业绩会直击 | 林德良：越秀房托没有放弃收购新项目

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观点房地产网络运营的改善、融资成本和规模的扩大是越秀房地产投资信托基金(越秀房托)今年中期业绩会议的关键词。

8月2日，越秀房托执行董事兼首席执行官林德良带领一批管理层解读上半年业绩和公司发展态势。

从中期报告中可以看出，越秀地产上半年经营总收入约为10.03亿元，同比增长约9360万元。其中，备受关注的白马大厦占19.0%。

去年，越秀房托管理有限公司经营的各项项目的营业收入基本上都有不同程度的增长。今年上半年，白马大厦项目扭转了客流下降的局面，实现收入1.9亿元，与去年同期基本持平。

据执行董事、副首席执行官程九洲介绍，白马大厦上半年业绩基本达到预期；他接着指出，衡量项目运作的标准是这一时期的人员流动。

显然，白马大厦经历了电子商务冲击和传统专业市场调整转型的阵痛期，人流增加了8%，营业收入也有所恢复。

然而，越秀地产运营收入占比最大的项目显然是广州郭进中心，占54.4%。在谈到业务改进时，林德良经常以此为例。

据林德良介绍，郭进中心购物中心引入了弹出式商店和意见领袖商店，在公共空厅举行了商务分享会，办公楼推出了空厅，丰富了商务形式，增加了服务收入。

此外，自越秀地产基金成立以来，越秀房托不断投入资金改造项目，每年投入资金改造超过3000万元。

从项目的形式来看，越秀地产写字楼的营业收入为4.67亿元，占47%；零售业态营业收入8200万元，占8%；此外，批发占19%，酒店和公寓占26%。

不难看出，写字楼和商场的营业收入占很大比例；林德良还告诉视点房地产新媒体，这两个方面是主战场。

在财务上，由于今年人民币对港元和美元的汇率下降，越秀地产基金税后及与基金单位持有人交易前的利润约为6.17亿元(2017年:10.05亿元)，下降约38.7%；与此同时，约1.26亿元人民币(2017年:约2.24亿元人民币的汇兑收益)的汇兑损失是由港元和美元银行贷款以及美元担保票据造成的。

但是用林德良的话说，他没有意识到自己受到了压力。他表示，只要不断上涨的房地产估值能够抵御人民币贬值，就意味着公司的运营没有问题。

数据显示，今年6月30日，越秀地产组合的重估市值约为340.72亿元，比去年底的估值高出7.16亿元，增幅为2.1%。

另一方面，美元已经进入加息周期，银行同业拆息和伦敦银行同业拆放利率也在上升，融资成本成为越秀房托不可回避的话题。期间，越秀房托融资成本约为2.08亿元，高于去年的1.9亿元，融资成本由年初的3.16%上升至3.91%。

考虑到5月份到期的3.5亿美元债务和8月份到期的28亿港元五年期债务，越秀地产选择在4月份发行4亿美元三年期有担保中期票据，票面利率为4.75%，以新债还旧债的方式调整债务结构。

按照林德良的思路，越秀房托积极管理到期债务，提前安排融资工作，控制了流动性风险；同时，适当引入汇率或利率对冲工具，以确保现有的融资质量。

观点地产新媒体访问数据发现，与去年年底高达35%的债务到期比率相比，今年6月底，越秀房托一年内到期的债务比例已降至14.62%；现金、现金等价物和短期存款余额约为12.02亿元。

在被问及规模扩张时，林德良表示，越秀房托并没有放弃新项目的收购，始终关注不同地区的项目，重点是一、二线城市的中心区域；除了大股东越秀地产的项目外，第三方的资产也在被观察。