严跃进:政治局会议提加快住房改革 第二次房改或开启

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与往年相比，今年的楼市调控不仅更加严厉，而且呈现出环环相扣的局面。首先，需求方通过限制购买、贷款和销售来抑制投资投机需求；第二，供应方加快土地供应的步伐和力度，大力发展房屋租赁市场，坚持“房子是为了生活”的理念。与此同时，一轮又一轮的楼市整顿是指囤积居奇、搭售、搭售等违法行为，这进一步扫清了房地产市场稳定健康发展的障碍。

安居科房地产研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，从今年年初提出的差别化土地供应政策，到继续推进公租房、公租房等公共住房建设，可以预期，建设长效机制将更加完善。总的来说，今年以来，各项控制措施更加着眼于未来，实施长效机制建设。它确实在建立阶梯型消费和解决高房价问题方面发挥了作用。

监管政策经常发布

扭转房价上涨的预期

今年以来，房地产市场调控政策的力度和力度超过了以往任何一年。据中原地产研究中心统计，截至12月13日，中国近110个市县(县级以上)已出台250多项房地产调控政策。

深圳市房地产研究中心研究员李在接受《证券日报》采访时表示，今年楼市调控的最大区别在于调控力度前所未有，调控措施开始涉及到长效机制，比如根据房价和销售波动建立调控机制。“警告信”，适时开始问责；此外，控制目标是不可动摇和明确的，并有一个不断“修补”和填补漏洞的情况。

从调控效果来看，确实取得了可喜的变化。国家统计局10月发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市连续三个月保持环比下降。

从同比数据来看，一、二、三线城市的增速普遍收窄。

事实上，自今年5月以来，上海和北京的房价都出现了“零增长”，而深圳的房价在同一个月出现了环比下降；8月，15个热点城市的房价环比停止上涨。其中，北方四大一线城市广州和深圳的房价已连续33个月停止上涨；随后，9月份，上海房价同比下跌。10月，10个热点城市新建商品房价格回落到一年前的水平，重点城市房地产市场出现集体降温。

李认为，目前楼市的调控效果已经非常明显。除了一、二线城市房价同比上涨之外，三、四线房地产市场的库存也跌至2012年以来的新低。预计在楼市调控目标不可动摇、力度不放松、金融去杠杆化和楼市信贷资金持续收紧的背景下，2018年商品房市场销售规模将出现下滑，同时房价将再次小幅回调。

供应侧调节和控制

引入房屋租赁市场

如果说今年楼市调控的最大差异之一，那一定是非住房租赁市场，因为过去一直被“忽视”的租赁市场，今年显然受到了政策的青睐。

首先，今年5月，住房和城乡建设部颁布了我国第一部明确规范房屋租赁和销售管理的行政法规——《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》；随后，住房和城乡建设部等九部委于7月发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，并选择12个城市作为首批开展住房租赁的试点单位。其中，南京、杭州、成都、北京等地已正式推出房屋租赁交易服务平台；8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点；此后，各地纷纷出台各种政策措施，鼓励住房租赁市场的发展。

易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，与“限购、限贷、限价、限售”等需求方措施相比，大力发展和规范住房租赁市场，增加住房“供给池”，是符合市场规律的灵活手段。在当前形势下，推行“租购并举”不仅可以扩大住房供应，盘活闲置土地，还可以发挥长效机制的作用，一举两得。

值得注意的是，12月8日召开的中共中央政治局会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年的重点工作之一，并强调“争取明显成效”。

对此，严跃进分析说，这次会议上提到的加快住房制度改革应该理解为第二次住房改革或开放。过去，房改是指福利分房制向商品房制的转变，但目前提出的房改可能意味着租赁市场的发展将受到更多关注，住房开发和销售可能会出现新的调整。

监管措施经常进入市场

推动长效机制加速着陆

在过去很长一段时间里，房地产市场长效机制的构建一直被广泛讨论。中信证券研究部研究员陈聪(600030)表示，今年政策的实施过程就是建立房地产市场长期机制的过程。

陈聪认为，房地产市场长效机制建设的特点应符合以下几个方面:一是不强调当前房价的涨跌，而是强调对居民权益的保护；第二是要考虑多组人，准确地解决问题；第三，基于股票思维，注重市场运行机制；第四，由于城市的政策；第五，应与短期监管相结合，确保短期房地产市场的所有指标保持稳定。

事实上，从近两个月的市场表现来看，虽然房价和成交量趋于稳定，购房者对未来房价上涨的预期也发生了变化，但监管部门的一系列监管措施都表明监管仍在深化。

一方面，国土资源部部署70个大中城市和热点城市苏州对住宅用地出让合同执行情况进行检查，防止坐以待毙、落井下石、拖欠土地出让金；另一方面，国家发改委和住房和城乡建设部联合对北京、佛山、嘉兴等15个城市进行了跨省检查，剑指的是商品房价格操纵；此外，国家发展和改革委员会、国土资源部、环境保护部和住房和城乡建设部于12月5日联合发布了《关于规范和推进特色城镇和特色小城镇建设的若干意见》，以严格控制房地产和债务。

方正证券(601901)房地产行业首席分析师夏磊在接受《证券日报》采访时表示，一般来说，政府对房地产市场的监管政策可以分为两种类型，即监管措施和监管措施，两者既有密切联系，又有本质区别。具体来说，房地产调控是指市场规律失灵时所采取的调控政策，其直接目的是引导市场预期，纠正市场失灵；房地产监管是调控买卖双方市场的主要政策，其直接目的是防止微观主体的不当行为，诱发市场失灵，进而引发市场风险。今年下半年以来，在房地产调控措施的基础上，辅以监管措施，对促进房地产市场稳定发挥了更加积极的作用。

展望明年，夏磊认为，住房制度改革可能会取得新的突破。例如，在探索产权房时，我们将重点发展北京的共有产权房，以满足新市民的住房需求；在租赁住房的探索中，政策支持可以分为几类:一是供给:增加租赁土地的供给，利用集体土地建设租赁住房等。；在住房方面，鼓励住房企业开展住房租赁业务，培育专业化的住房租赁企业。二是金融方面:允许提取住房公积金支付租金，对租赁企业给予融资支持，推进房地产投资信托基金试点。第三，财政方面:税收激励，公共租赁住房货币化(市场提供租赁住房，政府发放租赁补贴)。第四，法律方面:立法，切实推进租购权。