北京“限竞房”调查：从被看好到意外遇冷 近期平均去化不足4成

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2018年，“有限竞争室”成为北京楼市的关键词之一。有限竞争房的政策背景、市场进入影响、购买指南和二级风险交易频繁被屏蔽，“有限竞争房”的出现似乎一股清晰的楼市流吸引了大多数买家的目光。

业内人士指出，自9月份以来，随着“有限竞争房”的集中进入市场，它已成为北京楼市供应方的中坚力量。这将缓解北京市场的供需矛盾，引导市场回归理性，进一步落实“住而不炒”的原则。然而，在交易结束时，已获得证据的“限制竞争的房间”项目表现不佳，令市场感到意外。

“金九”北京“有限竞争室”平均不到40%

在限制竞争的房间集中在市场之前，它们被外界反复解释为购房者的“福利房”。

记者观察到，开发商在拿地时被限制在公开销售的上限价格之内，这无疑对购房者来说是一个很大的好处，而且在决策时更加冷静和谨慎。

被称为“金九银十”的九月，一直是房地产营销的传统旺季。据记者从中原地产研究中心获得的最新统计数据，截至9月28日，北京共有18个有限竞争住房项目获得了20个预售许可证，可提供9826套住房。总建筑规划面积达到104万平方米(此外，还有30多万平方米的停车位和其他配套设施)，通过网上签约销售了1760套房屋。

根据实际销售情况，在已进入市场的18个项目中，网上签约的销售率仅为15.4%，平均取消率不到40%。据公开信息显示，自今年下半年以来，同期商品房总供应量为15561套，面积为200.2万平方米，这意味着北京的有限竞争住房已超过新建住房市场份额的60%。

回望今年6月，北京第一个有限竞争住宅项目——大兴瀛海大厦，获得了良好的市场反应，并在开盘后的短时间内售出了1套空住宅。

7月，北京万和飞力、华润置地、北京凌秀获得预售证书，共供应1823套房，标志着下半年有限竞争房的井喷态势正式铺开。

然而，随着北京有限竞争房的密集入市，整体销售低于预期，呈现冷状态，部分有限竞争房出现价格战趋势。

此前，有媒体公开报道称，北京大兴区的一个有限竞标室项目打出了“每平方米降价6000元”的口号来吸引买家。房山区正在出售的另一个有限竞争房项目，整体售价低于政府早些时候同意的价格。另一个位于经济技术开发区的项目也比政府限定的价格便宜3000元/平方米，一套90平方米的小公寓可以以20万元左右的折扣购买。

中原地产首席分析师张大伟表示，有限竞争房的供应明显，部分地区有3000多套进入市场，这使得供应明显过剩。

有限竞争室内市场的竞争非常激烈

限定竞争房的正式名称为“限定价格项目”，是指商品房“限定价格”和“竞争性地价”的“两个界限”。它具有商品房的产权属性，其限价低于项目周围的商品房和二手房。在土地转让的背景下，当开发商购买土地时，他们将决定售价。

据《人民日报》记者统计，2017年北京共有71块住宅用地出售，其中43块为限定价格和竞争性价格，占2017年住宅用地总出售量的60%以上。截至9月25日，2018年北京共售出28块住宅用地，其中20块为限定价格和竞争性价格，占2018年售出住宅用地总量的71%。

值得特别关注的是，在过去两年中，有多达66块土地进入市场，总供应面积达500万平方米。2018年是“限制竞争的房间”成为主要供应力量的一年。

据诸葛房产搜索数据研究中心介绍，目前，北京新屋市场供大于求，而限售房项目的冷竞争在一定程度上表明，北京新屋市场已经开始显示出进入买方时代的迹象。根据分析，北京不同城区有限竞争住房项目的供给差异较大，不同区域之间的分布也不均衡。

其中，大兴区有数量最多的有限竞争住房项目，多达15个；其次是房山，有9个有限竞争住房项目；海淀区排在第三位，有8个限制竞争的房间。根据有限竞争住房项目的区域分布，郊区有39个有限竞争住房项目，主城区有24个，远郊有7个。郊区的限制性比赛室比主城区和远郊多得多。

从制度角度来看，有限竞争住房项目在市区分布不均匀的主要原因是:一是由于主城区规划用地少且价格高，购房压力大；其次，远郊相对偏远，价格低廉，但交通不便。因此，有限竞争房项目更多地集中在郊区，交通便利，价格适中。

不难发现，在持续集中供应、建设压力巨大的情况下，有限的竞争空间正面临着严峻的市场挑战。这种土地在土地收购中所占的比例，即从竞争性的土地价格到竞争性的配套建设和自持物业，已经大大降低了开发商的空房利润。这也造成了开发商一度捆绑销售、变相涨价的现象。

市场前景将变得更加理性

实质上，在“住而不投机”的精神指导下，房地产市场的规则已经发生了变化。专家指出，虽然交易量逐年下降，但住宅用地的交易价格和地价继续下降。

日前，北京市规划和国土资源管理委员会通知，近期将提供66块住宅用地，规划总建筑面积481公顷，全部用于建设有限竞争房和共有产权房。有人认为北京今年的土地供应没有达到预期目标，后期的土地供应有望再次集中在市场上。

同时，这批66块地块将在明年和明年进入市场，形式仍以限定竞争房和共有产权房为主，这意味着限定竞争房的供应量将进一步增加。

如今，在政府政策的影响下，房企收购土地的热情将逐渐变得理性，土地市场的拍卖和招标现象将会增加，土地市场的交易热度将会降温。张大伟表示，过去一年左右，在采取各种约束性政策抑制市场高温后，市场已逐渐进入供应增加周期。预计今年北京的土地市场将继续低迷，房地产企业对土地收购的热情不高，对不太受欢迎的地块将继续冷眼旁观。

一位房地产企业人士告诉《人民日报》记者，当整体市场不乐观时，大多数房地产企业都在夹缝中挣扎求生。“特别是，北京方面最近对公积金政策的调整，对市场预期产生了重大影响。后续开发商的重点仍将是加快去库存化和撤资。”

在中国300多个城市中，北京楼市调控的频率不仅在中国领先，而且力度最大。随着未来供求关系的深化，市场压力将会更大。明年仍将是有限竞争的住宅集中在市场上，产品同质化，缺点明显的一年，住宅企业将面临更大的竞争和挑战。

据诸葛寻屋数据研究中心首席分析师陈雷称，在有限的竞争空间中也存在一些“陷阱”。例如，有限的竞赛室项目是完全不同的。虽然有些有限的比赛用房比较便宜，但是位置比较偏远，居住不方便，增值能力也比较晚。虚弱；有限的竞争空间要到8-9年后才会进入市场，这不适合投资。请根据他们的实际情况购买房子，而不要只是贪图便宜。

不过，从好的方面来看，有限的竞争空间决定了土地拍卖时的售价，这表明北京未来6个月甚至1年的房价相对可控。在目前大多数商品房竞争空间有限的背景下，它不仅稳定了新的住房市场，也给二手房市场带来了稳定。”陈雷告诉记者。