特写 | 程骁远：中信资本的商业机会

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观点房地产网络存量过大，竞争激烈，网上对实体经济的冲击已成为近年来人们提及商业地产时首先想到的词。然而，中信资本(CITIC Capital)执行合伙人、房地产部主任程表示，商业地产的春天即将到来。

据视点地产新媒体调查，从2010年楼市调控开始，商业用地供应增加，大量企业转型开发商业地产。这也导致商业地产供应激增，主要是购物中心、城市综合体和办公楼。商业地产面临着高库存、同质经营等困难。

从商业地产的现状来看，传统的短而快的开发和销售模式已经难以为继。为了在众多项目中脱颖而出，许多商业地产项目开始构建新的价值链，并走向精细化运营。

对此，程在2017视点商业年会上接受视点地产新媒体采访时表示，商业地产存量仍然相当大，销售区域的存在被认为是供应链中的产能过剩，需要在消化存量的同时进行集约化培育，做好产品。此外，组建业务团队并不容易，通过收购完成业务布局比万科更好。

因此，如果你想把商业地产做大，你肯定需要一个非常强大的平台，就像许多住宅地产项目可以通过结合金融资源做大一样。程表示，金融+商业地产的模式在未来是不可避免的，因为商业地产是一种非常长期的投资产品，必须有强大的金融支持。

他接着表示，中信资本正在大力推进以长期投资为目标的资本供应链，不能用短期资金支持长期项目。此外，做房地产投资信托主要是为了重振市场，让更多的资金可以进入商业房地产。他认为，中国未来的reits将是世界第二大，仅次于美国。

从中信资本的角度来看，商业地产可以通过与私募股权基金的合作来培育和挖掘资产的潜力，然后通过reits或类似reits的基金退出，从而实现资本退出和再投资的循环，这在未来会有很好的发展。同时，这种合作模式将为资本和投资者提供更多的选择。

程表示，目前，中信资本商业地产板块中最大的商业地产类型是购物中心。2011年，该公司设立了超过6.8亿美元的基金，专门投资商业地产，包括投资购物中心或购物中心运营商。

程认为，在众多商业地产类型中，购物中心能够真正提升其价值，因为与写字楼相比，购物中心能够通过管理和运营能力提升其价值。同时，由于许多开发商不愿意长期持有商业地产，他们愿意以合理的价格出售，这是中信资本进入市场的一个机会。

在谈到中信资本过去投资的项目时，表示，中信资本主要收购了一些增值明显的项目，即价值较低、潜力较大、收购价格合理的项目。对于未来的投资标准，它将主要基于对城市发展潜力的判断，并将选择有前途的城市。

其中，消费增长率、净流入数据和经济或政治中心将是判断标准。同时，交通也是一个需要考虑的因素，包括地铁沿线或地铁和高速铁路上。

中信资本希望成为一个社区购物中心或更大的购物中心。程说，商场的位置、规模和周围人的构成是可以区分的。只要能根据客户的需求准确定位，就基本具备了成功运营的条件。

目前，中信资本及其合作伙伴已开始筹集第一期50亿元人民币的资金，以探索商业地产领域的高质量收购项目。如果有好的项目，投资200-300亿人民币也不是不可想象的。