这44个“限售”的城市 房价降了吗？

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资料来源:蒋超宏观债券研究

作者:海通宏蒋超，李。

今年3月至5月，厦门、福州、青岛等20多个城市在楼市调控政策中首次采取“限购”措施。从9月到10月，南昌、长沙、重庆等10多个城市对楼市调控进行了升级，限购措施再次频繁出现。

去年，热点城市限购和贷款的升级并没有持续多久。为什么限制购买是不够的，但销售应该受到限制？限制销售的影响是什么？

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谁在限制销售？

1.1二、三、四号线抑制投机

今年3月，厦门首次出台了限制居民购买新住宅的政策，随后两个月，福州、青岛和广州等20多个城市相继出台了这一政策。半年后的9月，南昌、长沙、重庆等10多个城市相继出台了新一轮房地产调控政策，限购措施频频出现。

本轮限购的焦点是核心城市周围的二线热点城市或三、四线城市。截至10月13日，共有44个城市在其调控政策中采取了限制居民购买和出售住宅的措施。就类型而言，广州只有一个一线城市，20个二线城市和23个三、四线城市。从地理上看，销售受限的城市大多分布在东南沿海或三大都市周边，而中西部地区主要是省会城市。

大多数销售限制被设定为在2-3年内禁止转售，以抑制投机。过去，对于短期产权交易，采取税收措施的时间不到一定年限，但今年以来，一些城市出台了更为严格的限制销售措施，直接禁止短期转售，降低了所购房屋的流动性，从而达到抑制短期投机、调节投机需求的目的。近60%限制销售的城市有两年，近三年变成了三年，而一些城市对多套房和非居民的限制销售时间更长。

1.2全国30%，二线60%

截至目前，限制类城市的住宅销售面积占我国住宅商品房销售总量的30%以上。从上半年累计值来看，中国限制销售城市的住宅销售面积占比已达到32.4%，但仅在9月22日以来的新一轮集约型限制销售浪潮中，中国新加入城市的住宅销售面积也占到了8.5%，限制销售范围明显扩大。

就城市类型而言，二线城市的限购措施比例最高，二线城市和三、四线城市是限购的主力军。在一线城市中，只有一个城市出台了销售限制；二线城市限制销售的比例最高，约占所有二线城市房地产销售的65%；三线和四线限购城市的住宅销售面积约占15%。虽然三、四线城市的销售面积比例最低，但有大量的三、四线城市存在巨大差异，但与绝对规模相比，我们可以看到，三、四线城市的房地产销售约为二线城市的一半，因此二线城市和三、四线城市是本轮限售房的主力军。

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为什么是他们？

2.1二、三线房地产热

限售房的推出与这些城市今年的房地产市场表现有关。

就价格而言，在以二、三线城市为代表的一些城市，今年房价仍在快速上涨，尤其是上半年。自去年10月以来，二线和三线城市的房价环比增速已超过一线城市。从同比来看，今年9月，一线城市房价同比增幅从30%以上降至1.5%，二线城市房价同比增幅缓慢降至5.6%，三、四线城市房价同比增幅保持在8%左右。

对比70个重点城市的房价，可以发现限购城市的房价涨幅也是自16月底以来最为突出的。统计局跟踪的70个大中城市中，有25个实施了限购。从16年前开始，限制销售城市的价格明显高于整体价格。即使在去年9月的调控浪潮之后，北京和上海的房价仍同比大幅下跌，限售房城市的房价增速仍保持在15%以上的高水平，比所有70个城市的增速高出5个百分点。

就销量而言，二、三线城市在16-17年表现较好。当前房地产周期的一个特征是从第一线向第二线和第三线扩散。在过去的16年里，二线城市的销售增长率达到了30%以上，远远超过了一线城市。在过去17年中，一线城市的房地产销售额同比下降至-20%甚至更低，而二线城市的销售额增速已缓慢降至0%左右，而三线城市的增速在9月份之前仍保持在10%以上。

2.2只是需要还是泡沫？

从短期来看，今年房地产销售的一个重要支撑来自于工棚货币化和三、四线城市的房地产去库存化政策。货币化安置贡献了约20%的商品房销售量和7%的销售增长率，也带来了三四线房地产销售的持续增长和库存的大幅下降。

从长期的人口和城市化趋势来看，一些二、三、四线城市房价的长期快速上涨没有人口基础。中国的劳动年龄人口在13年内达到顶峰。尽管近年来第二胎自由化和农民工回流等因素增加了一些城市的人口流入，但本轮第二、第三和第四条线的房价表现普遍有所上升，只有44个城市待售。显然，现阶段中国还没有太多发达的大城市。根据我们的统计，在过去的六年里，中国新增人口中约有15%集中在一线城市，这意味着并非二线和三线城市的所有房地产市场都是必需的，但其中相当一部分是由投机需求驱动的。

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影响和几何？

3.1房价涨幅收窄，销售大幅降温

从房价来看，限购措施出台后，相应城市的房价涨幅逐月收窄。销售限制政策在3月至5月(定义为“最后一批”)密集发布，并在9月(定义为“新加入”)频繁发布。上一批限售房城市新建商品房价格从1月到3月较去年同期略有下降，从18%下降到17%，但限售房后半年从16%急剧下降到7%，也从3月的0.89%急剧下降到9月的0.03%。与此同时，9月份新增城市的同比增长率在今年前8个月为9%至10%。然而，在9月份发布限售令后，同比增速降至7.8%，环比增速也有所放缓。

从销量来看，限售房对房地产销售的降温效果也很明显。限购措施抑制了不必要的投资交易，打击了购房背后的投机动机。从16年到2月17年，限制销售城市的房地产销售增长率明显高于全国水平。随着限售房措施的实施，限售房城市的住宅销售增长率从3月份开始低于全国销售增长率，从当时的17%急剧下降到9月份的3%。销售受限的城市对全国房地产销售增长率的积极贡献变成了消极拉动。

最后一批限售房城市的商品房销售额从3月份的15%逐月高位开始下降，8月份同比仅增长0.9%。根据过去几个月的法律，在限购政策出台后的三至四个月内，相应城市的房地产累计销售额下降至接近零，甚至同比出现负增长。

这证实了在限制销售的城市中，很大一部分房地产销售来自投机性需求的贡献，并且在短期禁止销售之后，投机性交易减少。尽管9月份新增限售房城市的销售在过去6个月表现强劲，增长率保持在20%左右，但9月份已降至16.5%。预计9月份新增限售房城市的房地产销售增长率也将在未来三至四个月大幅下降。但是，限制城市的房地产销售面积占全国的30%，这部分城市的销售下降将进一步明显降低全国的销售增长率。

3.2房地产开始下滑，投资可能会逐渐放缓

房地产的建设和投资与销售密切相关。销售和需求的下降会影响房地产企业开工建设的意愿，并最终影响房地产开发的投资。从历史上看，房地产销售通常会带动房地产投资两到三个季度。中国商品房总销售面积从3月份的23.7%下降到16.9%，9月份又下降到7.6%，而新开工住宅面积增长率也从3月份的18%缓慢下降到11.1%，而商品房开发投资增长率保持稳定在10.4%。

目前，限制销售对新开工地区的影响已经开始显现。从有连续数据的城市来看，过去16年，一批限售房城市新建住宅的增长率一直保持在25-30%，远远高于全国水平。但是，经过3月17日的调控和加码后，增速明显放缓，9月份开始累计新增住宅建筑同比下降至2%。然而，尽管9月份新增限售房城市的增速在过去6个月仍居高不下，但9月份累计同比下降幅度比8月份低了8个百分点，未来下降趋势明显。

截至9月，22个连续数据城市的新开工面积已占全国的24%，而到目前为止有44个城市销售受限，所有销售受限城市的新开工面积应占全国的较高比例。从3月到9月，中国商品房新开工面积同比从18.1%下降到11.1%，新增限售房城市无疑将进一步拖累。

作为房地产调控升级的信号，限售房对房地产投资的下行压力正在逐步传递。从3月到5月，在过去两个季度的增长率趋于平稳后，最后一批限售房城市的房地产住宅开发投资在9月份出现下降。9月份，新增限售房城市的房地产投资将继续增长，但预计未来两到三个季度将出现拐点。

虽然近几个月来房地产企业的土地购买量的增加极大地支撑了房地产投资的增长速度，但在“房无投机”的精神下，在限购、贷款、售房等一系列政策和房地产长效机制的调控下，房地产销售降温的可能性很大。

我们可以看到，自房地产限购政策出台以来，相应城市的住宅商品房销售和新增建筑面积增速明显放缓。如果销售继续负增长，住房企业开工意愿下降，房地产投资必然明显下降。