国土部温州调研 土地使用权延期规范有望出台优房客

本篇文章2376字，读完约6分钟

上个月，温州横河北新村的一套二手房在交易中被发现已经过期，这引起了业外人士的关注和热烈讨论。

“最近，在房地产的土地使用权到期后被曝光，买家谁来询问周围的房子会特别注意土地期限。不过，由于真正参与的业主人数不多，二手房交易并未受到影响。”4月19日，温州市横河北新村附近的房地产经纪人表示。

4月20日，国土资源部官方微博发布消息称:“4月20日，国土资源部和浙江省国土资源厅组成联合调研小组，对浙江省温州市住宅用地使用权20年期满的延期进行调查和指导。”4月21日，浙江省国土资源厅办公室相关负责人在接受《国家商报》(博客、微博)记者采访时表示，本次调研活动由国土资源部牵头。请注意国土资源部的网站。

对此，有业内人士认为，“过去，青岛、深圳等城市也曾出现过换地问题，但相关标准并没有从制度上明确规定。”温州这次的关注将有利于相关规范的早日出台。”

温州的“等待”国策

4月19日，记者走访了温州市横河北新村和水心社区。一户人家说，横河北新村的20年土地使用证不是业主的。“20年内到期的业主并不多，同样的建筑有不同的土地使用年限。”

据温州市国土部门调查，过期土地房屋主要分布在20世纪80年代和90年代建成的旧区，如温州市横河北新村、水心住宅区和上斗门。事实上，它已经从去年到期了。

根据温州市国土资源局的调查数据，在温州主城区，2017年底过期的20年土地使用证有600多份，2019年底过期的有1700多份，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等特定区域和特定时段的特定房屋。

温州市国土资源局相关负责人告诉记者，如果土地使用证到期，应依法向国土部门申请续期并缴纳出让金；然而，这个问题的根源在于没有关于如何更新和偿还的相关标准，在国家、省和市各级也没有明确的规定。"目前，我们也在等待国家层面的政策出台."

温州市委一位人士告诉中信网记者:“更新政策必须在全国范围内出台。在地方一级没有权力处理这件事。一切都要等研究小组回去研究。”

据中国新闻网报道，4月21日，温州市国土资源局局长陈在接受记者采访时表示，虽然在制定更新规划方面没有取得实质性进展，但国土资源部的研究小组已于4月20日抵达温州开始研究。

正在制定后续政策

记者从温州当地土地部门了解到，从去年开始，恒河北小区等住户发现土地使用权已经到期。一位居民说，在此之前，温州市国土资源局答复说，“过期”的土地使用证只能重新审批，需要收取土地出让金。然而，在随后的采访中，温州市国土资源局否认了这一说法，称目前在国家层面没有相关规定，只有在土地使用证到期后支付出让金才是可行的方式。

4月20日，记者致电温州市国土资源局，相关负责人表示，最近，温州市国土资源局连续召开会议，讨论土地到期后如何续签合同的问题，后续政策正在制定中，不便透露具体信息。

此外，记者发现深圳也曾处理过类似问题。深圳市规划和国土资源委员会的官方微博称，在深圳，土地使用权已经多次续期，目前的土地续期要求是按照土地有偿使用的原则延长土地使用年限，在国家规定的最高土地使用年限减去使用年限的剩余期限内的约定期限内，补充地价金额为相应用途公布的基准地价的35%。

记者注意到，广东省国土资源厅副厅长李军祥4月19日在接受《南方日报》采访时也表示，“土地更新”问题是中央政府的权威政策，正在等待中央政府制定政策。“无论是温州还是深圳，当地都只是在尝试和试点。最多只有提建议的权利，没有提建议的权利。”

此前，许多学者指出，《物权法》第149条第一款规定，“住宅建设用地使用权期满自动续期”，“自动续期”是指无条件续期而不支付费用。许多土地使用权到期的当地业主表示，他们可以接受土地出让金的续期，但不能接受接近房价三分之一的标准。温州市国土资源局表示，将综合考虑当前温州地价、收入、居民感受等因素制定政策。

续期溢价或必要性

至于如何更新土地使用证，温州大学房地产研究所研究员向阳指出，最初，温州市土地局提出的更新计划实际上是按照市场价格征收土地出让金。“只支付了20年的使用费。如果到期后继续使用，将按合法有效的市场价格续订。”

"但是高额的更新计划可能会让业主不满意."向阳告诉记者，拥有20年土地使用权的住宅是90年代初“先试”的产物。在续约问题上，政府应该更加关注这类住宅的处理是否合理，给业主一个合理、合法、公平的解决方案。

浙江省社会科学院房地产研究所研究员王永泰认为，温州这次如此关注的原因是土地更新的高成本会引起社会不满；第二，土地证更新标准的界定将影响房地产市场的信心，尤其是二手房市场长期以来。

“最简单的办法是将所有拥有20年和50年产权的房屋延长到最高的70年产权。考虑到首期付款的差异，将支付部分土地出让金，但有两个问题。一是支付部分金额。如何定义它，它可能是无法忍受的业主支付更多；二是70年后如何续签合同。所谓的自动续约不需要付款。如何区别对待商品房和自住住房，一旦处理不当，将对房地产市场产生负面影响。”

据记者了解，2004年，为解决已过期20年的土地使用权的住房问题，深圳市出台了《深圳市过期房地产续期若干规定》(以下简称《规定》)，规定了补交地价的标准，补交地价金额为同期公布的基准地价的35%，补交地价一次性交付。

根据深圳市上述规定，温州基准地价为2016年1月1日实施的最新标准，一级住宅用地地价水平调整为13230元/平方米。如以横河北新村业主王先生的套房为例，土地证书上的土地使用面积为14.28平方米，横河北新村2016年基准地价为13，230元/平方米，总价款为188，924.4元。即使是35%的人仍然需要支付6万多元。

温州土地使用权期满后，深圳、青岛、南京等地相继出现了许多即将期满的案例。

如需捐款、商务谈判和机构合作，请拨打优秀客人热线13817941936