梦想改造家 张纪文的万村难题

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房地产网络东方卫视播出的观点“梦想改革者”，每周五都是一场大规模的装修真人秀。通过委托设计师对老房子进行整体翻新，该项目实现了看似不可能实现的家庭装修梦想。

广州海珠区的一栋四层砖混建筑是最新的一期改造。这栋住宅楼占地22平方米，高12米。它被邻近的房子紧紧地包围着，通风不良，光线不足，给人一种局促和压抑的感觉。

如何在不破坏房屋原有结构的情况下改善居住环境，是房屋所有者谭女士的困惑，也是城市中无数农村居民的烦恼。

随着城市的快速发展，居民收入的不断提高使得许多人对日常生活质量有了更高的要求。住房作为人们生活的基础，自然是最重要的。

通过微观改造为居民提供更好的生活环境，是东方卫视众多改革者的梦想，也可能是万科高级副总裁、南方总部首席执行官、深圳公司总经理张基温的梦想。

然而，作为一家大型房地产企业的管理层，张基温的目光并不在单户装修上，而是整个深圳村。

在政策的东风下，他行动迅速。2017年7月5日，作为改造主体的深圳万村发展有限公司在万科大梅沙总部宣告成立，张基温的梦想行动也有了具体的代号万村复兴计划。

该计划的第一个试点项目在享有深圳第一it村美誉的岗头新围仔村落地，然后进入玉田村、静乐新村、上胶环村、怀德芳华社区、石霞村、平山村和大梅沙村，涉及近100个城中村。

在张基温的梦里，通过万科的复兴计划，作为众多居住在城市中的村庄，它必将成为深圳持续辉煌的基石。

然而，在诸多因素的影响下，如租金上涨的舆论、利益问题等，这份蓝图美不胜收，尚未全面展开，也受到了来自现实的多重压力。

梦想改革者

或许万科的总部恰好位于张基温管辖的区域，所以与王石、于亮甚至新当选的总裁朱九生相比，南区看起来总是很低调。

尽管《万村复苏》已经发行了一年多，但作为领导人的张基温并没有公开呼吁这个计划。但这并不意味着他不注意它。相反，喜欢了解公园大厦租户想法的地区领导对这项业务有着极大的热情。

他保持低调，但他可以邀请更有分量的人来创造动力。因此，在4月22日由深圳万科主办的2018城市联合创作大会上，我们可以看到张基温静静地坐着，宣布退休的万科创始人王石很少出现在平台上。

考虑到城市更新的成本和市民的生活成本，有必要为这些村庄寻找一种综合改善和效率提高的新模式。王石接过名片，不时低下头来读:万村计划探索了一个更成熟的模式。

城中村综合改造+物业管理+城市化商业运营是万科改造城中村的模式。具体来说，万科将通过在城市中的村庄租赁物业进行统一改造，全面提升基础设施和居住环境。未来，租赁物业将转变为租赁公寓，万科公园，并嵌入物业管理和社区商业。

根据官方信息披露，深圳有241个城中村，其中包括特区的91个城中村；城中村有35万多套农村住房或自建私房，总建筑面积1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

显然，张基温想要的是一个巨大的蛋糕。他把第一个试点项目放在了享有深圳第一it村美誉的岗头新围仔村，然后又深入到了玉田村、静乐新村、上胶环村、怀德芳华社区、石霞村、平山村、大梅沙村等几十个城中村。

数据显示，截至2017年底，万科已在深圳龙岗、宝安、福田、龙华、平山、南山、盐田等7个区拓展了33个城中村，成为万村计划的先导城市。2018年，万科计划改造深圳100个村庄。据业内人士透露，万科已经进入了该市约80-90个村庄。

不仅仅是深圳，王石在城市合作创新大会上对这项业务也有更高的期望:一个城市中的100个村庄乘以100个城市，不就是10，000个吗？如果它遍布世界各地，我认为一万年后应该加一个零。

万村的复制品最早出现在厦门。8月8日，厦门万科与厦门市湖里区芳湖社区居委会签署合作框架协议，承诺对侯麟社会、安藤社会的整村更新改造进行统一规划、统一租赁、统一改造，改造后植入物业管理、长期租赁公寓、社区商业等经营内容，与深圳万村模式完全相同。

万村的困境

城市中的村庄是无数深漂泊者梦想的起点，支撑着深圳的梦想和深圳的崛起。一手推动万村计划的张基温，梦想着这个城市里的改造后的村庄能够成为深圳发展的新基石。

但是理想和现实之间总是有很短的距离。万村的生意正如火如荼地进行着，装修带来的租金上涨与原有租户之间的矛盾越来越严重，最终在6月份富士康员工抛出的一封公开信中爆发。

在这封公开信中，富士康员工将矛头指向万科，称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，预计完工后城中村租金将翻倍至3倍。

面对不断上升的舆论，万科抛出了一套相关数据，证明装修前后的单间租金价格在同一范围内，并承诺在装修成本较高的情况下保持单间月租金稳定。

然而，作为上市公司，万科不仅要面对外部舆论带来的压力，还需要应对内部效益评估。

虽然万科管理层经常说长期租赁业务没有利润要求。然而，那些无法弥补成本和无法解释的事情总是会在适当的时候停止。

11月8日，据媒体报道，张基温已下令暂停万村计划，以签署新房子，随后的启动时间有待确定，至少到明年4月。

虽然万村回应了房地产新媒体的观点，称上述消息是不真实的，万村的业务是正常的，但没有回应报道中指出的原因。

报告指出，万村仍是一条独立的业务线，尚未完成与万科的整合，导致项目进度严重滞后。每月的空中转租金高达几亿元，而退回的租金很少；其次，万科进驻偏远地区，竞争使得房屋收购成本上升，租户支付能力下降，回报率不尽人意。

最后，深圳相关监管部门开始对城中村租金采取更为详细的价格控制措施，规定年租金涨幅不超过6%，万科支付给农户的租金涨幅也在三年内提高了10%，这意味着万科长期租赁公寓的年涨幅不超过3%。

观点房地产新媒体获悉，自深圳市去年提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改造等方式，将不少于100万套村民自建房屋或村集体所有的房产收集和储存起来，实行统一租赁经营和规范管理，许多房企、银行和中介机构开始参与深圳城中村改造，开展房屋租赁。

业内人士认为，随着越来越多的主体机构参与城中村改造，城中村业主的租金预期将会提高，万科遇到的租金和成本等问题将成为行业内的普遍问题。

事实上，作为快速城市化阶段的产物，无论是大规模拆迁还是综合整治，城中村改造都注定是一个复杂的多利益博弈过程。深圳在大力推进综合整治的同时，仍需要政策引导才能实现长期稳定发展。

11月5日，深圳市规划和国土资源委员会发布了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)。

总体规划中最关注的项目之一是控制城市村庄拆迁新建重建项目的节奏，并确定未来7年城市村庄的规模和空分布。有序引导各区开展以综合整治为主要手段的城中村改造，整合配套设施建设、功能改造、局部拆迁建设等。