招商蛇口千亿之后 商业发力下首试地产基金的财技

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11月，在视点房地产网之前，1000亿住房企业的俱乐部数量首次从2016年以来的12个增加到14个，其中包括在蛇口招商的中央企业。12月8日晚，招商局蛇口工业区控股有限公司发布了11月份的销售公告。

期间，招商局蛇口实现合同销售面积48.22万平方米，同比下降27.15%，合同销售额138.78亿元，同比增长38.63%。因此，从1月到11月，招商局蛇口总承包销售面积达到505.25万平方米，同比增长20.68%；合同销售额1026亿元，同比增长56.23%。招商局蛇口在吸收招商局地产重组上市后的第二年，终于完成了1000亿元的首次销售。

按照年初公司设定的目标，招商局蛇口提前完成了任务，基本保证了这个老牌房地产企业在竞争日益激烈的房地产行业中不会落后。同时，在征地方面，今年蛇口招商局也保持了积极的态势。

根据房地产新媒体的不完全统计和11月份收购的最新三个项目，截至11月底，2017年招商局蛇口新增44个项目，土地总价款约为790亿元，占前11月份销售规模的77%，保持了较高的土地收购程度。相比之下，2016年，招商局蛇口赢得了27个项目。

此外，根据第三季度报告，第三季度末，招商局蛇口的净负债率为52.1%。尽管与2016年底相比，杠杆率提高了33个百分点，但仍处于行业的较低水平。一些业内人士预测，随着空公司规模的扩大，这一比例仍将适度上升，但资产负债率仍将保持在75%以下。

在成功实现1000亿元后，如何应对行业上限，除了房地产开发和销售加码，招商局蛇口正在寻找新的利润增长点。从11月份的表现来看，商业地产已经成为其重要的强项之一。以同样在11月加入1000亿俱乐部的新城控股有限公司为例。早在去年，公司就提出了住宅+商用两轮驱动的发展模式。

事实上，招商局蛇口还拥有大量商业地产。根据公司2016年年报，招商局蛇口拥有一处可出租面积为239.11万平方米的投资物业，包括公寓、别墅、写字楼、工厂、商店和商业中心，其中写字楼的成交量最大，可出租面积为45.38万平方米，累计出租面积为440.26万平方米。

因此，为了盘活大量现有资产，招商局蛇口首次尝试了房地产基金，试图通过房地产基金模式实现写字楼的轻资产战略。11月27日，招商局蛇口宣布将与泰盟投资集团以1:4的比例成立一只房地产基金，基金规模为16亿元人民币。招商局蛇口全资子公司利邦控股认购出资3.2亿元人民币，占股份的20%。

同时，房地产基金以海外协议转让的形式，收购了招商局蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场和北京招商局大厦的相关股份，交易对价总额约为50亿元。

在其他自持物业方面，招商蛇口的资产证券化也开始了。12月1日，招商局蛇口首家带储物架的长期租赁公寓cmbs计划获得批准，总发行量为60亿元。根据公开信息，到2020年，易展、简一和唐毅三个品牌的长期租赁公寓的规模也将从目前的1.3万套扩大到10万套。

招商局蛇口总经理徐勇军表示，目前，公司正在推动主要业务板块与金融板块的协调发展，这将通过招商局集团金融板块的资源来实现。此外，公司还制定了轻资产模式的发展规划，今后将尽可能减少自有资本投资。

的确，在大量进入市场的商业项目背后，存在着巨额的存款。不可避免的是，招商局蛇口的收入和净利润也在下降。根据公司第三季度报告数据，2017年前三季度，招商局蛇口营业收入约为296.86亿元，同比下降27.89%；上市公司净利润约37.18亿元，同比下降33.73%。