5天连掷195亿 广州地铁羊城年末拿地与“港铁”模式复制路

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12月1日上午10点，广州增城区新塘镇地铁13号线冠湖车辆段准时开始拍摄。该地块以131.5亿元的起拍价吸引了市场的关注。

土地拍卖的过程可以说并不意外，交易在不到半个小时的时间里就宣布了。投标人是唯一的投标人广州地铁集团，交易价格为15937元/平方米的底价。

虽然以底价出售，但这一高价创下了2017年羊城各区住宅用地总价格的纪录，成为广州市第二大土地出让价格，仅次于2009年12月22日出售的广州亚运城项目用地。

当时，莲花山附近的巨无霸售价为225亿元人民币，R&F、碧桂园、雅居乐、世茂集团和中信地产各占20%的股份。

根据房地产新媒体的观点，新塘冠湖地块的地块面积为323，348.3平方米；土地利用与居住用地和中小学交通站点用地相适应；建筑面积比为2.81；招标方式最初为限定地价+自持+抽签，最高限定地价为157.86亿元。

根据容积率，该地块建筑面积为87.7万平方米，其中居住面积79.6万平方米，商业面积2.55万平方米。优越的土地质量和巨大的交易量伴随着严格的转让条件。

首先，该地块不接受联合收购；一所18人办的初中+一所42人办的小学+两所18人办的幼儿园，第一个和最后一个汽车站的公共设施应在检查合格后免费提供并移交给政府。

同时，该地块要求投标人具有10年以上地铁网络建设、运营和管理经验(地铁网络指三条或三条以上地铁线路)；确保公共建筑的支撑能力达到5.2万平方米。分析表明，这种条件几乎是为广州地铁集团量身定做的。

值得注意的是，广州地铁在今天投出数十亿之前，于11月27日赢得了番禺区中村街韩熙村两次延期的地块ba0904007。总价为63.83亿元，相当于22000元/平方米的底价，保险费率为0%。

与新塘官塘湖地块不同，该地块的商业开发占很大比重。地块出让面积70，936平方米(建设用地面积58，027平方米)；土地用途、商业、娱乐休闲、二级住宅用地；建筑面积比为5.0；实测建筑面积为29万平方米(其中居住建筑比例不超过50%)。

根据这一计算，广州地铁集团在5天内共花费了约195亿元，在增城和番禺区的地铁上赢得了两个大型商住综合体地块。

香港地铁被认为是世界上最成功的地铁运营商之一。一些研究报告指出，没有政府补贴，大多数地铁项目都处于亏损状态。然而，自1979年投入运营以来，香港地铁每年盈利超过70亿港元。

地铁模式是指香港政府在兴建地铁时，将地铁沿线的土地交给MTRC发展。事实上，广州地铁、深圳地铁和杭州铁路都是地铁的学生。

据了解，广州地铁集团自1997年成立以来，已在荔湾区、海珠区、白云区和佛山南海区规划了住宅和商业项目，基本上属于地铁上部结构物业。

目前，已开发的项目包括魏紫花园、贵县尚品、动漫之星地下空、芳村商业街、五月花广场、佛山南海金融城、跃江尚品、李生广场等。

同时，广州地铁还计划开发唐嫣、北京路、益德路等项目，以及7个车辆段的上部结构，包括4号线南沙停车场、6号线萝岗车辆段、8号线白云湖车辆段，规划建筑面积超过500万平方米。

现在又增加了两个项目，规划的物业面积直接超过600万平方米。根据市场分析，今天官塘湖地块周边二手住宅项目的售价为15000-21000元/平方米，相邻的锦绣天伦花园的售价为17000-20000元/平方米。

然而，扣除公共建筑面积后，该地块的起拍价接近16000元/平方米，未来该地块上市后，每套公寓的起拍价至少为30000元。

此外，鉴于以往的经验，广州地铁不排除与相关房企合作开发。对他们来说，寻求住房企业的合作不仅可以减轻发展过程中的资金压力，还可以借鉴住房企业的专业发展经验。

例如，保利地产曾是广州地铁的合作伙伴。2016年4月还与越秀集团签署了战略合作协议；2017年8月与珠江实业集团签署战略合作协议。