一年250余次密集调控后 明年楼市或迎调整期和降温期

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经过2017年前的强有力调控，各一线城市的去库存化效应明显，作为楼市风向标的北京、深圳等四个一线城市的房价得到有效抑制，增速连续14个月下降。20日闭幕的中央经济工作会议明确指出，2018年房地产工作的重点是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

面对即将到来的2018年，“依市决策”的房地产差异化监管会频繁出台吗？在“租购并举”的背景下，“租购同权”会被广泛使用吗？土地市场会有新的变化吗？库存相对充足的三、四线城市会不会成为新一轮楼市热点？随着2017年房企“5000亿”时代的到来和1000亿房企的扩张，2018年房企并购浪潮会不会集中？这是所有关心中国房地产市场的人心中的一个问题。

每个记者舒曼，每个编辑魏

12月20日闭幕的中央经济工作会议决定，2018年房地产业的重点任务之一是“加快建立租购结合的住房制度”，这一点已有详细说明，这意味着中国将在明年采取实质性措施实现“住有所居”的目标。

2017年，在监管力度加大的背景下，市场对明年的政策方向也提出了更强烈的质疑。2018年的监管将会加强还是放松？明年房地产市场将出台什么政策？

叶巍“我爱我家”集团副总裁胡景晖在接受《国家商报》采访时表示，2018年，房地产市场将以“稳定”为基准，市场将过于冷清或过热，政策不允许房价大幅上涨或下跌。建立长效机制有望在明年取得实质性进展，未来几年将出台一系列重大政策。

房地产市场可能迎来新一轮调整期

20日闭幕的明年中央经济工作会议关于房地产的声明是:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展房屋租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展。完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方权力，实行差别化调控。”

《中国住宅发展报告》指出，随着本轮楼市复苏的小周期即将结束，明年将迎来新一轮的调整期和降温期。

据中原地产研究中心统计，截至12月，近110个市、部门(县级以上)全年发布了全国房地产调控政策，调控政策超过250次，以手术刀般的精准调控应对市场变化，调整调控内容和调控力度。

2017年下半年，房地产市场调控继续深化。租购并举、产权共享等房地产长效机制已经开始形成，更清晰的长效机制正在加速布局的制定。

张大伟在接受《国家商报》采访时表示，限购政策预计将在未来迅速蔓延至三、四线城市，未来将有50多个城市实施限购。核心分布特征是房价上涨的城市位于一线和二线热点城市周围。

据中央参考所预测，在政策方面，长期机制建设将迎来关键期，市场中长期运行环境将逐步建立，短期调控不会放松稳定预期。今后，房地产市场政策将继续坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的明确主线，坚持调控的坚定目标，保持调控政策的连续性和稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，更好地引导市场预期。明年将是长期机制和短期监管相结合的转折点，这将进一步加快相关长期机制政策的落实和完善。

与此同时，中国科学院指出，总体而言，目前的周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场将出现下滑。受监管政策和货币环境的影响，商品房销售面积将被回调，年降幅将达到9.3%~11.3%。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞表示，2018年，热点城市将逐渐回归理性，房地产调控政策将继续，租赁市场将迎来发展机遇。房地产税预期的存在和低短期投资价值将使短期房地产市场难以表现良好。

将发布哪些意外的政策

连锁研究所发布的《质量时代——2018年房地产市场和行业展望》报告从八个方面对房地产市场进行了预测。2018年，全国房地产行业从去库存化转向去杠杆化，整体市场进入平稳缓慢阶段。明年，成交量将在目前的“底部”下自发修复，“北弱南强”的趋势将逐渐显现，二线城市将出现新的分化，一些“明星二线城市”将崛起。

报告还指出，2018年中国的房地产改革将进一步理顺政府与市场的关系，切断“住房”与“房地产”的问题，实现“政府属于政府，市场属于市场”。

北京市房地产法律协会副会长赵秀池在接受《商业日报》记者采访时表示，今后各地仍将根据本市情况制定政策，通过供需双向调节，促进供需平衡。对于房价上涨过快的城市，一方面将采取各种政策限制投机性投资需求；另一方面，它将增加供应，增加对租赁市场的支持，并促进建立“租购”住房制度。

易居研究院研究中心主任严跃进表示，明年，2017年的调控思路将继续，针对发展动力不足等问题，今后将出台相关优惠政策。在租赁市场上，租赁贷款等政策内容开始增多，包括租购权、积分结算等，这实际上引起了政策关注。

克里房地产研究公司认为，土地改革、税收改革、金融创新等方面作为房地产的长期机制，可能会比市场各方预期的更快推出。《中国住房发展报告》也为明年的市场调控提出了类似的建议，包括加快土地制度改革和机制改革；加快财税体制改革，将财产税纳入2018年立法议程，明确财产税时间表。

倪鹏飞要求将房产税纳入明年的立法议程，并明确征收房产税的时间表，以便让市场尽早消化。

日前，财政部部长肖杰撰文指出，房产税的立法和实施要按照“立法第一、授权充分、循序渐进”的原则推进。按照评估价值对工商房地产和个人住房征收房产税，适当减轻建设和交易环节的税收负担，逐步建立完善的现代房产税体系。