香港传真 | 领展风波 亚洲最大地产信托基金业绩会侧记

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观点房地产网11月8日下午2点，香港岛香格里拉大酒店，在会展房地产投资信托基金中期业绩会议的半小时前，与会者断断续续地走进来，签到，填写信息，收到信息，一切如常。突然，会场外响起了一阵急促的脚步声，20多名集团代表突然出现在演出会场。

在接下来的半个小时里，集团代表们对过去的商业运作表达了他们的不满和不耐烦，同时伴随着反对出售购物中心和要求政府回购的尖锐声音。

现在，领先的展览又一次陷入了公众舆论的风口浪尖。作为探索香港上市房地产信托基金的一个典型成果，其发展历史(原领汇房地产投资信托基金)可以追溯到2005年。房屋委员会剥离了158个公共房屋社区企业和80，000个停车场进行融资，现在该基金的市值已达到亚洲最大。

引导会展运营基金的主要模式是通过优化和提高商场租金为投资者提供大量红利。2009年，曾亲自推动另一只基金盈富基金(TraHK)上市的王也参加了此次展览，进一步强化了这一模式。在房屋委员会分拆出来的商场和停车场不断翻新后，资产租金增加，投资者受益匪浅。

据统计，凌展自上市以来已支付了20多次股息，包括2017年3月底的1.118港元，累计每股股息超过13.98港元，甚至超过了上市之初的成本。根据最新的财务报告，截至9月底，基金的总收入及物业净收入分别上升7.4%及9.5%，至49.49亿港元及37.67亿港元，而投资物业的估值在半年内上升9.1%。

公众团体往往对资本市场的金融业务有所偏见，尤其是以香港公共住房业务为基础的基金投资组合，与公众关系密切。除了投资者，公众团体也表达了他们的焦虑。他们认为展会领先推高了购物中心和生活成本，并表示不满。

当天下午，闯入绩效会议的代表们公开指出，凌展通过优化购物中心、强迫小企业离开和要求重新获得发言权，收取了更昂贵的租金。具体措施包括呼吁政府立即回购凌展的房产和股票，并停止相关市场的外包体系。此前，包括梁振英和林嘉欣在内的两位首席执行官，也曾公开叫嚣要带领展会考虑社会责任。

反对者抗议公众对展览的意见高涨，这使得管理层站在了对立面。从展会当天披露的财务报告来看，零和游戏的本质已经通过数据细节展示了冰山一角。

据视点地产新媒体查询，凌展在港租金收入同比增长5.3%，至33.24亿港元，相当于收入的近70%，平均租金增长6.7%，表明香港仍是其最依赖的市场。

在已完成资产升级的六个项目中，以新界龙恒市场为例。这个项目是在20世纪80年代与住宅区一起建造的。最初的房客主要是小摊贩。两年前，香港媒体报道，这些小商户不仅没有得到补偿，还面临着因租金上涨而倒闭的压力。带领展会优化2016年的项目，包括改造商场和重塑商户组合等。升级后的龙恒商城预计回报率为21.4%。

上述对抗今年再次爆发，这是由于凌展进行了战略调整。今年7月，凌展宣布了一项进一步优化其房地产组合的战略评估，随后透露计划在香港出售17家商场，市值145亿港元，甚至高于过去3年售出的28家商场的价格(约120亿港元)。

在11月8日的表演会上，一位代表声称领导了据报道已售出的购物中心的展览，包括深水的一个未完全翻新的项目(传闻是丽港城购物中心)，并对该项目被新买家接管并在未来进行翻新后的租金和价格表示关切。

面对外界的质疑，凌展管理层曾经给出了明确的回应。王发表公开声明，表示将与外包商一起对商场进行改造、合并和改造，在展会公开前的10年内，共返还近33亿港元，向志愿者组织提供相当于30亿港元的租金优惠，并提供无障碍设施等便利条件。说出来不是徒劳的。

相比之下，当代表们散去并正式进入会场面对媒体时，展会负责人的管理层表现出更加谨慎的态度。

展会主席聂亚伦委婉地对包括视点地产新媒体在内的与会者表示，他目前不会对战略评估的进展发表评论，在评估结果出来之前也不会公布具体细节。他还简要拒绝就香港政府回购凌展房地产和股票的提议置评。

执行董事兼首席执行官王接下了这个话题，他补充说，出售房产只是其中一种选择，其他不同的选择也在考虑之列。他还表示，出售房产所得资金将与过去一样，主要用于偿还贷款、回购和购置房产。

不过，为了打消王再次提问的念头，只是简单地说了一句:我知道大家都希望我们有战略评估的结果，但今天真的没有什么可宣布的。

当被问及近年来频繁投资内地市场以及是否转型为开发商时，王给出了否定的回答。他解释说，一般开发商的模式是购买土地，开始建设和出售财产，而长期举办的展览是受阻的。这两者之间有很大的区别。

值得一提的是，王还表示，香港的续租租金在过去半年增加了26.8%。随着香港零售市场的复苏，未来几个月的表现将会更好。这可能意味着展会负责人和对手之间的博弈仍然有些不确定。