同行十载 亿达44.6亿独力接盘瑞安“大连天地”全部股权

本篇文章2864字，读完约7分钟

11月14日晚，益达中国、瑞安房地产和瑞安建业分别发布公告，宣布签署《大连天地M&A协议》。交易完成后，大连天地项目将成为亿达中国的全资子公司，并将贡献超过200万平方米的土地储备。

对于这个总建筑面积预计为300万平方米、总投资为300亿元的巨无霸项目，时任瑞安建业首席执行官的黄钦道几年前曾表示，该项目占地面积较大，预计未来将引进更多战略合作伙伴。现在，大连天地将由亿达中国独立推广。

对于项目的未来，亿达中国充满信心。成功签约后，亿达中国首席执行官姜秀文表示:公司希望借此机会扩大大连核心土地储备，为2018年业绩提升储备充足弹药。

益达完全接管了大连天地

根据各方公告，亿达分别与瑞安房地产和瑞安建业签署了收购协议，两笔收购的总成本达到44.6亿元。

其中包括从瑞安房地产、海外贷款和可转让内债中收购大连天地项目公司股东福安集团有限公司已发行股本的61.54%，买方已有条件同意督促偿还不可转让内债，总额为人民币31.6亿元(折合37.16亿港元)。

并从瑞安建业收购28.20%的福安已发行股本、海外贷款及可转让内债；买方有条件地同意促进不可转让内债的偿还，总交易金额为13亿元人民币(相当于约15.33亿港元)。

根据公告，福安是一家投资控股公司。于本公告日期，瑞安房地产、瑞安建业及益达集团分别持有61.54%、28.20%及10.26%的权益。福安通过其子公司持有大连天地项目78%的权益，其余22%由亿达集团持有。交付后，福安将成为亿达中国的全资子公司。

根据视点地产新媒体准入公告，大连天地项目是大连的一个大型综合开发项目，预计总建筑面积约300万平方米，包括软件办公室、住宅、商业和零售物业、酒店和教育设施。

对于此次交易，亿达对项目的未来发展尤为乐观，在公告中称，大连天地项目包括多个写字楼、住宅、商业和零售物业，项目下的未开发土地已经具备相关建设条件。

亿达中国首席执行官姜秀文在成功签署合同后表示:公司希望借此机会扩大大连的核心土地储备，为2018年的业绩提升储备充足弹药。

事实上，亿达中国去年向视点房地产新媒体透露，公司的下一个目标是力争在未来3-5年内将资产提升到1000亿左右。根据其最新业绩数据，2017年前10个月，亿达中国的合同销售额约为54.44亿元，股权合同销售额约为42.56亿元，分别下降约20%和12%。

从这个角度来看，大连天地项目将成为益达中国未来提升业绩的主要支撑。

据公开信息，大连天地项目位于旅顺南路工业带，由益达中国开发经营多年。它靠近大连信息软件园，距离大连软件园15分钟车程。

依达表示，该区域具有明显的集群优势，可以享受三个园区的协同效应。该地区主要客户群体的需求仍然强劲，迫切需要新的开放项目来满足刚刚需要和改善的需求。园区租户还可以通过提供新项目带来的更多办公室/房间，全面优化租赁效率。

益达中国首席财务官马岚在谈到此次交易时也对视点房地产新媒体表示:当房地产市场进入土地价格竞争的热期时，获得位于公司长期根深蒂固区域的土地资源，并获得对主要客户的高度认可，不仅符合公司稳定的经营风格，也增强了公司在区域价值提升后所能创造的销售溢价和持有运营潜力。

从房地产新媒体的角度来看，2017年以来，大连市场呈现出量价上涨的乐观态势，土地市场交易活跃，地王频繁，从而推高了该地区房地产企业的土地成本，提高了大连的进入门槛。

益达作为一家在大连耕耘了30年的专业园区运营商，在行业内拥有领先的品牌声誉。这一次，我们积极扩大了大本营的核心土地储备，从成本上有效避免了招标、拍卖、挂牌模式下的高地价。依达这么说。

对于交易的另一方来说，此次出售实际上是瑞安房地产轻资产战略的既定举措，而且是有利可图的。

瑞安房地产在公告中表示，根据本集团自2015年以来所采用的轻资产策略，交易可使本集团将到期及/或表现不佳的若干物业的价值最大化，提高其整体资产周转率，并将其资本循环至其他新机会。

扣除税费和交易成本后，预计此次交易将带来约31.02亿元(相当于约36.48亿港元)的销售净收益，净资产与负债的比率将降低6%。据视点房地产新媒体报道，瑞安房地产2017年6月30日的净资产负债率为57%。

大连天地十年

瑞安出售项目股权后，大连天地项目将由益达中国独立推广。然而，该项目最初是大连2006年在香港的重点投资项目，由河口湾、黄泥川、山谷和南海头四个主要区域组成。

2007年3月，罗康瑞表示，瑞安已与大连市签订合同，将与亿达集团合作开发大连软件园二期工程，总投资150亿元人民币。当时他指出瑞安主要负责房地产开发，瑞安集团签订的合同占项目的70%，相关项目将分阶段开发。

随后，2007年5月，瑞安建业和瑞安房地产与益达集团签署协议，成立合资企业福安，开发该项目。福安分别持有益达集团成员公司瑞芳、瑞安建业和万英61.54%、28.2%和10.26%的权益。

当时，三方的公告表明，预计该项目完成土地清理项目的最后期限为2010年，总规划面积为26.5平方公里，计划在8-10年内分六个阶段开发。

随着时间的推移，到了2009年春天，瑞安更新，大连天地软件园的投资将从原来计划的150亿元增加到300亿元。该项目开始进入建设阶段，预计将从2010年开始逐步推出。发展期为2007年至2020年，建成后人口30万。

与此同时，项目的产品类型也从原来的住宅、软件业、商业和零售业转变为公共服务、商业展览、软件开发、技术研发、信息服务、教育和培训以及大型企业专属园区。同时，甲级办公楼、五星级酒店和豪华住宅将按照国际标准建设。

第二年秋天，位于黄泥川的大连天地住宅项目悦翠台于10月17日正式预售，首日售出80套别墅，首日认购率创下82%的纪录。

除了销售收入，大连天地的商业部分也开始带来利润。项目总建筑面积为12.9万平方米。软件园一期包括五栋商业建筑，其中两栋占地面积为4.2万平方米的建筑已被占用，另外两栋占地面积为4.2万平方米的建筑已于2011年交付给ibm。

2011年2月，该项目还引进了日本三井房地产有限公司注入2.09亿元持有福安30%的股权。时任瑞安建业CEO的黄钦道指出，三井集团持有的20万平方米土地总投资估计超过10亿元，每平方米投资7000-8000元。

在介绍完三井之后，黄钦道还表示，大连项目占地面积较大，预计未来将引进更多的战略合作伙伴。不过，随着瑞安的退出，大连天地将由亿达中国自主开发。

回顾过去与瑞安的合作，亿达中国首席执行官姜秀文表示，自2007年以来，亿达中国与香港合作伙伴在项目规划设计、土地收购、开发、招商、销售和运营等方面紧密合作，优势互补、共赢共生，不仅成功打造了一个知名的区域项目，也为达成这笔交易奠定了坚实基础。

展望未来，益达中国相信，此次收购将有助于集团提高其在商业园区开发和运营方面的能力。此次收购还将使本集团能够进一步优化其区域资产，提高本集团在大连商务园区的运营效率，并增加本集团的优质物业储备组合。