此刻 你的买房很可能只是个假需求

本篇文章3338字，读完约8分钟

一些你可能没听说过的原因上周日，几个学生在微信上争论了很长时间。董老师被同学们说得很酸。

这场辩论的主题是中国房价飙升和资产泡沫的根源。

一些学生说，供求决定，供给不足，住房不够，需求旺盛。谈经济学中的需求决定论。

这个基本答案没有错，但它是一个普遍的答案，不是吗？

现在的问题是:

1、在需求和需要之间，有多少西方经济原则是分离的？

2.没有购买力的需求真的是“需求”吗？

3.“需求”是如何产生的？

4.“需求”永远不会消失，但“需求”不会消失？

生来就有眼力的房子，既有自住又有投资。对你来说，把房子里的“需求”和“需要”分开，把“自住”和“投资”分开几乎是不可能的。

因此，这些特点增加了中国政府进行分类监管的难度。如果我们简单地用一种供求经济理论来解释中国房价上涨的本质，我们往往会陷入“你说的是对的，但你说的等于你没说的”的境地。

董认为，中国房地产的“需求”中有一个虚假命题:需求不等于需求，金融创造需求，但只有金融杠杆和购买力支撑的“需求”才是真正的需求。当财务杠杆消失时，房地产市场的“需求”将萎缩甚至消失。

当这份声明发表时，又发生了三百轮战争。

董小姐突然变得很好奇，想知道我的读者会怎么看这个话题，你会站在哪一边？

目前，调控紧张，市场中悲观和喜悦交织在一起。讨论楼市热仍有意义:

我们需要知道为什么最后一只靴子会掉下来，以及下一只靴子是否会掉下来。

现在，我把我的推理和结论放在这里——这一轮房地产市场繁荣是社会资本进入房地产，具有明显的金融驱动因素。当然，在不同的城市，对当地房价产生强烈影响的金融产品是不同的。

有些因素你可能还没有想到。

如果你发现了董小姐的逻辑漏洞，请赶快。

谢谢您们。

首先，脏钱和房价

谈论两种现象。

去年，董小姐的家乡合肥，房价四小龙之一，看到了一个非常热的房地产市场。

与之相对应的一个现象是，在被严厉打击之前，合肥是华东地区的一家大型地下传销公司，2015-2016年注册了大量p2p金融公司。

董小姐在老家租房子，亲戚们最提起的不是偶然成为组织的地主。很难阻止。

这些机构吸收了大量资金，终于有地方进入合肥楼市，推高房价。

同样，广西北海也有“MLM南都”的美誉，这也推高了楼市，使北海房价一路上涨。

另一方面，如果本轮没有现金注入，房价要么难以上涨，要么涨幅不够惊人。

其次，房地产市场去杠杆化的缺陷被消费者贷款抓住了

宏观上，2014年9月30日，央行完全放松了房地产信贷。此后，各种首付贷款、抵押贷款、消费贷款、p2p和金融创新推高了房价。

正是在这种放松的情况下，许多需求突然产生。

许多人利用杠杆多次买房，房地产市场从一线城市起飞。

我们可以看到，在过去两年的房价上涨路线图中，深圳居首，其次是上海，接着是北京和广州，南京、合肥、厦门和苏州都在发高烧。

如今，政府已经开始严格调查消费贷款，这表明消费贷款已经融化了许多监管努力，是时候关注它们了。

第三，拆迁安置、棚户区改造和房价上涨是“同步”的

2014年后，棚户区改造进入了一个新阶段。有趣的是，2014年后各地房地产市场的上涨，与各地棚户区的加速改造相当吻合，可谓“天齐”。

这就是向房地产市场渠道注入资金的力量。安置基金可以通过房价显示实力。

举个例子。杭州楼市的重要购买力支撑是地方房改，目前杭州楼市仍十分火爆。

舍盖的农民和市民得到了大量的金钱赔偿，签了字，转身进入售楼处，并抢劫了房子。

在2006 -2010年期间，中国东北的几个大城市也经历了一轮房价上涨，其中许多都是改革和旧的改革造成的。

第四，扭曲实体经济和房地产利益路线图

在货币宽松的背景下，由于实体经济的扭曲和工业投资的低回报，资金纷纷涌入股市和楼市。

道路几乎是这样的:在2008年的4万亿经济刺激计划之后，资金被释放并涌入房地产市场。

2009-2012年是中国房地产的阳光阶段，房地产资产泡沫就是从这个时候开始的。

2013-2014年，资本全面收紧，市场容量收缩，房地产市场逐渐萎缩，国内生产总值下降。

在2014年9月30日的新政中，央行在11月下调了利率。自2015年以来，资金已被释放并注入股市和楼市。7月，股市崩盘发生，深圳在上半年领涨，随后一线房地产市场变得火热。

到目前为止，中国买家的首付款中仍有大量的消费贷款，而且还在继续发展，最糟糕的情况就是次贷危机。

因此，监管当局是坚决和准确的，这值得称赞。

5.金融创新的“美丽意外”意味着:它服务于房地产。

近年来，实体经济成本高，融资难。可以说，金融创新有助于打破银行从优中选优的模式，让资本流入实体。金融创新的初衷是解决实体经济中中小企业的融资问题。

这是件好事。然而，事情并没有像预期的那样发展。资本仍以高利润流向房地产市场。

本轮房地产市场繁荣与其说是房价飙升和资产泡沫，不如说是金融创新的“美丽意外”。

六.本轮房地产调控的核心是:去杠杆化、消除需求和降低预期。

自2016年以来，房地产信贷逐渐收紧，消费者贷款最近受到抑制。

目前，北京、深圳、江苏、浙江等省市要求加强个人消费贷款管理，防止信贷资金非法流入房地产市场。

但是市场本身有惯性。信贷紧缩后，政府出台了更多监管措施。例如，各种限制性政策:贷款限制、购买限制、价格限制、销售限制等等。

在这一轮监管中，最重要的是打破房价上涨的预期。

七.不同城市房价上涨:各自的路径和秘密

从金融角度来看，房价上涨的背后是银行贷款。

深圳和上海的增幅最大，其次是北京和广州，与四小龙等地的高烧同步。就拆卸而言，大致如下:

两年前，董小姐听说深圳有资金流出，大部分是以人民币兑换港币和美元。结算后，人民币仍留在深圳，导致银行账面存款增加。

然而，由于各种监管政策，银行发放的抵押贷款额度有限，消费贷款只能通过小额贷款公司、p2p、理财公司等发放。，然后由中介跟进和打包。

这是资金的来源，如抵押贷款，消费贷款，首付贷款和抵押贷款。

同样，长江三角洲也成为中国东部资本海外投资的渠道。这些现象也是加强外汇管制的原因之一。

广州主要受深圳投资者的驱动，其核心是其自身实体经济疲软，珠江三角洲的大量业主只能选择购买房屋来保值。

其他二线城市受到一线溢出的示范效应和住房置换需求启动的推动。例如，合肥房价飙升后，大量合肥投资者去郑州、重庆和Xi买房子，不断寻找低价值。

事实上，有迹可循。纵观这一轮各地的限购，核心在于强化外国人的购买行为。

八、房地产对住房的内在需求具有虚假命题，金融可以操纵和创造住房需求。

中国房地产市场无疑受到供求决定价格理论的影响，但金融是需求背后的人。

最近，这波飙升的房价和资产泡沫源于金融业。金融可以创造空.的住房需求

一种是基于自住购买房子，另一种是投资。如今，大量中产阶级正在通过金融创新买房。

需求是必要的，也是负担得起的，这两个要素是不可或缺的。在中国，住房需求是刚性的，但住房需求不是这样。

如果没有强有力的财政支持，住房需求将减半。更重要的是，预售制度是中国当前房地产市场的基石，其实质是财务杠杆。然而，目前，监管正在这块基石上磨刀。

从经济上讲，世界上没有垂直需求曲线。真相是一回事。

一旦房地产的金融属性被削弱，购买者根据真实的生活需求购买房屋，一些需求就消失了；一旦资金释放，买家将进入投机逻辑，产品将变得不那么重要，人们和购房需求将突然增加。

这就是2013年后中国房地产价格的逻辑。

九、对金融风险，谨防“明斯基时刻”

监管机构已经开始关注这一现象。

10月19日，中国人民银行行长周小川介绍了如何保持无系统性金融风险的底线，表示中国应重点防范明斯基时刻(Minsky moment)的出现带来的剧烈调整和资产泡沫剧烈调整带来的风险。资产泡沫可能出现在股票市场、房地产市场或影子银行。

所谓的“明斯基时刻”是指信贷扩张耗尽后资产价值崩溃的时刻。

今年早些时候，标准普尔下调了中国的主权信用评级，因为它担心信用增长。

董小姐也从“房子是为了生活，不是为了投机”这句话中嗅到了防止金融危机的味道。

分析结束后，董小姐的新问题是，下一步，实体经济的热能会产生吗？这可能是防止资金过度流入房地产市场的关键解决方案。