京城按揭贷压力测试：房价非典型性下跌 严控杠杆率

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今年上半年，银行的资本成本上升，抵押贷款利率的“折扣”上升也就不足为奇了，这也有助于银行在压力测试中取得更好的表现

房地产市场曾经有一种流行的观点:“最害怕房价下跌的不是房地产企业，而是银行，因为银行是房地产企业的最大债权人。”这种观点甚至演变成了“两大行业谁先死”的争论。

如今，宏观调控效应出现，一线城市的投机性购房受到抑制。甚至，据《证券日报》记者报道，北京房价出现了“非典型下跌”，银行按揭贷款也经历了一轮“非典型压力测试”。

值得一提的是，考虑到风险与收益相等的原则，商业银行近期的按揭利率上升与银行承压能力的提高“正相关”。

北京房价的非典型下跌

《证券日报》记者选取了今年第一季度北京某中介机构披露的一些二手房项目的交易价格，与最新的交易价格进行对比。现在一些类似单位的二手房项目的交易价格比第一季度的高点下降了大约5%-10%。至于中介机构披露的交易价格的准确性，《证券日报》记者对其周围的亲友进行了调查，得到的四个反馈结果均为“标示的交易价格与真实价格一致”。

西城区马连道附近一个二手房社区的经纪人L先生告诉记者，“这个社区最近的成交量不大。7月和3月底，有一个同类型的一居室交易。7月份的成交价为425万元。3月底，网上签约价格为470万元。然而，当银行贷款后转让时，双方在了解最新市场后同意降低价格。毕竟，买房子的时候，买家很着急，房子就挂了(挂牌价格是490万元，

大兴区2012年移交的一个三居室住宅项目于今年3月中旬售出，总价近690万元，而一个非常相似的公寓类型于今年6月售出，总价不到620万元。

根据丰台区今年一季度末的交易记录，今年一季度许多房屋的单价达到92000元/平方米甚至更高，而今年8月份的单价下降到不足88000元/平方米。

“我从今年3月开始卖房，最初的挂牌价格是760万元，最低的心理成交价是720万元。一位打算在朝阳区东五环路附近换房的业主告诉记者:“6月份，我接到了680万元的报价，但由于房改资金的压力，我不同意出售，但现在我的期望值已经降到了最低650万元，但能坐下来谈的人还是很少。”

需要注意的是，北京房价下跌非典型的原因是，记者没有使用完整的样本数据，上述案例是通过选取北京不同地区的二手房项目交易进行观察的。

根据国家统计局发布的数据，今年8月，一线城市房价环比继续下降，北京二手房价格环比下降0.9%，连续四个月位居全国第一。据媒体报道，我的家庭集团副总裁叶巍我爱胡景晖表示，从5月到现在的4个月里，北京二手房的平均交易价格比“3.17新政”前下降了10%左右，“尤其是在郊区和远郊。”高价和大型非普通住房的平均价格下降幅度更大。"

银行抵押贷款的承压能力是有上限的

由于按揭业务的自然杠杆特性，其对房价波动的容忍度自然与首付比例、业务比例和毛利率高度相关。

从首付比例来看，北京首套住房的按揭贷款通常要求首付30%。一些买家违反规定，通过消费贷款和抵押贷款增加杠杆。他们对房价波动的容忍度明显低于顺从的顾客。本报于9月5日报道了此类违规事件。监管部门对这种杠杆毫不留情:9月5日晚，北京银监局和中国人民银行业务管理部联合下发了《北京银监局中国人民银行业务管理部关于检查银行个人贷款资金非法进入房地产市场情况的通知》，要求北京市银行业金融机构对个人商业贷款和个人消费贷款进行自查工作，重点检查“住房贷款”等资金非法流入房地产市场的情况。

至于银行业的整体情况，平安证券近日发布的《中国房地产深度研究报告》认为，房价下跌20%将给银行业带来巨大压力。一旦房地产行业的风险爆发，农村商业银行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行具有较强的抗风险能力。各类银行的风险等级排序如下:五大商业银行、股份制商业银行、农村商业银行。该报告估计，截至2017年上半年，中国商业银行住房贷款总规模约为43.3万亿元，占各类贷款余额的37.8%，占银行总资产的25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿元，房地产开发贷款7.8万亿元，其他房地产贷款1.8万亿元，其他房地产抵押贷款13.6万亿元。如果房价大幅下跌，近40%的银行贷款可能会受到相关性的影响。从上市银行的情况来看，据《证券日报》记者统计，今年上半年25家a股上市银行住房贷款总额为22.6万亿元，其中住房抵押贷款余额为17.92万亿元；房地产开发贷款总额4.68万亿元。

报告还建议，房地产市场的波动可能从三个渠道影响银行贷款的风险。首先，持有资产价值渠道，房价下跌意味着借款人被动违约的概率增加，银行贷款的信用风险增加；其次，在房地产销售渠道中，房价的下跌将直接导致开发商销售收益的下降，从而导致其资产负债表受损，影响开发贷款的偿还；最后是抵押价值渠道，当房价下跌时，房地产抵押价值缩水，流动性变差，可能导致银行资金回收减少，也将降低银行未来的贷款意愿。

从抵押贷款价格的价格变化来看，日本报纸9月19日报道，北京首套住房贷款利率上调5%-10%已成为主流。同一天晚上，监管部门再次表示支持，“房贷利率调整是银行在严格调控北京房地产市场、市场利率全面上调的背景下，根据市场资本水平变化和自身资产负债管理需要而自主采取的行为，符合政策要求和导向。”

据《证券日报》记者统计，今年上半年四大国有银行的利率在1.5%至2%之间；大多数中型银行的利率波动在2.5%左右，而小型银行的利率大多在2%至2.8%之间。按揭贷款的基准利率是4.9%。去年按揭利率优惠到15%时，执行利率只有4.17%，贴现到10%时，执行利率只有4.417%；如果基准利率为1.1倍，则为5.39%；如果基准利率为1.2倍，则为5.88%。从以上数据可以看出，今年年中我行信贷业务的净息差大多在1.5%至2.5%之间，最高甚至达到3%。

2016年上半年，一家股份制银行的副行长表示，如果将抵押贷款利率贴现至15%，考虑到综合成本后，该行将需要公布8个百分点。今年上半年，与当时相比，资金紧张，银行的资本成本也明显增加。抵押贷款利率“打折”是合理的。相对而言，这也有助于银行在全面的“压力测试”中取得更好的表现。