找到了！三四线楼市“接盘侠”是他们！|

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今年前三个季度，房地产市场出现了“反向分化”现象，一、二线城市遭遇冷遇，三、四线城市蓬勃发展。

如果你从房价报价网站上查一下，你会发现很多三、四线城市的房价上涨了50%以上，甚至翻了一番。许多在一线城市努力工作的北票和上海票突然发现，北方腹地的房子很贵，但即使是他们家乡的三、四线城市也很难买得起。

让我们看看三、四线城市的房地产市场有多热。根据嘉里研究中心的数据，今年上半年，一、二线城市的销售比例下降了10个百分点，而三、四线城市的房地产市场销售比例上升了13个百分点，达到75%。换句话说，今年上半年全国每售出四套房子，就有三套在三、四线城市售出。

难道不是说三、四线城市没有投资潜力，那么谁还在那里买房？是逃离北京的归国人员，还是被限制在北京购买外国投资的投资者，还是在全国范围内战斗的专业“房地产投机者”？

Epp大数据“筛选”那些通过移动运营商的整个生命周期关注三、四层房地产的大数据，并试图制作大数据肖像。需要注意的是，由于数据量巨大，本报告只关注了对房地产关注度最高的10个三、四线城市。

图1-三线和四线(十大最热城市)房地产市场关注的热点/迁移图

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谁是三四线房地产市场最热门的？昆山！

图2-三、四线城市中房地产市场最热的十大城市

通过关注中国三、四线城市的房地产大数据，我们首先选出了关注度最高的十大城市(图2)，分别是昆山、江苏、南通、惠州、河北、常州、山东威海、中山、江苏、珠海、福建泉州。

从地理分布来看，在买家最关注的十大三、四线城市中，长三角经济圈数量最多，有四个；其次是珠三角经济圈，有3个；海峡西岸有两个京津冀经济圈和一个经济区。

这些城市变得流行有两个原因。首先，地理位置往往在一线和二线城市周围，它们承担了一线和二线城市的溢出产业、人口和需求。例如，许多在上海工作的人去昆山买房子，许多在深圳工作的人去惠州和珠海买房子；第二，当地经济发达，人口多，购买力强。对自住和置业投资的需求非常强烈，如泉州和昆山。

图3-十大最热门三、四线城市的经济实力和特征

泉州2016年的gdp在福建排名第一，超过了省会福州和计划单列的厦门。昆山只是一个县级市，但其gdp在2016年达到了3160亿元，成为中国第一个gdp超过3000亿元的县级市。这里经济发达，宜居，适合经商，靠近上海。昆山的房地产市场不会很热。

需要提醒买房的朋友，虽然这10个城市都是潜在的城市，但它们已经很热了，所以短期内可能不适合你。

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当地人占了一半以上，第一线的“投资者”也不多

图4-最热门的十大三、四线城市买家来源构成

图5-最热门的十大三、四线城市的买家来源分布(仅列出前十大来源)

随着三、四线城市房地产市场的蓬勃发展，许多人根据个案进行投机，即一线投资者和专业房地产投机者去三、四线城市购房，这刺激了当地的房地产市场。一些网民猜测，买家是“在一线城市挣扎的年轻人、二三线城市领导人的家人和商人”。

然而，大数据告诉我们，事实和猜测之间往往存在差距。根据Epp的大数据分析结果，在三、四线城市买房的人仍主要是本地人，其次是来自一、二线城市的投资者，包括一些返乡的购房者。从图4可以看出，三、四线本地买家占总人口的54.1%，二线城市买家占28.33%，北方、广州、深圳买家仅占15.75%，一、二线合计约占40%。

从买家来源来看(图5)，第三和第四条线表现出很强的地域性，以周围的城市人口为主体。

图6-最热门的十大三、四线城市的住房使用比例

同时，我们也试图区分“自我职业”和“投资”需求。图6显示“投资者”并不像想象的那么多，不到20%。

但是，我们必须承认，在房地产市场上，很难区分投资和自住，这两个目的往往兼而有之。本报告中定义的“投资”仅代表那些有明确投资倾向并在开始时买入出售的人。换句话说，真正有“投资”意向的买家数量将高于这个数字。

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中老年叔叔成为“接班人”的主力军

图7——最热门的十大三、四线城市买家的年龄结构

图8——最热门的十大三、四线城市买家的性别比例

图9——最热门的十大三、四线城市的房价关注度

图10——最热门的十大三、四线城市购房的关注度

我们还制作了一个简单的三线和四线买家的大数据肖像。图7和图8显示，在三、四线城市中，中年和老年叔叔占购买者的大多数，其中46-55岁的占38.45%，36-45岁的占31.24%，总数为69.69%，几乎占总人口的70%。这个年龄组的人有最强的消费能力和最大的储蓄，他们中的很大一部分人可能会提前计划好他们孩子的婚礼房间。

从价格和户型来看(图9和图10)，更多的人愿意接受单价在5000 ~ 10000元/平方米的房子，相当于目前三四线的房价水平。就公寓类型而言，买家更喜欢住在两到三套房子里，只有超过30%的人会选择一居室。原因如下:第一，三、四线房地产的总价格较低，所以人们倾向于购买概念上的大型公寓；其次，从侧面证实了自住倾向大于投资倾向，因为投资者更关注小型公寓。