苏州中心未来之翼 凯德中国最大购物中心的商业机遇

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观点房地产网苏州金鸡湖，高耸的东方之门勾勒出天空中的一道弧线。经过七年的建设，近在咫尺的苏州中心正在温暖的冬日阳光中展翅飞翔。2017年11月11日，马云的淘宝双十一仍在如火如荼地进行，凯德置地也迎来了其在中国最大的购物中心苏州的开业日。

上午9点，与苏州中心项目相关的苏州市政府、凯德置地集团和苏州恒泰控股集团出席了落成仪式。随后，数百名宾客聚集在诺达购物中心的中庭，依次上演了戏剧和管弦乐版的江南。开幕式生动而盛大。

对于沪西商圈而言，这将是继东方之门之后该地区最大的项目，甚至对于整个苏州而言，苏州中心将成为其首个大型一站式商业综合体。

苏州中心的建成将不可避免地改变苏州的商业格局，但同样，也需要面对湖西商圈作为一个新商圈需要面对的培育和发展问题。

商务巨轮苏州中心

苏州中心由苏州市政府牵头，由苏州恒泰和凯德置地共同打造，一直是该地区的明星项目。

据了解，苏州中心位于苏州金鸡湖附近的湖西中央商务区，总建筑面积113万平方米。由7座塔楼、一个大型一站式购物中心和一个小型体验式购物中心组成，其中7座塔楼为4栋5a甲级办公楼、2栋金鸡湖景公寓和1栋苏州西苑酒店。

苏州中心除了规模庞大之外，由于其独特的建筑外观，在其诞生之初就确立了特殊的地位。当项目的设计方案被披露时，可以看到东方之门周围未来建筑的雄心。

事实上，在过去的七年里，这个项目显然投入了大量的精力。2012年5月20日，苏州中心举行奠基仪式，由苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司开发建设。次年3月6日，苏州政府与喜达屋携手，在一个二线城市建造了第一家W酒店。

在苏州中心开业之前，凯德兰德表示，与传统的购物中心模式不同，苏州中心购物中心关注当代人在生活、旅游和购物等诸多方面的新需求，这不仅在建筑设计上有所独特，而且在业态和设施规划上也将引领行业突破和创新。

项目竣工当天，建筑面积达33万平方米的苏州中央购物中心已成为苏州前所未见的商业实体船，其中涵盖体育、休闲、娱乐、购物、美食、亲子等丰富的品牌和商业形式无疑成为亮点之一。

凯德商业东区总经理林建瑞表示，截至当日，购物中心已引进600个品牌，入住率达到90%以上，其中首次入城的概念店和旗舰店占20%以上。

据了解，这些主要商家包括冠军溜冰场、苏州市第一个cgv工作室、ole精品超市、美食广场美食会员、苏州范派克大型儿童室内主题公园等。

值得注意的是，在苏州中心的服务增值中，新一代综合体利用科技打造了一个智能空房，从而整合了多种业态，同时与互联网伙伴携手重塑消费体验。

凯德商业东区总经理林建瑞表示:苏州中央购物中心是凯德在中国最大的购物中心。我们希望用心打造这个平台，让各种业态和发展机遇在这里相遇，让苏州中央购物中心成为一个包容、充满活力的国际共生，让消费者和顾客最终感受到一种独特而充满活力的体验。

湖西商业模式

苏州中心的建成将不可避免地改变苏州的商业格局，但同样，也需要面对湖西商圈作为一个新商圈需要面对的培育和发展问题。

在很多人的记忆中，苏州中心所在的金鸡湖西商圈并不陌生。在这艘商业巨轮下水之前，与其毗邻的东方之门，总高度超过300米，享有世界第一的美誉，经历了十几年的风风雨雨，但直到现在，这个购物中心仍未能展现其应有的繁荣。

此前，市场人士指出，就工业园区的商业区而言，新光广场、荣源广场、诚品公寓等高端商业体都聚集在金鸡湖以东，距离地铁站只有两个，成熟程度优于湖西商业区。苏州中心作为一个新兴的商业机构，面临着来自湖东、湖西经营较好的商业机构的双重竞争。

然而，不可否认的是，在消费升级的背景下，金鸡湖周边的苏州工业园区是一个区域性的商业区，但与观前街周边的古城商业区和石山路以淮海大街为代表的新商业区相比，它也是苏州现代商业的新土壤。

据了解，苏州工业园区是1994年批准的第一个中新政府合作区。在过去的二十年里，这个地区已经成为外国商人工作的聚集地。

像现在的沪东商务区一样，沪西商务区仍然享有高端人群的优势。正如林建瑞指出的，苏州中心的辐射人群不仅是当地居民、商业区的白领，还有很多游客。

他说，苏州人均国内生产总值和国内生产总值均居江苏省首位，也是中国经济实力最强的十大城市之一。近三年社会消费品零售总额平均增长超过10%，显示出良好的经济基础和实力。我们对苏州市场仍然非常乐观。

针对竞争问题，他说苏州中心本身就是一个超大型购物中心。在早期阶段，商场规划也在建筑设计中得到了全面考虑，为租户提供了一个更大的空厅。在前期沟通中，我们更积极寻找国际品牌落户，苏州中心整体硬件优势突出。因此，我们也希望入驻的品牌不仅能保证原有的质量，还能有所突破、升级和体现差异化。

但他也承认，从资产管理和运营的角度来看，一般项目投入运营后需要3-5年才能达到稳定的运营状态。凯德置地丰富的经验以及全球租户网络和资源整合能力将有助于苏州中心的运营和管理。

至于购物中心的租金，据透露，苏州中心的租金收入领先于苏州市场，因为该项目对每层的业务组合和招商有非常明确的定位和筛选。随着消费者的认可，与租户共同提供的增值服务体验实际上将反馈未来的运营收入、租金等运营指标。

据了解，根据苏州吸收率最高的观前街商业区，观前街底层商铺租金为1250-1500元/平方米/月。

值得注意的是，继凯德上海长宁和杭州莱佛士开业之后，随着苏州中心的落成，凯德在华东地区的业务迎来了爆炸性的一年。

林建瑞表示，从运营层面来看，这些项目投入运营后，将进一步拓展凯德置地在华东地区的整体商业布局，提升凯德置地的整体品牌影响力。同时，找到合适的项目，扩大输出管理的布局。