南头街试验 5000亿征途中恒大深圳的27个旧改拼图

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观点房地产网11月份超额完成年度目标后，恒大今年5，000亿元的冲刺成为市场热点话题之一。在销售业绩背后，恒大在核心城市的行动表明，这家房地产企业也在不断为未来储备粮草。

12月4日，恒大深圳公司宣布与深圳市天下实业有限公司、深圳市南头城实业有限公司签订集体产权拆迁协议，标志着恒大在南山的首个旧城改造项目取得持续进展。据透露，大新村项目签约率为95%，恒大此前预计销售额将达到200亿元。

在外界眼中，旧制改革被视为恒大近六年进入深圳市场最重要的目标，而项目主体的直接收购是核心渠道，这为恒大扩大旧制储备提供了一条捷径，甚至实现了恒大香山等项目早日快速进入市场的奇迹。

然而，近年来，随着旧房改造难度的加大，几乎所有的房企都面临着拆迁谈判的挑战。这一转折发生在去年底，深圳“十三五”规划出台，旧的改革谈判签约进度明显改善，恒大成为受益者之一。11月下旬，恒大湘南二期(南山湘南村-丁头村项目)体验中心刚刚宣布开业。

市场风向的改变，使得恒大在深圳的旧盘储备重新受到关注。据房地产新媒体不完全统计，截至2016年底，恒大在深圳有21个未纳入2.29亿平方米土地储备的旧房改造项目，相应建筑面积近748万平方米，预计销售金额4025亿元。

南投街加速

恒大地产主要拥有深圳南山区的南油旧区改造项目、大新村项目、湘南村项目、湘南村-丁头村项目和海湾大厦项目，相应规划面积超过154万平方米。其中，大新村虽然是进入南山的第一个项目，但其进度并不是最快的。六个月前，南友旧款(即恒大天京)拿到了预售证书。

据资料显示，大新村位于南山区南头街，毗邻地铁1号线大新地铁站。更新单元用地面积6.08万平方米，开发建设用地面积5.16万平方米，规划建筑面积38.66万平方米。规划建设集商业、服务、办公和居住功能于一体的综合城区。

大新村旧房改造和拆迁共涉及约380栋房屋。最早从2014年4月27日开始，全面开展整治范围内被拆除房屋的权属核查工作。截至2017年1月初，恒大已经按要求公示了近320套房子，涉及1200多名业主。

此后，恒大很少披露大新村的进展。截至12月4日，代表南山区天下村的天下村实业有限公司和代表南山区南头城村的南头城实业有限公司与恒大在南头街社区服务中心签订了集体产权拆迁协议。截至目前，大新村旧房改造项目签约率已超过95%。

市场参与者向视点房地产新媒体透露，今年年初，80%的村民签署了大新村旧房改造合同。根据目前的签约率，约有15%的新合同是在一年内签订的，目前只有少数私房在推广。

根据深圳市的相关规定，旧住宅小区在拆除前需要100%的业主同意。市场人士继续表示，由于目前拆迁补偿缺乏统一标准，权利主体分散，如何完成大新村剩余5%的旧房改造考验了恒大。

虽然困难重重，但推动成功的诱惑是巨大的，这也是房企聚在一起改革的最根本原因。根据恒大在2016年底的预测，大新村的规划建筑面积为38.6万平方米，预计销售额为200亿元，相当于单价5.18万元/平方米。

据市场人士透露，恒达新村的大部分旧房改造计划都是拆迁房屋，只有写字楼和商业部分是对外出售的。同区项目中，目前已进入市场的南山恒大天京项目写字楼平均售价约为9.2万元/平方米。

27张旧拼图

2011年，恒大以16.64亿元人民币收购深圳建设(集团)有限公司71%的股权，实现了其首次进入深圳。六年来，恒大先后从国祥地产、玉湖集团、湘南实业、陶建化工等企业手中收购了旧房改造项目。2016年5月15日，恒大斥资20亿收购龙华大浪陶建化工地产。

世界银行首席产业改革顾问董吉告诉视点房地产新媒体，恒大在深圳有很多项目，主要集中在龙岗、南山和罗湖，布局模式主要是收购，这是其重要的布局模式。此次收购大大降低了恒大收购旧资源的难度。

上述策略曾为恒大带来一个可以快速实现的深圳项目。在2013年实现国祥地产控股后，恒大推出了其首个市场进入项目——恒大香山。项目一期和二期共29.72万平方米，目前出售的别墅平均价格约为10万元/平方米。

此后，随着拆迁谈判的艰难，深圳开发商面临着严峻的挑战。国象山之后，恒大近四年很少推出新项目。

董齐表示，此次收购只是为获得旧房改造提供便利，后续拆迁谈判仍需恒大努力。然而，随着去年年底深圳市“十三五”规划的颁布，以深圳首批旧住宅改造项目——罗湖木头龙和汤和住宅小区的签约进度为代表，全市旧住宅改造速度明显加快，开发商从中受益。

考虑到旧改革的规模，恒大无疑是政策方向转变的最大受益者之一。据恒大披露，截至2016年底，公司在深圳有21个旧房改造项目(不包括当时2.29亿平方米的土地储备)，规划总建筑面积近748万平方米，预计销售金额4025亿元。

除了上述未纳入土地储备的项目外，2017年上半年，恒大地产还将蔡武威项目、国象山项目、华强北项目、恒大天京(南油旧城改造)、恒大城(肥西旧城改造)、恒大时尚汇谷(陶建化工旧城改造)、恒大城光项目纳入土地储备。恒大深圳公司也透露目前有50个项目。

根据房地产新媒体的观点，7月14日，恒大深圳公司宣布其城市更新场地签约量达到100.56万平方米，并强调这创下了市场纪录；8月12日，消息透露，平山旧房改造正在拆迁过程中；11月23日，南山区湘南二期(湘南村-丁头村项目)体验中心开业。

值得一提的是，受楼市调控的影响，恒大今年进入深圳项目市场仍面临一定阻力。

市场人士告诉视点房地产新媒体，恒大原本计划在2016年推出三大项目，即恒大天津、恒大时尚汇谷、恒大城市之光，预计总销售额为200亿元。然而，由于各种因素，这些项目被推迟到今年。

其中，恒大天竺于今年5月获批预售证书，预售价格在4-13.7万元/平方米之间；恒大城市之光10月29日开业，主要促销均价3.4万元/平方米的商品房。

由于种种原因，恒大时尚汇谷直到2018年上半年才进入市场。根据市场消息，该项目主要属于工业用房，买家需要以公司的名义购买。