房价降了10多包软中华 买房却要多交74万一算吓一跳

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在限购、限贷、限价、限售等集中调控政策的影响下，与一年多前相比，国内房价涨幅得到抑制，尤其是一线城市。房价已经下跌。与去年相比，今年买房会赚钱吗？

在限购、限贷、限价、限售等集中调控政策的影响下，与一年多前相比，国内房价涨幅得到抑制，尤其是一线城市。房价已经下跌。与去年相比，今年买房会赚钱吗？

答案是:因为利率，你需要花更多的钱。这还不包括茶和装饰等隐性成本。

房价下跌了，但买房的成本更高？

自去年“10.4新政”以来，深圳新房均价已从每套55611元降至54288元，同比下降1323元和2.4%。

在这方面，网上流传的说法是:深圳的房地产市场受到严格监管，已经下跌了13个月。在13个月里，24包芙蓉王和10多包软陶已经不见了...

以深圳为例，券商中国记者简单算了一下，如果你买一套100套的房子，今年会不会比去年省钱？

去年十月，我以100元的统一价格买了一栋房子。根据去年10月深圳55，611元/套的平均价格，首付款为30%，贷款期限为30年。选择等额本息还款方式，我需要首付166.83万元，平均每月还款19516.47元，累计利息3133159.85元。

今年10月，我买了一套有100套公寓的房子。按照深圳今年10月份的平均价格计算，首付款是30%，贷款期限是30年。选择等额本息还款方式，我需要首付1628640元，平均每月还款21315.35元，累计本息3873367.15元。

从上表可以看出，经过“13天连败”，首付确实节省了39，700元，但每月还要多承担1，798.88元，累计利息需要增加740，200元。

这还不包括茶和装饰等隐性成本。由于二手房的价格是上下颠倒的(即周边地区二手房的价格可能会超过新房的价格)，所以受欢迎的城市中新房的销售一般都是好的，一些开发商会收取额外的装修费用，装修费用应与首付款一起预付。

抵押贷款利率增加了购房成本

抵押贷款利率的变化直接增加了购房成本。

根据中原地产最新的商业银行按揭利率表，只有深圳农村商业银行和平安银行(000001)在深圳的第一套房仍执行基准利率，其余均上调10%-15%。此外，对于一些银行来说，审批时间大约需要一个月，而且贷款缓慢且不确定。

根据荣360的监测数据，2017年10月，深圳26家银行首笔住房贷款的平均利率升至基准利率的1.09倍，达到5.35%。没有一家银行实施了第一套利率基准，但有5家银行实施了基准，较上月下降了8%，19家银行实施了基准，上升了10%，1家银行实施了基准，上升了15%。

对于第二套，14家银行的基准利率上升了10%，比上个月下降了7%，6家银行上升了15%，5家银行上升了20%。

中国第一套房的优惠利率仅为2.06%

从全国情况看，第一笔住房贷款利率高于基准的银行有388家，占72.79%。

去年同期，国家优惠利率占85.21%，2017年10月，优惠利率占2.06%，同比下降97.6个百分点。与上月2.25%的数据相比，下降了8.4个百分点。目前，上海许多银行仍为首套住房贷款提供优惠利率，其他地区的银行也已实施基准利率并上调了利率。

根据荣360的监测数据，2017年10月中国首笔住房贷款的平均利率为5.30%，相当于基准利率的1.08倍，比9月份上升1.53个百分点；与去年10月相比，首笔住房贷款的平均利率为4.44%，上升了19.37个百分点。

在荣360调查的35个城市中，首套住房贷款平均利率最低的是上海的4.90%，最高的是武汉和郑州的5.60%。

此外，荣360监测数据显示，2017年10月，在全国35个城市的533家银行中，有117家银行首笔房贷利率上调，占21.95%；17家银行首笔住房贷款利率下降，占3.18%；有380家银行的首笔房贷利率与上月持平，占71.29%。

根据荣360的监测数据，2017年10月，19家大银行中大多数银行的首笔住房贷款的利率上升了5%-10%。2017年10月，该行首笔住房贷款的平均利率是基准利率的1.04倍；该行首笔住房贷款的平均利率高达基准利率的1.13倍。

未来抵押贷款利率可能达到峰值

目前，首套住房贷款平均利率呈小幅上升趋势，但环比增速呈下降趋势，未来峰值可能近在咫尺。在银行方面，今年的配额仍然很紧。随着住房租赁市场的发展，对住房贷款的需求将会减少，银行的压力将会减轻。

荣360认为，从目前的市场情况来看，中国首套住房贷款的平均利率将持续上升，但上升的幅度会越来越小，最终会出现一个峰值。进入第四季度后，一线城市和大多数二线城市的银行已完成加息。已经完成加息的银行，未来不太可能继续加息，而尚未完成加息的银行，可能会小幅加息。由于没有加息的银行数量相对较少，最终对整体水平的影响相对较小。

根据荣360的监测数据，10月份环比下降0.48个百分点。根据数据模型，峰值可能出现在12月，在5.39%左右。

与此同时，银行配额在年底很难找到，而且有可能在年后得到缓解。接近年底时，银行将面临严格配额和绩效考核的双重压力。该政策规定了银行的抵押贷款总额。第四季度，银行剩余额度不足甚至用完，今年内不会进行额度调整。年后将会有新的配额来减轻压力。另一个因素是银行需要控制贷存比。目前，银行吸收外汇储备的压力也很大。随着资本成本的上升，银行吸收准备金的难度和成本都在上升。在开源的困境下，银行更有可能采取节流措施，年底难以找到配额已成定局。

荣360表示，对于购房者来说，解决自己居住问题的主要途径是购买房地产。基于目前的市场价格或其他因素，大部分买家还没有能力支付全部房价，一些买家有杠杆投资行为，这导致购房贷款需求的增加。一年后，银行将提供新一批配额。与此同时，随着房屋租赁市场的快速发展，一些购房者会被引导通过租房来解决住房问题。此外，严格查处非法资金流入房地产市场将有效净化房地产市场。年后，供需双方将同时发挥各自的力量，配额问题可能会得到缓解。