保持了小幅下降的趋势。

国务院发展研究中心研究员刘为民表示:这将对地方房地产的平稳运行起到很好的作用，实际上也会对那些真正刚性的需求起到一定的作用。

刘为民还表示，许多地方楼市调控政策的升级将向市场发出明确信号，让市场各方认识到政府调控楼市、稳定房价的决心。这将对其他城市的购房者，尤其是投资型购房者产生一定的威慑作用，各城市房地产市场潜在购房者的观望比例也将增加。

专家建议:加快房地产市场长效机制建设

限购、限价、限贷、限售等调控政策的叠加，在一段时间内对抑制房地产价格上涨起到了明显的作用。对此，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓在接受中央电视台记者采访时表示，下一步更重要的是国家要加快建设房地产市场的长效机制。

目前，地方政府已开始综合运用土地、金融、住房保障等政策措施抑制投资，强化住房的住宅属性，如增加住房供需预期突出城市的土地供应，强化差别化住房信贷政策，对不同购房者实施不同的信贷政策，完善住房保障体系，加强共有产权住房建设等。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓:如何更好地满足居民的正常生活需求，不断改善居住条件，防范房地产风险，应该是今后我国整个房地产市场政策调整的重点，即如何建立房地产市场的基本制度和长效机制。

？此外，住房租购制度将是房地产市场长期机制的另一个重要方面。住房租赁市场改革正在快速推进，这迫使商品房市场自我完善。据统计，未来五年，仅北方四个一线城市广州和深圳将提供超过250万套租赁住房。从长远来看，通过提供租赁住房来优化房地产的供给结构，引导自住和投资的需求，从而推动房地产市场向更加合理的方向发展。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓:我认为要把投资需求和正常改善需求区别开来，合理引导投资需求，使其在提供住房租赁和实现住房市场租赁中发挥积极作用，而不是投机倒把。