前海、梅林地主套现记 深圳国际从深业到与万科搭伙中的朋友圈

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作为土地资源稀缺的一线城市，深圳土地市场的一举一动都影响着开发商的细胞。

近日，深圳国际在龙华区梅林关旧城改造项目取得新进展，万科将作为代理参与项目合作。在签约仪式上，万科董事长于亮的平台也显示了对梅林关旧房改造项目的重视。

虽然深圳国际不是传统意义上的房地产开发商，但深圳的真正房东拥有令人垂涎的土地储备。

此次合作的目标是深圳梅林关49万平方米的旧区改造，除此之外，深圳国际在前海还有38万平方米的土地，总价值约244亿元。

然而，前海地产和梅林关旧楼改造都是难度较大的项目，这无疑是深圳国际面临的大问题。

从拉莱申业在前海项目的持股，到万科在梅岭关项目的建设，地主深圳国际似乎在朋友圈里找到了一条加速土地开发的捷径。

梅林由老变万科

10月25日，龙华区梅林关旧城改造项目代建合同签约仪式在深圳国际总部举行，万科将作为代理参与合作。

据视点房地产新媒体报道，2015年，梅林关旧城改造项目被纳入深圳市第一批旧城改造规划，申请人是深圳市姬神联合土地有限公司，该公司于2014年由深圳高速公路和深圳国际共同出资，主要实施梅林关旧城改造项目以获得项目用地。

上述项目公司为深圳国际深圳联合土地有限公司，一家在中国注册成立的有限公司，拥有深圳国际全资子公司新通生产51%的权益，以及深圳高速公路49%的权益。

同年7月，深圳国际宣布与深圳市国土资源委员会签订土地出让合同，总地价为35.67亿元。项目公司已按原计划于2015年6月30日前签订土地出让合同并支付30%的土地价款，并已取得梅林关地块的土地使用权。

据资料显示，梅林关旧城改造项目位于深圳市龙华区智敏街，东临梅关高速公路，南接民乐立交，西接智敏大道，北接康敏路。更新范围包括原华通源物流中心和梅林收费站。

项目规划用地主要为住宅和商业功能，综合容积率预计为5.06。项目拆迁土地面积13.1万平方米，开发建设用地面积9.5万平方米。其中，总建筑面积48.64万平方米，规划居住面积24.6万平方米，其中经济适用房4.2万平方米，商业3.4万平方米，写字楼7.8万平方米，商业公寓11.2万平方米，公共设施1.5万平方米。

根据协议，该项目将通过深圳国际与万科集团的合作进行建设和改造，改善该地区的城市道路系统，提高公共设施和商业服务水平，并建设成为集居住和商业功能于一体的创新型龙华基准综合体。

万科集团高级副总裁张基温表示，这份代建合同的签署是双方未来合作发展的里程碑，万科集团将借此机会探索双方更多合作的可能性。

该项目总建筑面积49万平方米，总价值约200亿元，对万科来说无疑是一块诱人的肥肉。

对此，一些业内人士指出，深圳国际本身不具备房地产开发和交易能力。引入万科作为代理不仅可以提前实现土地价值，还可以增加项目的品牌价值，这是一件双管齐下的事情。

房东深圳国际收银路

至于深圳国际，其官方网站描述如下。本集团主要从事物流基础设施的投资、建设和运营，并依托自身的基础设施和信息服务平台为客户提供各种物流增值服务。

本集团以中国珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区为主要战略区域，通过投资并购，重点规划、建设和运营城市综合物流港口、收费公路等物流基础设施，并在此基础上应用供应链管理技术和信息技术，为客户提供高端物流增值服务，为股东创造更大价值。

换句话说，深圳国际并不是一个专注于房地产开发的开发商，而拥有大量土地储备的深圳国际，在某种程度上迫切需要加快其所拥有土地的开发。

因此，不具备房地产开发和交易能力的深圳国际，给国有企业的朋友圈子里带来了两个交易者。

于2016年12月28日，深圳控股的全资附属公司深业地产公司与前海投资公司及其全资子公司前海房地产公司签订增资协议。申业地产向前海房地产投资11.2亿元人民币(约合12.6亿港元)，增资完成后，收购前海房地产公司50%的股权。

通过此次增资，深业地产与深圳国际共同开发前海一期住宅用地，并以11.2亿元的价格收购了项目50%的权益。该项目位于深圳前海深港合作区，占地面积约12491平方米，总建筑面积52900平方米。该项目始于2015年底，预计将于2018年开始销售。

深圳国际表示，这将有助于锁定项目的土地价值，并发展其核心房地产开发业务。

此外，这一次，万科被聘请来建设梅林关项目。深圳国际一方面实现了土地价值的提前变现，另一方面利用两家开发商的实力，通过合作加快土地开发。

值得注意的是，深圳国际在前海的38万平方米的土地已经做了进一步的准备。

10月13日，深圳国际与深圳市规划和国土资源委员会、深圳前海深港现代服务业合作区管理局就本集团前海项目签署补充协议，以进一步细化本集团在前海拥有的总面积约38万平方米的全部五块土地的规划编制。

据深圳国际称，补充协议的签订有利于实施本集团在前海拥有的总用地面积约38万平方米的五项土地准备工作及相关土地合同的签订，将促进前海项目的产业落地和发展。此外，前海地区的土地价值从2015年1月1日至今也增加了两年多，预计将为集团带来可观的土地增值收入和产业发展收入。