金融街援兵 二股东安邦认购8亿债权计划输血88亿上海地王

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观点:与行业规模的快速增长相比，以高端住宅和独特商业模式著称的金融街，近两年来并未随之崛起，但这并不妨碍其第二大股东安邦持续乐观和祝福。

12月15日，金融街控股有限公司宣布其全资子公司上海荣宇置业有限公司委托泰康资产管理有限公司发行泰康金融街上海火车站北广场D座商业地产债务投资计划，和谐健康保险有限公司计划认购D座8亿元债务计划。

就像安邦两年前在金融街的巨幅海报一样，和谐健康保险是其当时进入的平台之一。根据公告，和谐号健康保险持有金融街15.88%的股权，金融街是公司的关联法人，因此本次认购构成关联交易。

在安邦成为金融街第二大股东的两年里，这种关联交易并不常见。然而，在这次交易中，随着安邦金融街的数量进一步增加，上海火车站北广场的融资行为更值得关注，这是一个轰动但沉寂了两年的年度王者。

88亿上海国王

事实上，在荣鑫于2016年刷掉110亿元的静安地王之前，上海火车站北广场地块不仅是2015年华润、龙湖葛洲坝与金融街激战的闪亮主角，也是在上海创下新纪录的巨大地王之一。

甚至在此之前，2012年，该项目的地块经历了一个曲折的转让，但一旦它上市三年后，它再次吸引了市场的注意力。最后，经过几层筛选，金融街于2015年7月15日被拍卖。88.15亿元，地价50.12%，底价27022元/平方米，成为当年轰动一时的土地王项目，金融街也算上了

据了解，自2014年上海soho中国斥资52.32亿元收购静安项目和海伦项目以来，上海火车站北广场项目是上海金融街拿下的第一个项目，作为新静安五年规划中的标志性建筑之一，该项目是上海核心区不可多得的优质项目。

数据显示，上海火车站北广场项目位于原闸北区北部，是一个大型项目，总建筑面积32万平方米，总土地出让面积77273.7平方米，总地上建筑面积不超过326210.7平方米，地下商业建筑面积不超过2.4万平方米。它自然被道路分成三个地块，沿着中兴路排列，涵盖住宅、商业、写字楼和公寓等多种产品类型。

这无疑是一个大型项目，上海火车站北广场也是一个总长度1700米的金融街和富有时代特色的现代建筑群的绝佳复制场所。但是，同样，在发展+控股的两轮驱动发展模式下，本项目金融街也将面临发展周期长、资金沉淀量大、招商成本高的问题。

此外，市场参与者指出，2015年上海闸北和静安合二为一，上海火车站北广场成为新静安的核心位置，其区位优势进一步显现。但是，由于项目位于上海最大的旧装修区，周围虽然有很多成熟的社区，但环境因素缺乏，不利于项目的高端定位，难以在短时间内培育成熟的商业氛围。

到目前为止，上海火车站北广场项目的售楼处在征地两年后于今年6月对外开放。第一个住宅项目——傅蓉金融街样板房虽然已经开盘，但尚未拿到预售许可证。这也意味着这个投资近100亿元的项目，金融街，已经两年没有恢复现金流，这说明它对资金的渴求。

股东安邦输血

和谐健康保险此次认购的D地块债权计划的标的是项目商业产品聚集的部分。

根据项目规划，c1地块中部规划有五个主要建筑，包括5000多平方米的办公楼、商业建筑和文化中心；项目西侧C2住宅小区，总建筑面积约63，500平方米，由5栋高层住宅组成，其中90平方米以下的中小型公寓所占比例不低于住宅总建筑面积的20%。

另一方面，东侧D座主要为总部办公楼和商业楼，将新建5栋商业办公楼，其中1号楼总高12层，包括3栋裙楼，2号楼和3号楼总高18层，4号楼总高7层，5号楼最短，总高4层。值得注意的是，开发后的地块持有也有明确规定。c1和D地块不少于50%的建筑面积将在5年内自给自足，地下商业部分将统一运营。

据了解，D地块债务计划规模为16亿元，债务计划期限为5年。和谐健康保险计划认购8亿元。此前，D地块的债务计划已发行4.6亿元，由市场上独立第三方投资者认购。认购条件与和谐健康保险相同，期限为5年，回报率为5.6%/年。双方可以选择在3年后提前终止。

从投资角度来看，安邦将从这笔交易中获得丰厚利润。公告显示，和谐号健康保险作为投资者的年回报率为5.6%，在债务计划存续期间，金融街将通过泰康资产向和谐号健康保险支付不超过2.24亿元的利息。

值得注意的是，尽管上海火车站北广场项目在过去两年一直比较低调，但随着过去两年市场政策和环境的变化，该项目已经享受到了资产增长的红利。

据了解，荣鑫赢得的110亿袁晶王迪距离上海火车站北广场项目仅一公里。与上海火车站北广场不到30000元/平方米的单价相比，静安王迪的楼面价格飙升至100218元/平方米。

此外，高力国际2017年第三季度关于上海写字楼市场的报告显示，随着非核心区写字楼供应量的增加，上海核心区甲级写字楼的空入住率也有所上升，预计2017年至2019年将徘徊在15%左右。就静安区而言，its/き