上海将积极探索＂以房养老＂ 五成老人不赞同优房客

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「老人住屋」的新概念，感动了很多老人和他们的家人，但真的能打动他们吗？

5月16日，从上海市台联副主席、上海市人大代表吴敏处了解到，她此前提出的“出台政策支持‘养老’住房”的意见，得到了上海市银监局和上海市民政局的答复。有关部门透露，虽然调查显示50%的上海老年人肯定不赞成“老年住房”，但上海将支持试点，积极探索和研究“老年住房”工作

“老年住房”受到房价波动和税费的限制

"用房子来赡养老人看起来很美."吴敏说，老年住房是年轻人贷款买房，老年人将房子抵押给银行或保险公司，上述机构支付养老费用，以确保他们晚年无忧；一百年后，老人的房子属于银行和保险公司，“每个人都很幸福”。正因为如此，政府和社会各界多年来一直在推动“为老年人提供住房”。

然而，在2015年4月初至2015年9月初的五个月里，只有12户22人的家庭报名参加了住房养老金项目。在吴敏看来，最重要的是政府将“老年住房”定位为一种定性的“公益”，一种市场行为，使得老年人不得不直接联系银行和保险公司享受“老年住房”，这对“老年住房”模式的推广产生了很多负面影响。

吴敏进一步分析指出，首先，“老年住房”不应是一种“纯粹的市场”行为。根据目前的“纯市场”规则，老年人去世后，房子将由银行和保险公司处理。双方对目标财产的实现时间(即老年人死亡的时间)有不同的期望。银行和保险公司希望尽快收到房子，而老年人和他们的家人希望长寿。这种目标是不一致的，甚至违背了市场行为所倡导的“双赢”规则。

吴敏说,“老年住房”不仅代表了大多数老年人拥有住房这一客观背景下的市场化方向，也不应该偏离公共福利轨道太远。

此外，“老年住房”面临市场风险。近年来，上海等一线城市的房价变化很大，无法准确保证双方的预期收益。在当前房价不断变化的情况下，如果简单地按照当前的市场价格来评估居民，他们往往会遭受损失，并可能失去未来升值的潜在好处。“银行和保险公司将考虑可能的风险以及承办人可能承担的责任。我希望房价评估会更低。”吴敏说。

第三，“老年住房”由于其“纯市场”地位而受到更高税费的限制。吴敏指出，按照目前的方案实现实际上是一种从个人到企业的“房地产销售”行为，这将产生比个人之间的捐赠和交易更大的大量税费。与亲属间的继承相比，它不仅亲情少，而且利益少，制约了“老年住宅”模式的发展。

为此，吴敏代表建议，可以确定一两家银行和保险公司为“老年人家庭养老”的主体；同时，动态确定房价，确保老年人的利益；此外，政府制定税费政策，鼓励"为老年人提供住房"，并在转让目标财产时给予与继承相比的财政和税收支持。

实施还需要解决观念转变和制度缺位的问题

“加强对‘居家养老’的研究，对上海来说，具有重要的现实意义。”上海市民政局在答复吴敏代表时表示，从发展的角度来看，“以房养老”有一定的市场，最大的优势是它不仅可以迅速提高老年人的生活水平，还可以使老年人远离熟悉的环境，这符合“就地养老”的理念。“老有所居”是对商业养老模式的有益补充，是适应上海老龄化社会发展、满足老年人多层次、多样化养老需求、由合格老年人自由选择的金融创新产品。

然而，上海市民政局也指出，在实施老年人住房方面仍有许多障碍需要克服。首先，这是观念的转变。中国的传统是儿孙供养老人，把财产留给儿孙。即使在像上海这样的大都市，大多数人仍然持有这种传统观念。据上海市民政局统计，上海市老年研究中心的调查显示，上海约有50%的老年人明确表示不赞成“敬老院”，约有22%的老年人表示不知道“敬老院”。"由此可见，传统观念的转变不可能一蹴而就."

上海市民政局表示，作为市场化运作不可或缺的一部分，“养老”是一种自愿、自主的选择行为，同时也面临着一些突出的问题，如缺乏制度保障、社会配套设施不完善、监管机制不完善等。然而，上海作为一个老龄化程度深、社会观念相对开放、市场条件相对成熟的大城市，应该积极研究和探索。在先行试点、总结经验、逐步成熟的基础上，稳步推进。为此，民政局将配合相关财务管理部门密切跟踪国家相关政策，结合上海实际情况，做好“老年住房”的探索和研究工作。

针对吴敏代表的意见，上海银监局透露，目前辖区内商业银行尚未参与实施老年反向抵押养老保险相关试点工作，也未开展“老年住房”相关业务。在房价评估方面，按照审慎经营原则，辖区内商业银行定期开展个人住房抵押贷款评估，定期开展房地产贷款风险压力测试。

银监局表示，在向银监会反映吴敏代表意见的同时，将引导辖区内商业银行积极参与支持老年反向抵押养老保险试点工作，为完善发展老年反向抵押养老保险提供优质银行服务。

上海社会科学院部门经济研究所研究员葛为民认为，如果各种“居家养老”情况下的房价上涨，如何分配收入、老年人如何过早死亡、子女如何继承部分产权等问题都很容易解决。然而，“问题是如果房价下跌怎么办？”