特写 | 舒策城：五洲国际商贸物流多元组合升级

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观点梧州国际书城董事长给人的第一印象是坚定的目光；而在自己的专业领域长期精耕细作也是一种坚持。

在资本时代，商业地产、购物中心和综合体迅速扩张，一度成为房地产业的热点和开发商追求的目标。以商业起家的梧州国际似乎有点过时了。

在2017年视点商业年会上接受视点房地产新媒体采访时，五洲国际董事长舒思成透露，五洲国际目前管理着81个项目，其中16个为综合项目，其余为专业市场。

专业市场是批发和零售。与著名的综合建筑和购物中心相比，专业市场是商业地产中的一种特殊形式。

专业市场必须使产品完整且成本最低

舒思成向视点房地产新媒体介绍，专业市场与购物中心有很大的不同，其中之一就是购物中心注重顾客的购物和消费体验，而专业市场往往产品成本低、品种全。它的产品成本低，而且往往依赖于高销售量。

专业市场与购物中心完全不同，购物中心要非常舒适；专业市场，尤其是原产地市场，在每个人来这里之前，必须使产品完整，成本最低。

因此，专业市场中的每一个业务组合都是至关重要的，并且有必要招募大型企业。专业市场的品种非常齐全，本行业所有品种都有。由于成本最低，品种最全，业内人士都会来这里购买。

海宁皮革城和乐清电器城是专业市场，属于原产地市场。他们的产业在这里，并由产业领导。专业市场中的另一种土地销售市场容易形成，主要是在有许多小微企业的地方。作为产品销售平台，这个行业的所有产品都集中在这里。

一般来说，无论是原产地市场还是销售市场，专业市场的渠道成本控制都低于其他市场。

例如，海宁皮革城拥有中国最低的成本和最新的产品，因此专业市场部门可以在行业成本控制方面发挥巨大优势。

在经营管理方面，舒思成表示，专业市场的运营成本相对较低，五洲国际向商户收取租金、物业费和管理费。与普通商场相比，我们有额外的管理费，经常从事一些活动，收取一些管理费，而其他的仍然收取租金和物业费。

舒思成向视点房地产新媒体介绍，未来梧州将管理1000个专业市场。目前，30多个项目是产出管理，属于轻资产。未来1000个专业市场不可能全部独立完成，还会有产出管理。

多业态组合升级延伸产业链

当然，专业市场不仅仅是商店，还有物流、住宅、公寓和办公室。谈到梧州目前的商业布局，舒思成表示，与以前相比，已经发生了变化和升级，这体现在商业业态的多元化组合上。

现在，物流量相对较大。最初，我们是单身，也就是说，我们纯粹是一个专业市场，没有物流或住房。现在，大型工业园区中有住宅、商业和物流，甚至我们将建造一些工业园区来形成真正的工业园区。

作为一个专业市场，我们一般需要拉长产业链，这样才能有竞争优势，行业之间的竞争也很激烈。

舒思成认为，世界连锁店的管理成本高于中国，国内连锁店潜力巨大。梧州国际计划以连锁市场的形式拓展全国市场。

我们的计划是在全国各地开设连锁市场，这些商家将在全国各地开设连锁店。例如，我们在这个城市卖这个品牌的建材，在下一个城市，我们去那里开一个连锁市场，商人也去那里开一个连锁店。

根据房地产新媒体的观点，梧州国际曾经在大理占地500亩，规划了西南地区的专业家居建材市场。舒思成说，因为是根据需求做的，所以大理梧州的专业市场做得很好。

他进一步指出，这样做将有助于减少专业市场吸引投资的压力。当梧州去大理发展起来的时候，我们问商人去不去，直到他们去了我们才去。我们有贸易和物流的基因。团队中的每个人都是商人，大多数管理层最初都开了自己的商店。

这就是梧州的优势。在进入一个新的城市之前，我们问以前的企业主他们是否会来，他们决定开发它。平台建成后，他们需要使用它。否则，这个平台就没用了。

当然，首先，我们要确保进口商店能赚钱，确保商家没有信心和钱开新店。

据了解，五洲国际的年销售收入在30亿到50亿元之间，租金增长很快，每年达到30%以上，但总额还有待提高。据舒思成介绍，未来梧州将管理1000个专业市场。

最后，舒思成还对资本市场仍然对贸易和物流知之甚少，只对购物中心知之甚少表示遗憾。购物中心的人可以理解，专业市场与人们的生活没有直接关系，不像购物中心。

而且每个人都对中国的住房持乐观态度，因为有很多开发商在搞住房。舒泽成说。