多地加推公租房：北京每平租39元 盘活7万亿公租房？

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国庆节前夕，北京、广州、深圳等地增加了公共租赁住房，北京每套公寓租金39元。低租金使公共租赁住房的资产失去吸引力，社会资本失去投资兴趣。在现有条件下，如何有效盘活7万亿资产的公租房这块大蛋糕？

9月25日，北京市住房和城乡建设委员会宣布，朝阳区延保马圈营家园和延保双桥家园(公租房)的462套房已分配出租。

其中，278套分配给朝阳区无房职工，184套分配给朝阳区经济适用房家庭。朝阳区无房职工配租项目明天(28日)开始报名。

据了解，此举将通过多种渠道增加公共租赁住房的供应，解决北京市内和符合条件的非北京市无房职工(以下简称“新北京人”)的住房问题。

每套公寓租金39元，不能跨地区

延保马全英家园公租房项目位于朝阳区崔各庄镇容晖路1号院。共有出租房屋110套，建筑面积52.3-60.41平方米，租金标准为39元/建筑平方米月。其中，55套是为北京无房职工准备的，55套是为在朝阳区缴纳社保的“新北京人”准备的。

燕宝双桥家园公租房项目位于朝阳区屈光东路。共有168套出租房，建筑面积为46.47平方米至59.54平方米。租金标准为42元/平方米/月。其中，84套是为北京无房职工准备的，84套是为在朝阳区缴纳社保的“新北京人”准备的。这意味着这两个公共租赁住房项目中的139套住房是专门分配给“新北京人”的。

据华尔街了解，对于参与此次租金分配的家庭，将选择一名合格的家庭成员作为申请人，申请人必须满足以下条件:

1.北京无房职工申请人:家庭成员在本市无房；在朝阳区有户籍并在本市工作或在本市有户籍并在朝阳区缴纳社会保障费。

2.“新北京人”申请人:年龄不超过45岁(含)，家庭成员在本市无住房；根据限购政策，家庭有资格购买住房；社保必须在朝阳区缴纳。

许多省市都“增加了公租房”

另据了解，在上海市普陀区，距离地铁3号线、4号线中潭路站仅5-10分钟路程的公租房项目(“和丰苑”)开始被占用。不仅房间明亮，家具齐全，而且月租金只有1500元！

“和丰苑”作为上海市内环首个新建的公共租赁住房项目，自向社会推出以来，就引起了公众的关注。9月，第一批房客开始搬进来，到昨天(25日)，他们已经搬进了60多个家庭。据普陀区有关部门介绍，公共租赁住房有两室一厅。一室一厅建筑面积约42-44平方米，租金约2900-3300元；两室一厅建筑面积约64-66平方米，租金约4050-4550元。

除了上述公寓，另一个是宿舍式公共租赁房，可供单身人士选择。房间配有单人床、橱柜和写字台，但没有厨房，更适合不做饭的单身白领。价格更优惠，宿舍式一居室的租金从1500元到2000元不等，两居室的租金不超过2300元。与周边社区的租金相比，公共租赁住房的租金要便宜得多。

9月20日，深圳市住房保障部门宣布，龙华晋中金隅阁(公租房)将很快进行配租。该项目被誉为“今年最受期待的城市公共租赁住房”。

晋中金玉阁位于深圳市龙华区民丰路与致远南路的交叉口。项目共有266套房屋，分布在11层至31层。206套单间公寓，建筑面积约40平方米，60套一居室和一居室公寓，建筑面积约50平方米；租户家庭可以在租赁程序完成后搬进来。基准租金标准为33元/月平方米，物业管理费为2.87元/月平方米。本项目从顶层至20层安装太阳能(000591，诊断单元)集中热水供应系统，具体收费标准以市政当局批准的价格为准。

广州最近又推出了12，100套全租房，科技企业将优先分配。

这是广州市推出的第二批无住房新就业人员公共租赁住房，共12，100套，按单元整体租赁模式分配。自9月22日以来，雇主的申请已被接受。

今年3月，广州推出了首批16668套此类公租房。通过这种形式，广州从今年开始明显加大了“人才室”的力度。

第一批是不同的。这一次，广州所有的法人主体，即在申请之日已经取得法人资格的人，都可以申请这个公共租赁住房。

日前，2017年，呼和浩特市公租房以抽签方式分配，10个公租房项目参与了此次公租房分配，共提供了7252套住房。

今年，呼和浩特市为在一线工作的环卫工人和公交车司机提供了492套有针对性的配送房屋；同时，交通辅警还配备了227套有针对性的住房，尽可能满足各行各业中低收入家庭的住房需求。

租金标准为新城区10.7元/平方米/月，惠民区9.3元/平方米/月，玉泉区9.2元/平方米/月，赛罕区11.4元/平方米/月。以上公共租赁住房租金标准均包含物业服务费1.5元/平方米/月。

截至目前，呼和浩特市通过集中新建、普通商品房配售、直管公房改造等多种形式，共建成公共租赁住房(廉租房)46，098套。加上这次彩票分配，总共分配了39，031套，分配率为85%。

同时，通过发放公共租赁住房租金补贴，中低收入家庭中的住房困难家庭将得到更大程度的保护。截至2016年底，共保障45300户家庭，发放租赁补贴资金9515万元。今年，预计将有21500户中低收入住房困难家庭通过公共租赁住房补贴得到保障，补贴资金约为4500万元。

自2011年以来，郑州已开始建设9.7万多套公共租赁住房(不含港区)。目前，市区在建的有73000多套，其中21000多套建在三环路以内，51000多套建在三环路以外。到目前为止，城市地区已有36，000多户家庭发放了证书，23，000多户家庭得到了持续供应。

“郑州市今年计划安排7000套公租房。目前，已经分配了大约3000套。年底前，已受理的公租房将等待分配，主要分布在中原区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、经济开发区和高新区。”郑州市住房保障和房地产管理局规划与住房保障处处长潘蔚说。

为什么公租房积累了很多弊端？

据了解，政府有关部门将公共租赁住房作为住房租赁市场改革的出发点，主要是因为公共租赁住房具有“三个特征”。

首先，资产很大。到目前为止，中国的公租房总数已经超过1500万套。据保守估计，按单位投资25万元计算，总资产超过3.7万亿元。如果将土地价值和房地产增值计算在内，公共租赁住房的总价值将至少翻一番，达到7万多亿元。

第二，政府有很强的控制力。在中国1500多万套公租房中，政府拥有80%以上，约1200万套。在剩余的300万台中，国有企业占绝大多数。因此，公租房是各级政府手中重要的优质国有资产。

第三，改革的难度相对较小。公共租赁住房基本上由政府全额出资，所有权明确。公共租赁住房政策是“因地制宜”，地方政府有一定的制度自由裁量权。由此可见，公租房改革将是一种住房管理模式的创新，它能使各方受益而不会产生负面的外部效应，是一种典型的帕累托改进。

正是因为公租房一直遵循政府全额投资、全过程主导、全运营的传统管理模式。在多年的实践中，这种管理模式已经显示出几大弊端。

1)安全对象太窄。公共租赁住房的安置对象大多局限于具有当地户籍的低收入群体，他们对新市民、经济“三明治”群体、应届毕业生、城市特殊岗位群体、稳定就业移民和国外高端人才的保障能力明显不足，这也是公共租赁住房入住率低的一个重要原因。

2)租赁价格太低。目前，公租房的租金远低于市场租金水平，使得大多数公租房项目入不敷出。政府每年都要花费大量的财政资金来补贴物业和运营维护。在许多城市，公共租赁住房补贴甚至成为地方财政的“无底洞”。

3)低租金也使公租房的资产失去吸引力，社会资本失去投资兴趣。

4)产权缺失。公共租赁住房通常只有整栋建筑的产权证，没有户籍房地产登记证。根据目前的政策，这是一个典型的“不完整的房屋产权”，因为它不能结算，交易或抵押。

如何“振兴”7万亿公租房？

在现有条件下，如何有效盘活7万亿资产的公租房这块大蛋糕？

中央党校经济学博士后孙洁提出了一个总体思路，即按照市场化原则，政府可以实现三大转变:政府职能从“保姆”向“管家”转变；财政支出已经从“填砖”转变为“填头”；出租房已经从“僵尸资产”变成了“流动资产”。在操作上，可以采用“两步走”的策略。

第一步，近期改革的核心点是“改变公租房价格体系”，全面提高公租房租金水平至市场水平。高租金意味着投资将变得有利可图，从而吸引市场化企业和社会资本进入公共租赁住房领域，从而彻底激活公共租赁住房市场。与此同时，政府从繁琐的财产管理中解放出来，缩短了前线，并集中其部队做好监督工作。

其次，产权制度创新是长期改革的必由之路。基本逻辑是打破公租房“只租不卖”的规则，赋予公租房明确的产权属性，让资产流动。也就是说，一些公租房可以参照共有产权模式转换为共有产权房，一些产权可以转移到中低收入家庭，解决了经济“夹心阶层”买不起房的问题。

在一定时期内(如15年)，只能出租而不能出售；超过规定期限后，公共租赁住房将获得完整的产权和房地产登记证，并转化为经济适用房，以成本价安置给无住房的低收入家庭。

在这一产权改革过程中，政府通过动态的、有步骤的年度土地供应计划、授权规划、期限转移规定、政府与社会资本的合作项目，实现公共租赁住房在全社会的持续供给和优化配置，从而实现购租并举的最终目标。

总之，公租房改革是建立住房购租同步制度的关键，也是房改帕累托改进的关键。通过政府与社会资本的合作模式，引入市场化企业对公共租赁住房资产进行日常管理、运营和维护。政府对市场化企业的工作绩效进行严格规范的年度绩效考核，作为政府支付的依据。