TOD模式引发城市规划变革 4万亿市场空间可期

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“人们，无论老少，都可以在15分钟内解决这个问题，从工作到休闲。”日前，北京投资发展有限公司副总裁潘长青接受了人民网的专访。在他对未来“托德智能生态圈”的描述中，城市居民的生活变得简单而舒适，远离了交通拥堵和长时间的通勤。

Tod(公交导向发展)是指以公共交通为导向的发展模式。在香港、东京等人口密度大的城市中，公共交通主要是指轨道交通。“tod智能生态圈”是北京投资发展公司提出的一种商业模式，是以轨道地产开发为代表的综合开发范围内的闭环系统，以智能思维和技术为主要工具，实现人、自然、产业等生态价值的共存和提升。

作为中国唯一一家以轨道交通车辆基地综合开发为主营业务的上市房地产企业，北京投资发展有限公司在北京完成了三个典型的tod模式项目——公园乐府、昆玉府和西华府。潘长青自信地说:“我们在交付领域和项目规模方面在中国处于领先地位。”

tod模式解决城市发展问题有着巨大的市场

近年来，随着我国城市化进程的加快，大城市的“城市病”越来越严重。拥挤、通勤时间长、资源高度集中等问题越来越受到城市规划者的重视。在东京、日本和香港岛的成功示范下，tod模式逐渐进入决策者的视野，其核心是轨道交通沿线土地资源和车辆基地的综合开发。

潘长江在石家庄轨道交通沿线土地综合开发研讨会上发表讲话。(照片由公司提供)

北京、深圳、上海等城市发展领先，土地资源稀缺，轨道交通发达，其他条件成熟，tod模式已有成熟案例。其他经济发达、人口密度高的城市也紧随其后，无论是开发还是规划，发展轨道交通车辆基地已经成为一种趋势。只有北京投资的商业布局遍布中国中西部的重点城市。潘长青透露，我公司已经在Xi、无锡、郑州、昆明、成都、广州和合肥签订了合同或进行了检查。

10月19日，作为“石家庄轨道交通沿线土地综合开发研讨会”的特邀嘉宾，潘长江在致辞中说:“轨道交通车辆基地综合开发的时代已经到来。”

基于对这一市场形势的判断，潘长青为记者算出了一个很大的经济账户——目前，中国约有80个城市已经规划建设地铁，43个城市已经开工建设。据测算，未来汽车基地数量将达到500个左右，市场总容量将达到2亿平方米，投资效益将达到4万亿元。

北京投资发展并不是唯一看到这种趋势的企业。今年5月底，宜居研究院发布了《中国城市轨道交通tod发展研究报告》。报告显示，在未来三至五年内，全国城市轨道交通车辆基地的综合开发将为空带来2.4万亿平方米的发展空间。目前，万科、绿地、龙湖、华润等龙头企业纷纷进入市场。

技术研发、生活环境改善、产业引进和区域发展振兴

北京投资发展有限公司(“北京投资公司”)是面向市场的二级房地产开发业务的唯一平台，北京投资公司是北京地铁的所有者。因此，与其他大型房地产企业相比，北京投资发展有其独特的股东背景优势。

在加入北京投资发展有限公司之前，潘长青从事豪华住宅建设十多年，他对北京投资发展有限公司在专业领域的技术能力和市场发展前景也很感兴趣。

“与大型企业相比，虽然我们规模较小，但我们专注于这一细分市场，在经验、专业技术和人才储备方面拥有绝对优势。”他认为，轨道交通车辆基地的综合开发不同于一般的土地开发，它涉及到地面和地下的安全。在土地规划、园林绿化、交通设计、减震降噪等技术领域有很高的技术要求。，并要求开发企业有丰富的实践经验。

潘长青以北京西华府、昆玉府、乐府公园为例，说明作为开发商的北京投资在开发时，应根据地面开发的流量范围、景观土层的厚度，甚至植物种类、温度和湿度来研究居住建筑的建筑间距。由于车辆基地咽喉处(车辆出入口)条件有限，只能以景观建设为主，公园的昆玉甫社区和乐府社区分别建成了万平方米以上和5万平方米以上的专用绿地。

他特别提到了北京投资发展的“tod智能生态圈”概念，强调了产业的引进和对接。他在座谈会上透露，石家庄市政府非常重视tod模式与产业的结合，并建成了一个城市综合体，将其建成了区域中心。tod模式的未来发展非常有意义，对政府、企业和普通业主都非常有利。日本的发展也证明了这一点。“双赢的局面总会有好的发展”。他说。

目前，国内成熟的tod模式发展领域正在构建综合业务模式。以北京投资发展为例，轨道交通车辆基地的发展规模在50万至100万平方米之间，覆盖范围为3公里。同时，我们将引入养老、教育、零售、娱乐、办公、家居、酒店、置换、科技等行业，最终形成一个完整的智能生态系统。此外，为了发展整个地区的活力和格局，北京投资发展公司已经开始经营自己的物业。

对tod发展的思考

由于城市土地稀缺，大城市地铁站附近的土地甚至更多。Tod模式是我国城市发展的新理念，但也面临一些亟待解决的问题。

作为业内人士，潘长青提到了他的两个想法:交通设计和土地开发。

在讨论tod模式时，许多城市和地区都引入了“p+r”模式的概念。也就是说，在地铁站附近修建汽车停车场和自行车停车场是一种循环交通方式。然而，潘长青认为，是否可以将汽车作为规划的重点，值得论证和思考。他倡导绿色出行和慢行系统，并尽可能快地乘地铁到达某个地方，然后分散开来。“当然，人们最好步行一公里”。他认为这取决于城市的具体情况和整个城市的规划和布局。

他的另一个想法是关于土地开发模式。

日本地铁周围的地产和香港地铁上部结构的发展是城市规划中的典型。“香港地铁是最好的”。潘长青认为，地铁的发展模式及其发展效益值得借鉴。

在规划地铁线路时，我们应该考虑是否修建tod以及在哪里修建。技术分析、城市发展分析、交通环境评价、安全评价等问题需要综合考虑。如果能在前期进行一、二级联动，将更有利于轨道物业发展的顺利实现。

“我希望每一个项目都不要后悔，尽可能在前期规划和计划时，把后期可能面临的问题都解决掉。”他说，铁路物业的发展是一个新的领域，但它也将使城市居民的生活更好，未来充满想象力。