无锡48.5亿土拍 3宗地低溢价成交背后房企理性与选择

本篇文章2441字，读完约6分钟

就在两周前，视点房地产网以27.95%的溢价从万科手中夺走了滨湖区的宅基地。无锡土培又一次变冷了，这次保费更低了。

10月30日，无锡以网上拍卖的形式出售了三块地皮，其中一块位于西山区董熙新城，另外两块位于惠山区前州和西漳。这三块地总面积为33.06万平方米，起拍价为45.58亿元。

视点房地产新媒体了解到，董熙新城地块因其优越的区位条件和完善的配套设施，早在年初就吸引了更多开发商的目光。另外两个案例也很受欢迎，因为它们位于惠山市轨道国际商务区的核心发展区和天一新城的黄金位置。

这次拍卖的地块也有最高限价。当网上竞价达到最高限价时，如果两个或两个以上的单位仍要求继续竞价，他们将继续争夺公共服务设施的建筑面积，并要求相应公共服务设施的建设成本不计入房价许可成本。

最终的转让结果显示，这三块地没有达到最高价格，最终以48.48亿元的总价售出。与起拍价45.58亿元相比，三个地块的综合地价为6.36%，单个地块的最高地价仅为12.5%。

剑法第一次在无锡低价收购了这块土地

在此次土地拍卖中，建发以每平方米9556.85元的底价和6.19%的溢价获得了董熙新城xdg-2016-31地块，实现了首次进入。

据了解，该地块是无锡土地市场近三年来最大的住宅用地。该地块吸引了万科、建发和合景的参与，是土地拍卖持续时间最长的地块。

在前20轮土地拍卖中，万科和何晶之间的竞争是主要的，其间建发偶尔也会参与进来，但这并不重要。在随后的竞标中，万科逐渐放弃了地块的主权，剑法开始发挥其实力，主要是剑法和河静之间的竞争。

最后，经过近40轮和一个半小时的竞标，该公司公布了30.03亿元，击败了河静，赢得了董熙新城的土地。地价只有6.19%，没有触及最高价，所以没有必要争夺公共服务设施的分配面积。

根据数据，该地块为住宅和商业用地，面积为196，400平方米，容积率为1.6-1.9。转让起始价为28.28亿元，初始底价为9000元/平方米。最高转让价格限额为42.42亿元，最高底价限额为13500元/平方米。据了解，位于董熙新城商务区何山路以东、红叶东路以北，属于西山区的几何中心，投资价值较高。

至于剧情的最终赢家剑法，据了解，该集团已逐渐从厦门扩展至上海、深圳、成都、长沙、苏州、合肥、杭州、南京、南宁、福州等城市。目前，成功开发的房地产项目涉及城市核心精品、高端别墅、郊区市场、商业地产、高端写字楼、城市综合体、大型公共建筑等。

据视点地产新媒体报道，此前6月，建发还以15.3亿元的总价在苏州拿下了wg2017-12-1和wg2017-12-2地块，并首次进入苏州太仓。根据半年度报告，公司通过拍卖、挂牌、合作、收购等方式新增土地总面积28.87万平方米，相应规划产能建设面积为53.45万平方米。

在另外两个地块中，惠山市火车站xdg-2012-54地块被洪洋以10.35亿元中标，底价为4863.61元/平方米，地价为12.5%；南京美的房地产有限公司以8.1亿元的低价中标西章xdg-2016-45。

根据转让文件，xdg-2012-54位于惠山区前洲镇万寿路与展北路交叉口东南侧，总面积8.51万平方米，容积率2.5，转让启动资金9.2亿元，启动底价4323元/平方米，最高底价6484元/平方米，最高土地转让价格13.8亿元。

Xdg-2016-45位于惠山区天丰路以南、惠山大道西北，总面积49，100平方米。土地用途为住宅用地，容积率为2.0。宗地转让起价为8.1亿元，起始底价为8247元/m2，宗地最高价格为12.15亿元，最高底价为12400元/m2。

住宅企业的理性与选择

据了解，本次共有8家企业参与了三块土地的登记投标，其中xdg-2016-31 3家，xdg-2012-54 6家，xdg-2016-45 1家。三个地块的首个有效报价底价分别为9015.91元/m2、4440.69元/m2和8247元/m2，相应的费率分别为0.18%、2.72%和0%。

按最终拍卖价48.48亿元计算，与起拍价45.58亿元相比，三块地块的综合地价为6.36%。即使在一个单独的地块上，xdg-2012-54的最高溢价也只有12.5%。

土壤拍卖并不像想象的那么热情，拍卖的结果有点出人意料。

事实上，在过去的一年里，由于多轮市场调控的过重，无锡的土地市场已经失去了去年的风光。据统计，自2016年以来，无锡土地市场已成功售出13块底价在1万元以上的地块，但今年仅售出4块。

据此前报道，去年9月21日，经过7小时271轮的激战，R&F地产以267%的溢价，以41亿元的价格拿下了无锡梁溪区的土地。9月22日，华润在无锡市锡山区以237.68%的相同溢价赢得了xdg-2010-24。

与过去这种疯狂的抢地行为相比，今年以来，无锡房地产开发商在土地市场上的表现更加聪明和理性。即使是像万科这样的大型企业，在10月30日的土地拍卖中也没有采取激进的行动。

业内人士告诉视点房地产新媒体，从登记的房企数量来看，前州当天拍卖的底价为4440.69元/平方米的土地很受欢迎，登记的房企有6家。对于另外两个地块，还是因为最初的底价太高，房屋企业在登记时比较谨慎，只有四家房屋企业参加了拍卖。

据公开信息，西漳天一新城xdg-2016-45地块，即使以8247元/平方米的底价出售，也已成为该地区最高的底价。据悉，惠山区的最高建筑价格为龙湖怡仁医院西地块，建筑价格为7883.47元/平方米。

同样，董熙新城xdg-2016-31地块的底价最终达到9556.85元/平方米。去年8月，该地块毗邻的美的公园的底价为7560元/平方米，一年之内，董熙新城板块的地价上涨了近30%。据新闻报道，土地以底价出售，底价在西山区也排名第三。

至于房地产企业在土地拍卖中的表现，了解无锡土地市场的人士表示，开发商对无锡市场持乐观态度，与苏州、南京等周边城市相比，无锡仍处于低价位。