香港楼市“惊变”:内地新移民买家疯抢10亿豪宅

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2016年11月5日，香港特区政府出台了新的房地产市场政策，将所有住宅物业的印花税提高至15%，只有购买了第一套住房的香港永久居民可以免税。这个“热把戏”让廖毅和其他当地投资者走向海外。

然而，自今年年初以来，越来越多的内地买家来到香港购买超级豪宅。他们不是为了简单的短期投资，而是为了自谋职业或长期持有，他们对“热把戏”的增税不敏感。

山顶一直是香港传统的超级豪宅区，也是有钱人聚集的地方。对香港的许多“新移民”来说，能够在山顶上买一栋豪宅，住在富人旁边，就意味着可以买到进入“香港富人圈”的门票。然而，在资源稀缺的山顶上购买超级豪宅，几乎要靠抢劫。

近年来，为了满足内地买家的需求，香港开发商逐步扩大了房地产面积，建造了近1000平方米的超级豪宅。大陆买家喜欢集体购买相同的房产。

李薇好久没见廖毅了。作为中原地产香港半山区大厦的负责人，李伟在过去的十年里为廖毅在香港买了100多套房子。

更重要的是，没有一套是不赚钱的。李伟为他对廖毅房地产投资的建议感到自豪。事实上，这种自豪感得益于香港房地产市场在过去十年逐年上升的趋势。

“它被‘辛辣的把戏’赶走了。”对于廖毅的失踪，李薇觉得是政策造成的。在过去的一年里，他没有向廖毅推荐任何房地产。

多年来，创纪录的高房价使香港成为投资者的天堂。自去年第二季以来，香港楼市再次反弹，去年3月至9月，楼价上升了8.9%。其中，房地产价格从去年4月份上涨0.7%，至去年9月份的2.8%，为2013年以来的最大涨幅。

李伟口中的“烫手山芋”是指，2016年11月5日，香港特区政府出台了新的楼市政策，将所有住宅物业的印花税提高至15%，只有购买了第一套住宅的香港永久性居民才能获得豁免。早在2012年10月，香港就对非本地永久居民购房征收“买家印花税”，税率为房价的15%。现在，住宅印花税统一调整为15%，内地购房的税率将达到30%。

然而，这种“重拳出击”让廖毅等富裕的本地买家转向海外，但也给了mainland China的新移民买家更多机会。

来自大陆的谢冰只想在香港买一套自己梦想的房子。他的心理价位超过10亿，这一定是在山顶上，俯瞰维多利亚海景，并能在年底前完成交易。

但是几个月后，他发现这并不容易。山顶上的豪宅数量有限，但在过去的一年左右，越来越多的人像他一样等着住在那里。他的经纪人告诉他，“如果你不快点，你就不能再买了。”

逃脱的当地投资者

一年前，香港政府的控制措施对像廖毅这样的投资者来说完全是个坏消息。

早在2003年，廖毅就已经拥有了香港的第一套套房。根据香港政府在2016年11月前的规定，作为一个已经拥有香港身份的投资者，廖毅购买两套或三套，价值在300万至400万港元之间，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；7.5%，672万港元或以上；8.5%，超过2，000万港元。在过去的十年里，他在香港买房子的时候都是按照这个比例缴税的。

然而，在去年11月5日之后，一切都变了:不管他买了多少价格，他都要付高达15%的税，这几乎是他之前买的2000多万套房子的纳税比率的两倍。

经过计算，廖毅非常清楚香港不再适合像他这样的投资者。

李敏贤并不后悔像廖毅这样的人的离开。作为莱坊地产香港住宅物业部的负责人，近年来她目睹了许多这样的案例。她称这些人为“敏感投资者”。

这些投资者对税收足够敏感。就香港物业市场的年回报率而言，印花税增加近一倍，意味投资者可以持有物业更长时间，然后才达到先前的回报率。

离开香港已成为包括廖毅在内的许多投资者的一致决定。那些继续留在香港房地产市场的人只需要钱。包括李敏贤和李伟在内的香港房地产经纪人都认为，这是一个健康的房地产市场，这样，那些购买超豪华住宅并真正需要它们的人就可以买房，而不是让投资者聚集在房地产市场。

同时，那些逃离香港的人也有当地的中产阶级。

然而，中原地产奢侈品交易负责人何兆堂表示，他不承认“中产阶级”的说法。“10年前，香港有一个中产阶级，半山区的房子主要是这些中产阶级买的。”然而，与日益“天价”的楼市相比，“现在这些中产阶级的购买力下降了很多，他们都成了‘低收益者’，都逃避了房地产投资。”

李敏贤还发现，他身边的中央金融公司的当地高管选择放弃在香港投资房地产。这些人都是香港的高收入人士。他们已经在香港买了他们需要的房子，但是他们手中还有一些剩余的钱。在那之前，他们中的许多人没有临时移民的计划，他们会把他们的闲钱投资在房地产上:购买第二或第三套房。

"引进“辣招”后，他们都去海外买(房)."李民贤说道。

这也是在港生活了二十多年的黄立冲最大的感受。这些香港本地投资者已经逃离，对他来说并不是一件坏事。作为协宗战略管理集团的联合创始人，他在香港从事海外房地产资产管理多年。在过去的一年里，越来越多的香港朋友向他咨询海外房地产事宜。

"去海外购买对他们来说是最好的选择。"有海外房地产投资经验的李敏贤和黄立冲意见一致。与香港每年2%的回报率相比，英国和澳大利亚的房地产投资回报率基本上可以达到每年6%。以他负责的海外房地产管理为例，黄立冲说，如果将房地产做成信托模式，投资回报率甚至可以高达8%。

事实上，对这些人来说，海外投资的选择并不多，基本上集中在英国、澳大利亚和加拿大——这些国家是他们的孩子将来出国留学的主要目的地。当孩子们在国外学习时，他们永久生活在过去不是问题。

大陆买家蜂拥而入

不过，香港的地产代理业务并没有冷却下来。

在过去的四个月里，谢冰在何兆堂的陪同下，在香港参观了几十个套房，谢冰希望在年底前修好一个。

何兆堂是中原地产超级大厦的高级总监，也是香港超级大厦交易量最大的团队负责人。

此前，谢冰没有在香港买房，尽管他经常往返于中国和香港之间。更多时候，他住在香格里拉酒店。去年11月，他在新加坡的孩子突然想去香港学习，然后他们的家人来到了香港。他觉得有必要在香港买栋房子。

此时，除了上述家庭原因外，谢冰今年也获得了香港永久居民身份。根据香港政府的最新政策，无论谢冰买多少房子，他只需支付首套房子印花税的4.25%。与大陆居民身份相比，他可以少付25.75%的税费。

"越来越多的人来大陆购买超级豪宅."在过去的半年里，何兆堂一直忙于为内地客户寻找合适的超级豪宅。

在香港的房地产圈，所谓的豪宅指的是3000万港元或以上的房子，而那些拥有数亿港元的房子则被称为超级豪宅。和谢冰一样，他也是10亿套豪宅的买家。何兆堂最近手头有几笔交易，交易即将结束。

黄立冲和李敏贤都认为，这些内地买家来港购房不是为了简单的短期投资，而是为了自住或长期持有。他们对“热把戏”的增税并不敏感。

根据过去三个月的数据，香港税务局对买家征收的印花税持续增加，9月份达到450宗，创下今年的最高纪录。换言之，单在9月份，便有450名内地买家须缴付30%的税项，但不包括那些在香港有永久居留权的内地人士。

根据“热迁”前的规定，如果内地人没有永久居留权，如果购买超过21，739，120港元，他们需要缴纳8.5%的印花税和15%的购房税，即23.5%。与“香辣招聘”规定的内地购房统一税率30%相比，只差6.5%。

至于李敏贤和李伟在过去一年接触的内地买家，除了来自内地的商人外，还有许多来自中环中资公司和内地大型公司的高管。他们住在香港，大部分时间都带着孩子结婚，他们只需要住房。

此外，还有相当多的小型民营企业家往来于中国和香港之间。他们的资金不足以购买超过1亿套豪宅，但他们也会将资金投资于普通豪宅。据黄立冲所知，这些人手中有很多钱，但他们不愿意把钱存入银行。随着企业社会责任在未来的普及，“最安全的方式是买房”。

峰厦供不应求

一切都比谢冰预料的要慢得多，离年底越来越近，而他的房子还没有定下来。这是因为他想买的山顶超级豪宅供不应求。

“在山顶购买豪宅，对这些内地富人来说，更多的是一种身份象征。”包括李敏贤和何兆堂在内的许多超级豪宅交易员总结道。李和在港经营超级豪宅已超过20年，内地并不缺乏富有的顾客，甚至越来越多，但内地顾客喜欢的豪宅却越来越少。“他们都喜欢山顶”。

三十多年来，山顶一直是香港传统的超级豪宅区，也是有钱人聚集的地方。对于许多刚刚获得香港身份的人来说，能够在山顶上买一栋豪宅，住在富人的隔壁，就意味着可以买到进入“香港富人圈”的门票。

多年来，大陆商人一张一张地拿到了这张“票”。一年前，深圳祥启集团董事长陈红天在山顶阁阜山路15号以21亿港元的价格中标。他还公开表示，在香港生活了10多年后，直到他在山顶买了一栋房子，他才找到一栋符合自己愿望的房子。

“山顶上的超级豪宅供应几乎为零。如果你买一个，你就会少一个。”这也是谢冰遇到的一个普遍问题。包括何兆堂和李敏贤在内的一大部分香港超级奢侈品商人都在努力寻找满足这些内地消费者愿望的超级豪宅。

一旦山顶上有了豪宅，这些大陆买家就会蜂拥而至投标。香港的超级豪宅通常以招标方式出售。

过了一会儿，何兆堂就带着谢冰去竞标山顶上的豪宅。他不想让谢冰重蹈两年前他的一个大陆客户的覆辙，失去他最喜欢的山顶超级豪宅。

当时，被评为世界上最贵的河东花园有意出售。何兆堂与他的客户和业主沟通了几个月，当交易日临近时，他突然得知这是一个新买家设定的。

这个新买家是张松桥，一个富有的大陆商人，被称为“重庆李嘉诚”。张松桥赢得51亿港元。据何兆堂介绍，张松桥与原主有朋友关系。得知出售的消息后，张很快就约好了业主共进晚餐，并以其他商家为筹码，争取到了这栋超级豪宅。

面对香港高峰期超级豪宅的短缺，何兆堂有时会扮演游说卖家出售豪宅的角色。

香港人何照了解香港人对房地产市场回报率的心理。对于那些出租山顶豪宅的香港富人，何兆堂会用一句话来说服他们，目前的楼市回报率已经够高了，山顶豪宅是值得出售的。

“成功的例子并不多。”何兆堂和李敏贤一致认为，在山顶出售豪宅的机会大多集中在香港当地富人分割房产的时候。这些房子大多为香港老一辈富人所有。随着年龄的增长，他们的家庭变得庞大，这不可避免地导致财产的分割，而且越来越多——这是大陆买家购买的最佳时机。

香港房地产市场的大转折

今天，谢冰降低了自己的要求。即使它不在山顶，只要面积足够大，拥有一个位置稍低的新超级豪宅也是可以接受的。

有不少人与谢冰有着相似的想法。近年来，为了满足内地买家的需求，香港开发商逐步扩大了房地产面积，建造了近1000平方米的超级豪宅。相比以前香港传统豪宅的面积只有300~500平方米，香港新建的超级豪宅基本上都在900平方米以上。

在过去的一年里，匹克超级大厦只在惠德丰地产和南丰集团旗下的尼克尔森山开业。该项目分两个阶段，其中第一阶段包括17栋超豪华住宅，平均价格超过6亿港元，面积约900平方米。

从目前售出的10套超级豪宅数据来看，除了11套是由香港首富林建岳前女友购买的外，其余9套都是内地买家购买的，包括佛山首富美的集团(000333)创始人何香健的儿子何剑锋，以及深圳上市公司益通(002183)供应链主席周国辉。

谢冰选择了山顶或浅水湾。另一个原因是一些朋友也在这些地方买了豪宅。谢冰觉得在香港继续内地的朋友圈很重要。当然，谢冰也毫不掩饰自己希望成为香港老富豪的邻居。例如，他仍然希望在深水湾道购买，因为李嘉诚住在这条路的79号。

何兆堂回忆说，在位于山顶的超级豪宅尼克尔森山一期出售的10栋别墅中，有90%是由内地客人购买的。其中一个主要原因是，当时深圳的一个商人先下了订单，然后带着一群广东朋友来了。

李敏贤经常遇到这样的顾客。"就像买包一样，大陆商人喜欢跟风."

由于香港的超级豪宅供不应求，李敏贤的客户更关注购买超过1亿套公寓。在李敏贤看来，内地客户聚在一起购买一些房产是因为需求的统一，也就是说，新房子足够大，有一个好的景观，至少包括维多利亚港的海景。与香港买家相比，内地商人习惯于住在空的大房间里，而且家庭成员更多，至少有四个或更多的房间。

以西坝山的天惠房产为例，很多内地买家都聚集在这里。这是一个位于中环的超级豪宅，三年前被列入名单，可以俯瞰维多利亚的海景。更重要的是，天惠的大部分房子都是平的。开发商一个接一个地发布，李敏贤每次向内地客户推荐时都很受欢迎。

"这种平淡的投资回报也非常高."李敏贤表示，三年前，一位业务涉及中国内地和香港的客户以超过1亿港元的价格购买了一套四居室的高层公寓。因为商业中心后来搬到了海外，在不久的将来，他能够以1.8亿港元的价格把房子挂出去。换句话说，不到三年，他就赚了六千多万港元。

在香港的奢侈品市场，购买主力进行大规模血液交换已经不是什么秘密了。

将来，随着港珠澳大桥和九龙高速铁路的通车，粤港澳大湾区的发展将会加快，越来越多的内地人将会来港。

李伟是较早认识到这一趋势的人。六七年前，他主动为自己的团队安排了普通话培训——现在，李伟的半山区大厦交易团队是香港中原公司中普通话普及率最高的团队。同时，在过去的十年里，李伟团队一直是香港中原的销售冠军。仅去年一年，该团队的佣金就高达8亿港元。

他们很清楚，香港超级奢侈品市场的疯狂时代即将到来。在不久的将来，山顶上的所有宅邸都可以说普通话。

(应被申请人的要求，廖毅和谢冰是化名)